Mieszkania z zielonymi certyfikatami droższe, ale dadzą oszczędności

Zaledwie 3 proc. projektów z certyfikatami środowiskowymi to mieszkaniówka – wliczając PRS i akademiki. Ta nisza będzie jednak rosła – z kilku powodów.

Baza certyfikowanych budynków – zbiera je Polskie Stowarzyszenie Budownictwa Ekologicznego PLGBC – ma w tej chwili 2305 pozycji, z czego 1065 (czyli 46 proc.) dotyczy biurowców, 729 (32 proc.) – magazynów, a 380 (16 proc.) – obiektów handlowych. Certyfikatów dla nieruchomości mieszkaniowych na liście jest 79 (3,4 proc.). Uwaga techniczna: liczba certyfikatów nie przekłada się jeden do jednego na liczbę budynków, jednym znacznikiem wymienionym na liście może być objęte np. całe osiedle domów. Summa summarum certyfikowanych budynków mieszkaniowych jest niespełna 300 – tak licząc, mowa o wzroście o 60 proc. w ciągu roku.

Czy jest szansa na coś więcej niż rynkową niszę?

Mieszkania jako produkty inwestycyjne

Wśród nieruchomości skategoryzowanych przez PLGBC jako „residential” są prywatne akademiki sieci BaseCamp i Nuveen. Na liście są też budynki kupione przez inwestorów PRS na wynajem instytucjonalny – mowa o markach Life Spot, Urban Home, Heimstaden, a także projektach własnych Eiffage czy White Star.

Inwestycji budowanych z myślą o typowych użytkownikach mieszkań jest więc relatywnie niewiele. Trudno się dziwić, bo certyfikaty środowiskowe to standard w przypadku nieruchomości komercyjnych będących produktami inwestycyjnymi. Fundusze kupujące budynki, a i najemcy kierują się politykami ESG. W aspekcie środowiskowym chodzi o to, żeby budynki były efektywne energetycznie i docelowo zeroemisyjne.

Z takim postrzeganiem certyfikacji nie zgadza się Dorota Bartosz, dyrektorka ds. zrównoważonego budownictwa w Polskim Stowarzyszeniu Budownictwa Ekologicznego PLGBC. Ponieważ 90 proc. czasu spędzamy w budynkach, certyfikowane powinny być wszystkie – a nie tylko komercyjne.

– Nie ukrywajmy, nikt nie chce dodatkowo płacić za zrównoważone rozwiązania. Moim zdaniem to wynika tylko z nieświadomości i braku edukacji jednej i drugiej strony rynku. Nie edukujemy konsumentów, że co prawda trzeba wydać więcej na zakup certyfikowanego mieszkania, ale z drugiej strony otrzymuje się korzyści w trakcie całego cyklu życia budynku – podkreśliła Bartosz.

To zarówno korzyści finansowe, wynikające z mniejszych kosztów eksploatacyjnych, z lepszej wyceny budynku względem standardowych nieruchomości, jak i korzyści dla zdrowia. Ekspertka dodała, że edukować trzeba nie tylko konsumentów, ale również projektantów czy deweloperów.

Ekonomia i ekologia

Spółką o największej liczbie certyfikowanych budynków mieszkaniowych jest Skanska Residential Development, na liście PLGBC widnieje 19 certyfikatów brytyjskiego standardu BREEAM. Nic dziwnego, globalna Grupa Skanska ma klarowną politykę redukcji śladu węglowego.

Na drugim miejscu jest Yareal Polska z 15 certyfikatami – głównie BREEAM, ale też jednym polskiego autorstwa: „Zielony dom”. Po kilka certyfikatów mają Bouygues Immobilier Polska (spółka wierna jest francuskiemu standardowi HQE) i Vastint Poland (amerykański LEED – tu jednak w praktyce to jedno osiedle).

Bardzo powoli, ale przybywa graczy, którzy decydują się na certyfikację pojedynczych inwestycji – jakby testując rynek.

Jak mówił niedawno Artur Łeszczyński, dyrektor ds. rozwoju biznesu w Skanska Residential Development Poland, konsumenci nad Wisłą faktycznie przy zakupie patrzą głównie na cenę, ale z ankiet wyłania się rosnąca akceptacja dla wyższych kosztów wobec oszczędności uzyskiwanych w dłuższym okresie. Miały na to wpływ głównie rosnące koszty energii, co skłania klientów do patrzenia na zakup nieruchomości w szerszym kontekście. Coraz większa będzie też presja płynąca z przyjętej niedawno dyrektywy budynkowej EPBD, na której implementację kraje członkowskie mają dwa lata.

Łeszczyński zwrócił uwagę na jeszcze jeden aspekt. Nowe budynki będą wyceniane znacznie lepiej. To bardzo podobny scenariusz do tego, z którym mieliśmy do czynienia na rynku budynków biurowych. 10–15 lat temu w Polsce certyfikacja środowiskowa była czymś nowym i fundusze kupujące biurowce w tym czasie zwracały uwagę, czy budynek jest certyfikowany, czy nie, to miało wpływ na wycenę. Dziś fundusz w zasadzie pomija budynki bez certyfikatu, a patrzy na poziom certyfikatu. Myślę, że z budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi będzie podobnie – mówił.

Polski standard

Czy certyfikowane budynki mieszkaniowe są znacząco droższe w produkcji, a więc i finalnie ich cena jest większa?

Zuzanna Sewerynik-Nieporęcka, szefowa zespołu w dziale dekarbonizacji w Go4Energy (jeden z najczęściej wybieranych doradców przy certyfikowaniu), zaznaczyła, że przy skali nakładów na inwestycję mieszkaniową – od zakupu gruntu po budowę – koszt certyfikacji jest relatywnie niewielki. Łeszczyński mówił, że to rząd wielkości kilkuset złotych na mkw.

W sukurs przychodzi PLGBC, twórca certyfikatu „Zielony dom” – to rozwiązane dostosowane stricte do mieszkaniówki (budownictwo jedno- i wielorodzinne) oraz rodzimego rynku. – Ten system ma premiować budynki zrównoważone, o wysokiej efektywności energetycznej, z innowacyjnymi rozwiązaniami, z bioróżnorodnością na terenie inwestycji, dobrze wpływające na komfort i zdrowie użytkowników, a także pokazywać deweloperom, jaką ścieżkę przyjąć w dobie dekarbonizacji budownictwa – powiedziała Bartosz.

W tej chwili na liście PLGBC „Zielony dom” figuruje na czterech pozycjach, ale mowa o 95 budynkach, w tym 68 na krakowskim osiedlu Wola Village (URBA).