Nieruchomości są lepsze niż topniejące oszczędności

W czasach wysokiej inflacji trzeba myśleć głównie o ochronie wartości pieniędzy. Można nie zarabiać, ale nie powinno się tracić. Szansę na to dają mieszkania, lokale, działki.

Inflacja galopuje. Stopy procentowe wzrosły do 6 proc. Do tego od kwietnia banki przy ocenie zdolności kredytowej doliczają do bieżącej stopy 5 pkt proc. O kredyt hipoteczny jest coraz trudniej. Z szacunków Biura Informacji Kredytowej wynika, że w maju do banków wpłynęło 23,8 tys. wniosków, o 50,6 proc. mniej niż rok wcześniej.

Do niedawna do inwestowania w nieruchomości zachęcały tanie kredyty. Nie opłacało się też trzymać oszczędności na mizernie oprocentowanych lokatach. Teraz pierwsza zachęta przestała być aktualna, natomiast depozyty bankowe nadal przynoszą duże realne straty (po uwzględnieniu inflacji).

Mieszkania na wynajem

Co dziś powinien zrobić inwestor? Karolina Kaim, prezes Sunshine by High Level (Blueprint Group), podkreśla, że w obecnych warunkach nie opłaca się trzymać gotówki w złotych.

– W Polsce wciąż nie widać możliwości zatrzymania wzrostu czy też całkowitego zduszenia inflacji. Przeciwnie, słyszymy o kolejnych pomysłach na rozdawanie pieniędzy, co pogłębia problem – mówi Karolina Kaim. – W przypadku wysokiej inflacji należy myśleć przede wszystkich o ochronie środków. Można nie zarabiać, ale nie powinno się tracić.

Zdaniem Karoliny Kaim w takiej sytuacji każda nieruchomość jest lepsza niż topniejący pieniądz.

– Trudno powiedzieć, czy lepiej wybrać duże czy małe miasto. Każdy rynek ma swoje nieruchomości premium i swoje najlepsze lokalizacje – wyjaśnia prezes Sunshine by High Level. – Polacy coraz chętniej inwestują w nieruchomości za granicą. To nie tylko ochrona przed inflacją, ale też zaparkowanie funduszy w euro i potencjalne przychody w tej walucie.

Do inwestowania w nieruchomości odłożonych pieniędzy zachęca Kuba Karliński, założyciel spółki Magmillon. Jak zaznacza, naturalnym wyborem większości inwestorów są mieszkania, ale to niejedyne rozwiązanie. Większy potencjał mają duże miasta, gdzie rynek mieszkań charakteryzuje się większą płynnością. Tam czynsze są wyższe, podobnie zresztą jak ceny nieruchomości.

Rynek najmu znów jest gorący. Popyt podkręcili uchodźcy z Ukrainy. Teraz na ten rynek zaczynają się przenosić niedoszli kredytobiorcy. Czynsze rosną nawet w dwucyfrowym tempie. Portal Nieruchomosci-online.pl duży wzrost odnotowuje m.in. w Gdańsku. Wynajem kawalerek od końca pierwszego kwartału do początku czerwca podrożał o 24 proc., do ponad 2,5 tys. zł, lokali z dwoma pokojami – o 19 proc., do niemal 3,5 tys. zł, a mieszkań trzypokojowych – o 22 proc., do ponad 5,3 tys. zł.

W Łodzi średnie czynsze za kawalerki poszły w górę o ponad 13 proc., do ponad 2,1 tys. zł, za dwupokojowe lokale o 7 proc., do ponad 2,1 tys. zł, a za trzypokojowe o 16 proc., do niemal 3,5 tys. zł. W stolicy przeciętny czynsz za kawalerki się nie zmienił – to niemal 2,5 tys. zł. Stawka za dwa pokoje wzrosła o 3,9 proc., do ponad 3,6 tys. zł, a za trzy – o 2,77 proc., do ponad 5,6 tys. zł.

