Capital Park chce 210 mln zł

Firma idzie na rynek po pieniądze na realizację kolejnych projektów. Zdaniem analityków jej ofercie nie powinno zaszkodzić to, że w tym samym czasie trwają IPO Energi i Newagu. Kluczowa będzie cena emisyjna.

Maksymalnie 210 mln zł może być warta oferta akcji Capital Park. Działająca w branży nieruchomości firma zamierza wyemitować niespełna 21 mln papierów po maksymalnej cenie 10 zł. Budowa księgi popytu i zapisy inwestorów indywidualnych ruszą w czwartek. Termin przyjmowania zapisów od drobnych graczy upłynie 27 listopada. Dzień później zakończy się budowa księgi popytu i podane zostaną cena emisyjna i ostateczna liczba oferowanych papierów. Przydział akcji zaplanowano na 4 grudnia.

Pieniądze na inwestycje

Wpływy netto z emisji spółka szacuje na 198,7 mln zł. Pieniądze wykorzysta na finansowanie istniejących projektów i przejęcia nowych. 85 mln zł wyda na realizację drugiego etapu stołecznego projektu Eurocentrum Office Complex. 50 mln zł przeznaczy na finansowanie inwestycji Royal Wilanów, a 10 mln zł na Art Norblin. Nakłady na nowe przedsięwzięcia zarząd Capital Park szacuje zaś na 53,7 mln zł.

Przedstawiciele spółki liczą na powodzenie emisji. W ich ocenie firma nie powinna mieć jednak problemów z finansowaniem inwestycji nawet w razie jej niepowodzenia. Spółka ma niskie zadłużenie, więc może zaciągać kredyty. W 2014 r. zdecydować się może ponadto na emisję obligacji. W planach na 2014 r. ma też uruchomienie funduszu inwestycyjnego zamkniętego aktywów biurowych. Przedstawiciele spółki liczą, że w 2014 r. FIZ przyniesie jej około 100 mln zł.

Co ze wskaźnikami?

Wśród czynników ryzyka związanych z działalnością zarząd debiutanta wylicza przede wszystkim typowe dla branży uzależnienie od koniunktury, cykliczność rynku oraz możliwość wahań wycen nieruchomości. Firma przypomina też m.in. o uzależnieniu od wahań kursów walutowych (sprawozdania sporządza w złotych, a większość czynszów pobiera w euro) oraz zmian stóp procentowych.

Postanowiliśmy przyjrzeć się wskaźnikom debiutanta. Nie da się policzyć współczynnik cena/zysk za ostatnie cztery kwartały, dla których dysponujemy danymi finansowymi (do 30 czerwca 2013 r.), ponieważ firma w 2012 r.  poniosła wysoką stratę. Grupa miała wtedy 115 mln zł straty netto za sprawą aktualizacji wyceny nieruchomości inwestycyjnych (strata z tego tytułu wyniosła 108,4 mln zł).

Łatwiej będzie policzyć współczynnik cena/wartość księgowa. Kapitał Capital Park dzieli się na 74,6 mln akcji. Przy założeniu, że firma sprzedawałaby akcje po 10 zł za sztukę, to wskaźnik C/WK liczony na koniec czerwca dla aktualnej liczby papierów wyniósłby 0,94. W IPO spółka chce sprzedać do 21 mln papierów. Kolejnych 9,2 mln akcji trafi do jednego ze znaczących akcjonariuszy w ramach konwersji zadłużenia Capital Park wobec niego. W efekcie liczba papierów może wzrosnąć do 104,7 mln. W takiej sytuacji wskaźnik C/WK liczony dla danych finansowych z końca czerwca wyniósłby 1,19. Wartość wskaźnika po uwzględnieniu maksymalnych wpływów z emisji sięgnęłaby zaś 0,97. Dla porównania – w piątek wskaźnik ten dla GTC wyniósł 0,91, dla Echa Investment było to 1,1, a dla Immofinanzu 0,69.

Czy to dobry czas na IPO?

Capital Park wystartował z ofertą w czasie, w którym trwają IPO Energi i Newagu. Zdaniem ekspertów nie powinno to stanowić większego problemu. – Czas na debiut nie jest może najgorszy, gdyż Capital Park działa w zupełnie innym sektorze niż Energa czy Newag. Biorąc jednak pod uwagę nadpodaż biur na rynku warszawskim, sektor deweloperów komercyjnych może wydawać się mniej atrakcyjny – komentuje Bartłomiej Kubicki, analityk z Raiffeisen Centrobank. – Z tego powodu ciężko jest oczekiwać wzrostów kursów jego przedstawicieli. To uznałbym za główny czynnik ryzyka oferty – dodaje. W jego ocenie o tym, że inwestorzy są bardzo wybiórczy, świadczy choćby nieudana próba przeprowadzenia w październiku IPO przez Meridiana. – Wydaje się więc, że kluczowe będzie odniesienie ceny emisyjnej do wartości księgowej w wartościach absolutnych, a także relatywnych w stosunku do innych deweloperow polskich (GTC, Echo), a także regionalnych (np. Immofinz, CA Immo) – mówi.

[email protected]