Kredyty staniały w oczekiwaniu na cięcia stóp procentowych

Zdolność kredytowa Polaków odbiła się i w ujęciu nominalnym jest bliska rekordów – wynika z analizy HREIT. To efekt szybkiego wzrostu płac, ale też zmian w cennikach banków – pojawiły się kredyty z oprocentowaniem poniżej 7 proc.

Trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych może obecnie pożyczyć na mieszkanie ponad 728 tysięcy złotych – wylicza w najnowszym opracowaniu agencja HREIT. I jest to najlepszy wynik od prawie trzech lat.

W porównaniu z lipcem 2022 r., gdy pod tym względem notowano głęboką zapaść i zdolność kredytowa takiej przykładowej rodziny wynosiła raptem 400 tys. zł, mamy do czynienia ze wzrostem o prawie 84 proc.

Co wpływa na wzrost zdolności kredytowej

 – Tak dynamiczna odbudowa zdolności kredytowej to przede wszystkim zasługa szybko rosnących wynagrodzeń i ułatwień w dostępie do kredytów – wyjaśnia Bartosz Turek, główny analityk HREIT. Jak wylicza, przeciętna pensja w przedsiębiorstwach na przestrzeni ostatnich trzech lat wzrosła o około 40 proc., a w ciągu dwóch lat – o ponad jedną czwartą. Do tego w odróżnieniu od sytuacji z 2022 r. banki stosują dziś mniej rygorystyczne zasady kalkulowania zdolności kredytowej (niższy bufor na podwyżki stóp procentowych), a RPP zdążyła w międzyczasie obciąć podstawową stopę procentową o 1 pkt proc. – z 6,75 do 5,75 proc. – To wszystko składa się na wyraźną poprawę w dostępie do kredytów – zaznacza Turek.

Trzeba też podkreślić, że przez ostatnie trzy lata rosły w Polsce nie tylko przeciętne wynagrodzenia, ale ramię w ramię z nimi kroczyły też ceny mieszkań. Te w ciągu ostatnich trzech lat również wzrosły w dużych miastach o około 40 proc., a w porównaniu z sytuacją sprzed dwóch lat doszło do wzrostu cen o prawie jedną czwartą (według danych NBP).

Tanieją kredyty ze stałą stopą

W porównaniu z lipcem sierpniowa zdolność kredytowa, deklarowana przez banki, wzrosła o 2 proc., co też jest dużą miesięczną zmianą. – To efekt wzrostu wynagrodzeń, ale też faktu, że znowu w ofertach banków pojawiły się kredyty oprocentowane na mniej niż 7 proc. – zaznacza Turek. Tak jest m.in. w PKO BP, Aliorze czy ING Banku Śląskim. Jeszcze w czerwcu średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło 7,9 proc.

To dosyć ciekawe zjawisko, skoro stopy procentowe utrzymują się od października 2023 r. na tym samym poziomie, a do tego nikt nie oczekuje, by Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy w Polsce w tym roku (prognozy wskazują raczej na połowę 2025 r.). – Wszystko przez graczy rynkowych, którzy zaczęli bać się recesji na świecie i mocno uwierzyli w to, że amerykański bank centralny zaproponuje we wrześniu niższe stopy procentowe, a w ślad za nim mają to robić również analogiczne instytucje w innych krajach – tłumaczy Turek.

Nie jest przesądzone, że tak się rzeczywiście stanie, niemniej oczekiwania te już zaczęły wpływać na kontrakty terminowe na stopy procentowe nie tylko w USA, ale też w Polsce. A to ma już przełożenie na kredyty ze stałym oprocentowaniem. Jak wyjaśnia Turek, w tym przypadku koszt kredytu składa się z marży banku oraz stawki IRS. Ta druga to kontrakt na stopę procentową, który zawierany jest na dłuższy czas, np. na pięć lat. W oczekiwaniu na niższe stopy procentowe kontrakt ten w ciągu miesiąca zaliczył spory spadek – z ok. 5 proc. w lipcu do ok. 4,4 proc. w połowie sierpnia.

Zdolność kredytowa wzrosła we wszystkich bankach

Dane zebrane przez HREIT pokazują, że we wszystkich bankach, które wzięły udział w badaniu, odnotowano wzrost deklarowanej zdolności kredytowej.

Warto przy tym dodać, że wyliczona kwota 728 tys. zł, którą może pożyczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi, to mediana. To znaczy, że połowa banków deklaruje możliwość pożyczenia na zakup mieszkania większej kwoty, a połowa mniejszej. Można więc znaleźć instytucje, które skłonne byłyby zaoferować nawet 800 tys. zł lub więcej. Po taką hipotekę należałoby udać się do Aliora czy VeloBanku – wynika z analizy HREIT.

Z drugiej strony są też banki oferujące, w powyższym przykładzie, mniejszą zdolność kredytową, bo na przykład w zamian za stawianie wyższych wymagań mogą być skłonne zaproponować tańszy kredyt, szybki proces udzielania kredytu lub preferencje dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego. Chodzi tu m.in. o BNP Paribas czy Santander BP.

Kiedy spadną stopy procentowe w Polsce

W analizie HREIT czytamy także, że dostępne dziś prognozy (np. formułowane w ramach projekcji inflacji i PKB przygotowywanej przez analityków NBP) sugerują, że choć wynagrodzenia w Polsce mają dalej rosnąć, to dynamika tych pozytywnych dla naszych portfeli zmian będzie stopniowo spadała. Z drugiej strony na dalszy wzrost zdolności kredytowej wcześniej czy później pozytywnie powinny zacząć wpływać też oczekiwane przez ekonomistów cięcia stóp procentowych. Aktualnie racjonalne wydają się prognozy sugerujące cięcia stóp procentowych w 2025 r., choć znaleźć można też opinie o możliwości takich ruchów zarówno wcześniej, jak i później.

– Poziom stóp jest o tyle ważny, że cięcia powinny oznaczać tańsze kredyty, a im niższa rata, tym bank przy danym wynagrodzeniu jest skłonny pożyczyć więcej. Póki jednak RPP nie obniży stóp, to patrząc w przyszłość, mówimy jedynie o przewidywaniach rynkowych. Te mogą się sprawdzić, ale nie muszą – zaznacza Turek. – Przecież jeszcze kilka miesięcy temu rynek (kontrakty FRA) dyskontował możliwość nawet kilku cięć stóp procentowych w 2024 r. Dziś te oczekiwania przesunęły się na przełom bieżącego i przyszłego roku. Nie ulega przy tym wątpliwości, że przewidywania rynkowe dotyczące dalszej ścieżki stóp procentowych potrafią diametralnie zmieniać się pod wpływem bieżących danych, wydarzeń geopolitycznych czy po prostu ewolucji nastrojów rynkowych – podsumowuje.