BIK to inwestycja co najmniej średnioterminowa

Gościem Dariusza Wieczorka był Mirosław Koszany, prezes Biura Inwestycji Kapitałowych

Spółka buduje magazyny i parki handlowe, jest obecna na giełdzie 1,5 roku, z IPO pozyskaliście około 20 mln zł na program inwestycyjny rozpisany do 2019 r. Jakie cele emisyjne zrealizowaliście do tej pory, jakie są w toku?

Realizujemy cele krok po kroku, inwestycje idą zgodnie z planem. Zdarzają się drobne przesunięcia, ale oddając powierzchnie dla konkretnego najemcy, czasem musimy wykonać pewne dodatkowe prace dostosowujące produkt do wymagań. Skoro podpisuje się siedmioletnią umowę najmu, to warto oddać obiekt nieco później.

Główne cele są dwa. Pierwszy to dokończenie rozbudowy centrum logistycznego w Sosnowcu. Kiedy wchodziliśmy na GPW, mieliśmy pozwolenie na budowę hal nr 5 i 6. Część hali nr 5 została już przekazana najemcy, a na początku maja zostanie wynajęta pozostała część. W czerwcu przystąpimy do budowy hali nr 6, którą planujemy oddać na przełomie tego i przyszłego roku. W ten sposób wypełnimy deklaracje składane podczas oferty publicznej. Trwa komercjalizacja tej nowej hali.

Drugim celem emisyjnym jest budowa parku logistycznego w Krakowie. W ub.r. uzyskaliśmy pozwolenie na budowę. Pracujemy nad pozyskaniem najemców, z inwestycją wystartujemy na przełomie III i IV kwartału br. Wówczas obiekt zostanie oddany do użytkowania pod koniec 2019 r.

W prospekcie był również cel obejmujący budowę parku handlowego w Dzierżoniowie.

Ponieważ zebraliśmy w ofercie publicznej mniej pieniędzy, niż liczyliśmy, weszliśmy w inny projekt – mniej kapitałochłonny, ale nie mniej ciekawy. Chodzi o budowę parku handlowego z partnerem w Radomiu – w zeszłym roku przystąpiliśmy do projektu, który był w 80 proc. skomercjalizowany, kupiliśmy grunt i przystąpiliśmy do budowy. 23 marca park został oddany do użytkowania. Poziom wynajęcia sięga 85 proc., zostały dwa lokale wolne, z czego w przypadku jednego rozmowy z potencjalnym najemcą są mocno zaawansowane. Lokalizacja jest bardzo dobra, klienci dopisują.

Czy zakaz handlu w niedzielę wpływa na funkcjonowanie dwóch parków, które macie w portfelu?

Mamy odzew taki, że już w sobotę w południe mają wykonany plan weekendowy.

A czy jest presja na renegocjację umów, np. w zakresie czynszów?

Na razie nie możemy potwierdzić, że była taka presja. Najemcy odrabiają sprzedaż niedzielną w inne dni tygodnia, a koszty spadają – nie ma kosztów zatrudnienia w niedziele, zużycia energii elektrycznej itd.

Ten rok raczej będzie trudny, bo ludziom niełatwo zrozumieć system – w które niedziele sklepy są zamknięte, a w które pracują. To się wyrówna, w wielu europejskich krajach duże sklepy są zamknięte i ludzie jakoś z tym żyją. Pytanie, czy przy komercjalizowaniu nowych inwestycji handlowych najemcy nie będą usiłowali czegoś ugrać, argumentując to niedzielnym zakazem.

Jaką powierzchnią magazynową dysponuje teraz BIK?

W użytkowaniu jest 67 tys. mkw. Warto pamiętać, że część wybudowanych i wynajętych magazynów sprzedaliśmy funduszom inwestycyjnym. Po rozbudowie Sosnowca i Krakowa będziemy mieć w portfelu 100 tys. mkw.

Mamy też dwa parki handlowe o łącznej powierzchni 12 tys. mkw.

Czy można się spodziewać kolejnych transakcji sprzedaży aktywów inwestorom?

Jesteśmy otwarci na taką transakcję i informacje o magazynach wraz ze strukturą najemców na pewno będą trafiać do funduszy. Jeśli ktoś zaproponuje dobrą cenę, to jesteśmy gotowi sprzedać nieruchomość. To zresztą obiecaliśmy inwestorom w IPO – że wynajęte obiekty będziemy się starali sprzedawać.

Czy w takim wypadku akcjonariusze mogliby liczyć na dywidendę?

Tak, część pozyskanych w ten sposób pieniędzy – może nawet znacząca – będzie trafiać do akcjonariuszy. Część będziemy reinwestować.

Czy pracujecie nad nowymi projektami?

Szykujemy inwestycje do realizacji w latach 2019–2022. Prowadzimy negocjacje w sprawie zakupu gruntów, a także na temat inwestycji w formule BTS – czyli budowanych na zamówienie konkretnego najemcy.

Na razie nie mamy w planach budowy parku handlowego.

Jak oceniacie koniunkturę na rynku magazynowym?

Działamy od 2000 r., przechodziliśmy przez różne fazy cyklu. W ostatnich czterech, pięciu latach rynek bardzo zdrowo się rozwija, to znaczy, że dostarczane rocznie 1–1,5 mln mkw. znajduje najemców. Poziom pustostanów to 5–7 proc.

Perspektywy też są dobre – wynika to z położenia Polski, rozwoju gospodarczego. Wchodzą do nas duże firmy z sektora e-handlu. Mamy coraz lepszą infrastrukturę drogową, dzięki czemu rozwijają się nowe regiony, jak Szczecin.

Rynek magazynowy zdominowany jest przez dużych międzynarodowych deweloperów – jak radzicie sobie w takich warunkach?

Bardzo indywidualnie podchodzimy do potrzeb klientów, z wieloma współpracujemy od lat. Kiedyś faktycznie mieliśmy czterech głównych graczy, dziś rynek jest już bardziej rozdrobniony.

Jak wyglądają stawki najmu?

W Polsce są najniższe w Europie, co przyciąga inwestorów. Czynsze idą powoli w górę, bo rosną koszty budowy. Nasze przychody wzrosły w 2017 r., mimo że nie przybyło powierzchni w portfelu.

Akcje są wyceniane po około 17 zł, cena w IPO wynosiła 18 zł...

Wycena nie odzwierciedla wartości godziwej, ale to wynika ze struktury giełdy, braku dopływu świeżego kapitału. Notowania wielu spółek stoją w miejscu.

Nieruchomości wymagają cierpliwości – na efekty trzeba czekać od dwóch do czterech lat. Dopiero w tym roku pojawią się pierwsze przychody z inwestycji zrealizowanych z pieniędzy z oferty. BIK to inwestycja co najmniej średnioterminowa.