Promocje to za mało. Duży spadek sprzedaży lokali

Na kredyt stać dziś zamożnych Polaków. Sprzedaż mieszkań może urosnąć, kiedy rozpoczną się obniżki stóp. Wsparciem byłby też nowy program dopłat do kredytów.

W 2024 r. sprzedaż mieszkań zmniejszyła się znacząco wobec 2023 r. Według szacunków JLL w sześciu największych aglomeracjach deweloperzy znaleźli nabywców na 39,6 tys. lokali, o 31 proc. mniej niż w stymulowanym „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” 2023 r. oraz o 13 proc. więcej niż w kryzysowym 2022 r. Z kolei Otodom Analytics, który monitoruje siedem aglomeracji, oszacował sprzedaż na ponad 37 tys. lokali, o 26 proc. mniej niż w 2023 r.

Te doradcze firmy mają różną metodologię liczenia sprzedaży (JLL to bardziej rezerwacje, Otodom – umowy deweloperskie), ale wnioski są podobne. Promocje stosowane przez deweloperów w IV kwartale pozwoliły na odbicie wobec bardzo słabego III kwartału, ale niewielkie.

Spółki z rynku kapitałowego będą publikować rezultaty w najbliższych dniach.

Rozpędzona produkcja

– W minionych miesiącach można było obserwować ogromne wysiłki marketingowe deweloperów, którzy starali się przyciągnąć nabywców do biur sprzedaży. Negocjacje, upusty oraz ciekawe okazje sprzedażowe były standardem w wielu projektach będących w ofercie. Średnie ceny sprzedanych mieszkań pokazują jednak, że najbardziej aktywni byli nabywcy posiadający większe oszczędności i poszukujący mieszkań z wyższej półki cenowej – komentuje Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL.

– 2023 r. upłynął pod silnym wpływem programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” oraz poluzowania bufora przy liczeniu zdolności kredytowej. W 2024 r. brak podobnych stymulantów miał znaczący wpływ na dynamikę rynku. Część potencjalnych nabywców, pozbawiona preferencyjnych warunków finansowych i zmuszona do sprostania bardziej wymagającym kryteriom zdolności kredytowej, wstrzymywała się z decyzją o zakupie nieruchomości. W rezultacie spadek sprzedaży mieszkań w 2024 r., choć zauważalny, nie był zaskoczeniem, lecz naturalnym efektem zmniejszonego wsparcia systemowego i trudniejszego otoczenia ekonomicznego – ocenił Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.

Przy spadającej sprzedaży konsekwentnie rosła podaż. Krasoń zaznaczył, że nie można mówić o generalnej nadpodaży mieszkań – sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. – Pod koniec roku sytuacja na większości rynków wyglądała całkiem dobrze. Bezpieczny czas wyprzedaży oferty na poziomie czterech–sześciu kwartałów jest w Trójmieście, Warszawie i we Wrocławiu. Nieco dłuższy – w Krakowie i Poznaniu. Sygnały o nadpodaży płyną z Katowic, gdzie czas wyprzedaży oferty przekracza 11 kwartałów, oraz Łodzi, gdzie wskaźnik ten wynosi 9 kwartałów – podkreślił Krasoń.

Gawrońska zwróciła uwagę, że zmiana struktury popytu ma już przełożenie na podaż.

– Analizując średnie ceny nowo wprowadzanych inwestycji należy podkreślić, że w obecnej sytuacji duża część nowych projektów uruchamiana jest z myślą o zamożnych nabywcach dysponujących dużymi oszczędnościami albo zdolnością kredytową – przyznała Gawrońska.

Stopy albo program

Dane Biura Informacji Kredytowej potwierdzają, że pożyczki mieszkaniowe są dostępne dla zamożniejszej części społeczeństwa. W grudniu o kredyt wnioskowało 26,03 tys. osób – o 3,4 proc. mniej niż w listopadzie i nieco mniej niż średnia z ostatnich miesięcy 2024 r. – nie licząc październikowego wyskoku wniosków (34,5 tys.).

– Największa nadzieja wiąże się z prognozą spadku stóp procentowych, które pomogłyby ukształtować koszt kredytu bliżej 5–6 proc., co można uznać za nową normalność. Proces ten nie nastąpi szybko, a rozłożony będzie na kolejne dwa lata. Drugi czynnik, który mógłby ożywić rynek, to program wsparcia dość mgliście zapowiadany przez Ministerstwo Rozwoju – wskazał Kazimierz Kirejczyk z JLL.