Małe i duże miasta

– W czasie zawirowań na rynku warto stawiać na pewne inwestycje. Najlepiej poszukać gotowych mieszkań. Uniknie się niepewności związanej z zatrzymaniem budowy lub bankructwem dewelopera – mówi Kuba Karliński. – Jeszcze lepszym wyborem niż mieszkania będą gotowe lokale użytkowe, bo nie ma zagrożeń wynikających z ustawy o ochronie lokatorów.

Karolina Kaim dodaje, że każdy rynek pierwotny staje się potem wtórnym. Za dziesięć lat nie będzie miało znaczenia, na którym z nich zainwestowaliśmy.

– Oczywiście, są różnice formalno-prawne czy podatkowe. Kupując od dewelopera, szczególnie na wczesnym etapie budowy, możemy liczyć na bardziej atrakcyjne ceny, ale jednocześnie „nabywamy" ryzyko związane z końcowym standardem, terminem, sąsiedztwem na piętrze, sposobem zarządzania wspólnotą. Na rynku wtórnym praktycznie wszystko już wiadomo, ale ceny będą wyższe. „Luksus" kosztuje – wyjaśnia Karolina Kaim.

Warto też rozważyć ofertę mniejszych miast. – Ceny mieszkań są tam atrakcyjniejsze. Stopa zwrotu może być więc wyższa, także ze względu na małą podaż nowego budownictwa – przekonuje Michał Grzeląska, dyrektor Freedom Nieruchomości Łódź Wierzbowa. – Trzeba się jednak zastanowić, czy w okolicy będzie wystarczająca liczba miejsc pracy, zwłaszcza w gorszych czasach, żeby mieć lokatorów. W trudnych czasach więcej ludzi migruje z powodu pracy do większych miast.

Dyrektor Grzeląska nie ukrywa, że zwrot z inwestycji w wysokości kilku procent powyżej inflacji jest dziś trudny do uzyskania. – Kilkanaście procent przyniesie duży dom zaadaptowany na kwatery pracownicze. Wygląda atrakcyjnie. Ale co będzie, gdy zamknie się np. sąsiednia fabryka? – mówi Michał Grzeląska.

Nowe preferencje

Magdalena Reńska, dyrektor zarządzająca i członek zarządu spółki deweloperskiej Euro Styl, jest przekonana, że nieruchomości to jedna z bardziej stabilnych inwestycji – także na dzisiejszym rozchwianym rynku. Natomiast deweloperzy stoją przed dużym wyzwaniem, ponieważ podejmują zobowiązania z niemal dwuletnim wyprzedzeniem, co przy wzroście inflacji utrudnia planowanie.

– Inwestorzy kiedyś interesowali się zwykłymi mieszkaniami z jednym–dwoma pokojami – mówi Magdalena Reńska. – Dziś popularniejsze są lokale trzypokojowe. Pandemia pokazała, że ta dodatkowa przestrzeń jest bardzo potrzebna, zwłaszcza gdy pracujemy zdalnie lub hybrydowo. Inwestorzy dalej chętnie wybierają centralne lokalizacje, ale rośnie grupa kupujących tańsze mieszkania, na osiedlach nieco bardziej oddalonych od centrum, ale dobrze skomunikowanych. To warunek konieczny w przypadku zakupów inwestycyjnych.

Magdalena Reńska dodaje, że na celowniku inwestorów są także lokale usługowe i apartamenty serwisowane (umeblowane mieszkania na wynajem z usługą zarządzania).

Lokale wakacyjne i ziemia

Karolina Kaim zwraca uwagę na nieruchomości w kurortach. Jej zdaniem wybór: góry, morze czy Mazury, zależy przede wszystkim od osobistych preferencji. Jeśli zakup jest czysto inwestycyjny i nie zamierzamy tam mieszkać, wtedy warto szukać mieszkania na jak najwcześniejszym etapie budowy. Będzie tańsze.

Prezes Sunshine by High Level podkreśla, że lokal wakacyjny daje udział nie tylko w rynku nieruchomości, ale też w turystycznym.

