Popyt na mieszkania wystrzelił z dnia na dzień

Po bardzo spokojnym początku roku w połowie kwietnia gwałtownie wzrosła średnia liczba rezerwowanych dziennie lokali. Na celowniku głównie Warszawa i Poznań.

Średnio 140 lokali dziennie rezerwowali w biurach sprzedaży klienci w pierwszej połowie kwietnia – wynika ze slajdu udostępnionego przez Katarzynę Kuniewicz, szefową działu badań rynku w Otodom Analytics. To bardzo dużo, bo w ostatnich dwóch miesiącach rezerwowano średnio 90 lokali, a w zeszłym roku, napędzanym „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” maksymalnie 110–120 (był to również kwiecień).

Impuls legislacyjny?

Czy zatem wraca gorączka i rezerwowanie mieszkań zarówno przez potencjalnych beneficjentów programu „Na start”, jak i „zwykłych” konsumentów, którzy boją się wzrostu cen?

Kuniewicz ocenia kwietniowe dane jako zaskakujące, szczególnie że zmiana wobec marca jest tak skokowa. Co się wydarzyło w tym czasie na rynku? Chyba tylko to, że następca „Bezpiecznego kredytu”, czyli program „Na start”, zyskał już konkretniejszą niż wypowiedzi ministrów formę: opublikowanego projektu ustawy. Kuniewicz wskazała w swoim wpisie, że na stabilnym rynku przeciętny poziom dziennych rezerwacji waha się w przedziale 90–100. Dwa tygodnie temu w programie #PROSTOzPARKIETU ekspertka przyznawała, że poziom rezerwacji z marca był z kolei zaskakująco niski, choć z drugiej strony trudno się dziwić, że popyt reaguje spokojniej niż po zapowiedziach „Bezpiecznego kredytu” w 2023 r., bo inny jest punkt wyjścia. Wtedy rynek był głodny mieszkań po paraliżu sprzedaży w 2022 r. Teraz warunki programu „Na start” nie są przesądzone, a 60 proc. respondentów badania Otodom Analytics deklarowało, że wysokie ceny mieszkań są już wyraźnym hamulcem. Ankietowani wskazywali również na barierę wysokiego oprocentowania zwykłych kredytów.

Pytana przez nas o kwietniowe dane Kuniewicz podkreśla, że pojawiająca się w komentarzach teza, jakoby to sami deweloperzy odpowiadali za wzrost rezerwacji, by w ten sposób sterować podażą, weryfikuje się negatywnie. Zazwyczaj firmy wprowadzają na rynek po prostu taką pulę, jaką w danym momencie chcą. Co piąte zarezerwowane mieszkanie pochodziło z projektów wprowadzonych w kwietniu. – W danych nie widać też anomalii w postaci kumulacji rezerwowanych mieszkań w poszczególnych firmach deweloperskich. Największy udział w wysokich kwietniowych rezerwacjach ma rynek warszawski, obejmują one ponad 50 faz projektów, bardzo dużo rezerwacji na tle poprzednich miesięcy jest też w Poznaniu – relacjonuje Kuniewicz.

W I połowie 2023 r. problemem było to, że rozkręcający się na fali „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” popyt natrafił na lukę podaży – bo w 2022 r. deweloperzy wyhamowali z inwestycjami, skoro klientów ubyło (paraliż na rynku kredytów). Dopiero od połowy 2023 r. produkcja mieszkań odżyła i I kwartał 2024 r. był drugim z rzędu, kiedy to liczba wprowadzonych do oferty lokali była większa niż sprzedanych.

W I kwartale br. w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali 12,4 tys. lokali, o 7 proc. mniej kwartał do kwartału. Do sprzedaży weszło w tym czasie 15,9 tys. mieszkań, o 6 proc. więcej.

Specjalne oferty

Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, mówi jednak o innych – z punktu widzenia popytu – potencjalnych skutkach publikacji projektu ustawy o rządowych dopłatach do mieszkaniowych pożyczek.

– Osoby, które mają nadzieję, że mogłyby skorzystać z programu „Kredyt na start”, wstrzymają się z decyzją o zakupie mieszkania co najmniej do momentu zbadania swojej sytuacji w świetle warunków zaproponowanych w projekcie. Opublikowanie projektu pozwala oczekiwać, że ustawa zostanie uchwalona jeszcze w tym roku.

To sprawia, że decyzja o wstrzymaniu się z zakupem jest coraz łatwiejsza do podjęcia, bo dotyczy kilku miesięcy, a nie nieokreślonej przyszłości – mówi Mikulska. Jednak wcale nie wyklucza to wstępnych działań, bowiem u niektórych deweloperów już pojawiły się pierwsze zapowiedzi wydłużenia okresu rezerwacji mieszkań i zdaniem ekspertki takich ofert będzie prawdopodobnie coraz więcej.

– Deweloperzy zapowiadają też zwiększenie dostępnej oferty mieszkań, co ułatwi znalezienie odpowiedniego mieszkania.

Nowy program z pewnością pojawi się w kampaniach marketingowych, jednak wydaje się, że przynajmniej na początku przekaz będzie się koncentrować przede wszystkim na szerokim wyborze mieszkań ze względu na brak ostrych ograniczeń programu i szeroką potencjalną grupę beneficjentów – podsumowuje Mikulska.

Współpraca A. Gawrońska