– Warto odpowiedzieć sobie na pytania, czy nieruchomość jest elastyczna pod względem funkcji: czy jest tylko wakacyjna, czy może się stać second home, a może nadaje się na wynajem? – mówi Karolina Kaim. Im większa elastyczność, tym bezpieczniej. Takie podejście jest optymalne z punktu widzenia inwestora.

Trzeba być jednak ostrożnym. – Jeśli dojdzie do spadku realnych dochodów, Polacy w pierwszej kolejności ograniczą wydatki na rozrywkę i wypoczynek. Może to dramatycznie zmniejszyć rentowność najmu i spowodować spadek cen takich nieruchomości – ocenia Kuba Karliński. – W ostatnich latach, szczególnie w czasie pandemii, ceny nieruchomości wakacyjnych w polskich kurortach bardzo mocno wzrosły. W najbliższym czasie, przy wysokiej inflacji i niepewnej sytuacji gospodarczej oraz politycznej w regionie, może dojść do korekty cen.

Zdaniem Kuby Karlińskiego doskonałą inwestycją dla doświadczonych i cierpliwych inwestorów jest ziemia. W większości przypadków rentowność takiej inwestycji zależy tylko od różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży. Nie można liczyć na dochód z najmu. Ale dobrze wybrana i rozsądnie kupiona działka daje możliwość pomnożenia kapitału o kilkadziesiąt lub nawet ponad 100 proc. w ciągu kilku lat. Horyzont inwestycji w grunty powinien wynosić minimum pięć–siedem lat.

Michał Grzeląska radzi, by zwracać uwagę na lokalizację, dostęp do komunikacji miejskiej i do szybkiego internetu, możliwość podniesienia wartości poprzez uzbrojenie działki. Pod uwagę trzeba też brać zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

– Najbardziej wartościowe są działki w centrach dużych miast. Tam nie ma takiej opcji, żeby przekształcić lub podzielić pole na mniejsze parcele, zwiększając podaż – tłumaczy dyrektor Grzeląska.

Rosnąca wartość

Według Kamila Niedźwiedzkiego, analityka serwisu Dompress.pl, dziś nieruchomości, jak się wydaje, to jedna z niewielu pewnych inwestycji. Już sam wzrost wartości w długoterminowej perspektywie oznacza zysk. A do tego można czerpać dochody z najmu. Na obniżkę cen mieszkań w bliskiej przyszłości nie ma co liczyć. Jak mówi Kamil Niedźwiedzki, „nawarstwiają się czynniki cenotwórcze". Coraz droższe są materiały budowlane, grunty, robocizna. Koszty inwestycji rosną.

Spadku cen mieszkań nie spodziewa się też Kuba Karliński. Uniemożliwi to wysoka inflacja i ograniczanie podaży przez deweloperów. Wartość dobrze zlokalizowanych nieruchomości będzie raczej rosnąć. Niewykluczona jest jednak korekta, jeśli pogorszy się sytuacja gospodarcza i dostęp do kredytów będzie dalej ograniczany. Korekta najbardziej dotknie słabsze lokalizacje i mniej atrakcyjne, starsze nieruchomości.

– Im większe ryzyko, tym wyższa stopa zwrotu. Czy stać nas na takie ryzyko? Na jaki czas planujemy inwestycję? Co w sytuacji, gdy będziemy musieli szybko sprzedać nieruchomość? – Michał Grzeląska radzi, by odpowiedzieć sobie na te pytania przed podjęciem decyzji.

Rynek nie zamyka się przed inwestorami

Mimo dziewięciu (od października 2021 r.) podwyżek stóp procentowych lokaty bankowe wciąż nie są w stanie dogonić galopującej inflacji. Dobrą alternatywą dla nich są nieruchomości. Z rynku odpływają inwestujący na kredyt, pozostają ci, którzy dysponują gotówką. Najprostszą inwestycją są mieszkania na wynajem. O znalezienie lokatora nie trzeba się dziś martwić. Mieszkań szukają ci, których nie stać na kupno nieruchomości, bo nie mają zdolności kredytowej. Dobrą inwestycją mogą się okazać grunty, a także nieruchomości wakacyjne w popularnych kurortach.