Sterydy i bezpieczniki, czyli rynek w oczekiwaniu na losy „Na start”

Nowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych nie powinien spowodować takich skutków jak poprzedni, niemniej na wzrost cen się przełoży – oceniają eksperci. Państwo powinno raczej zadbać o budownictwo społeczne na wynajem.

Rząd niebawem ma się zająć dwoma projektami ustaw dotyczących mieszkalnictwa autorstwa Ministerstwa Rozwoju i Technologii: programem dopłat do kredytów „Na start” i rozwojem budownictwa społecznego.

Ten pierwszy wciąż budzi duże emocje. Na briefingu prasowym przed lipcową sesją Sejmu marszałek Szymon Hołownia, lider Polski 2050, został zapytany o poparcie dla programu – i podtrzymał, że jego ugrupowanie kredytu 0 proc. nie poprze, bo zamiast zapewnienia prostego przepływ publicznych środków do deweloperów państwo powinno się skupić na budownictwie społecznym. Zastrzeżenia do projektu zgłosiły resorty finansów, funduszy oraz NBP – obawiają się bowiem nakręcenia popytu i cen. Resort technologii broni się, że program ma bezpieczniki i ma charakter społeczny.

Już bez wyskoku

– Czy w ślad za zapewnieniami Ministerstwa Rozwoju możemy twierdzić, że kredyt „Na start” nie spowoduje wzrostu cen mieszkań? Nie. Pewności, że stawki pozostaną niezmienione, nie ma, jednak nowy program rządowych subsydiów nie namiesza na rynku mieszkaniowym tak mocno, jak jego poprzednik – ocenia Marcin Krasoń, ekspert rynku nieruchomości mieszkaniowych w Otodom Analytics. – Zatem nie spodziewam się skokowych zwyżek cen, mimo że kredyt „Na start” należy rozpatrywać jako program stymulujący popyt na mieszkania, a nie projekt społeczny – dodaje.

Zdaniem eksperta nie będziemy mieć powtórki z ubiegłego roku, kiedy ceny na najważniejszych rynkach wzrosły: od 8 proc. w skali roku w Katowicach po 27 proc. w Gdańsku. Wówczas podaż goniła nakręcony programem „Bezpieczny kredyt 2 proc.” popyt, wyższe były także ceny za materiały budowlane.

– Teraz mamy sytuację odwrotną. Oferta rynkowa mocno się odbudowała. Wygaszenie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” nie zachwiało tak mocno popytem na rynku, czego się powszechnie spodziewano. Zatem obecnie mamy nawet sytuację, w której miejscowo występuje nadpodaż. Deweloperzy nie próżnowali też, jeśli chodzi o zdobywanie pozwoleń na budowę. Aktualnie zauważalna jest spora nadwyżka takich pozwoleń nad rozpoczętymi budowami. Co z tego wynika? Deweloperzy są przygotowani do podejmowania kolejnych inwestycji mieszkaniowych i takie budowy z pewnością będą rozpoczynać – mówi Krasoń.

Ekspert podkreśla, że chociaż „Na start” nie zachwieje względną w końcu stabilizacją cen mieszkań aż tak mocno, jak zrobił to poprzednik, to kluczowe będą limity i warunki przyznawania subsydiów.

– Czy rzeczywiście uda się wypracować takie kryteria, dzięki którym program będzie precyzyjnie zaadresowany do tych osób, które faktycznie potrzebują pomocy w zakupie mieszkania? Jeśli tak, takie wsparcie jest oczywiście potrzebne, ale nie może to być działanie wyłącznie interwencyjne. Potrzebna jest długoterminowa strategia prowadzenia polityki mieszkaniowej, systemowe rozwiązania na przynajmniej kilka lat. Należy więc zadać ministerstwu pytanie, czy za kredytem „Na start” stoją kolejne, strategiczne zmiany systemowe – podsumowuje Krasoń.

Marcin Jańczuk, ekspert sieci biur Metrohouse, ocenia, że wprowadzenie na rynek narzędzi propopytowych zawsze niesie ryzyko wzmożonego zainteresowania ofertą rynkową i kumulowania popytu w krótkim okresie.

– Jak wskazują doświadczenia z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.”, takie podejście w połączeniu z limitowaną budżetem i czasem dostępnością programu prowadziło do istotnych zawirowań na lokalnych rynkach nieruchomości i nieproporcjonalnie wysokich zwyżek cen. Stąd pewien apel resortu finansów, aby pozwolić rynkowi iść swoją drogą, zamiast stymulować go narzędziami, które mogą przełożyć się na przyspieszenie decyzji o zakupie u potencjalnych beneficjentów, ale też osób, które obawiają się możliwości wzrostu cen przez uruchomienie dopłat – mówi Jańczuk. – Na inny istotny aspekt zwraca uwagę NBP. Program adresowany jest do osób, których zdolność kredytowa pozwala na zakup nieruchomości, czyli zamożniejszej warstwy społeczeństwa o stałych dochodach, na odpowiednim, wysokim poziomie. W dalszym ciągu brakuje ciekawej oferty dla osób, które potrzeby mieszkaniowe chciałyby realizować przy pomocy najmu. Wprawdzie program umożliwia wykorzystanie kredytu na partycypację np. w SIM-ach lub wkład w spółdzielni mieszkaniowej, ale aktywność, zwłaszcza tych ostatnich, osiąga krytycznie niskie poziomy. Mając na uwadze powyższe, potrzebne jest silne wsparcie budownictwa komunalnego, które stanowiłoby uzupełnienie części komercyjnej tego programu – dodaje.

Dopalacz i czekanie

Według Biura Informacji Kredytowej w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.” od lipca 2023 do maja 2024 r. udzielono 88 tys. pożyczek o wartości 36,4 mld zł.

BIK prognozuje wartość zaciągniętych w 2024 r. kredytów mieszkaniowych na 81 mld zł – byłby to wzrost o 27 proc. wobec ubiegłego roku. To również o 9 mld zł więcej od pierwotnej prognozy.

W I połowie br. wartość zaciągniętych pożyczek mieszkaniowych wyniosła 46,5 mld zł, o prawie 140 proc. więcej niż rok wcześniej. Jak zaznaczył Waldemar Rogowski, główny ekonomista BIK, tak znaczny wzrost to efekt dwóch czynników. Po pierwsze, niskiej bazy: w I połowie 2023 r. wartość była niższa o ponad 39 proc. rok do roku, co wynikało z wysokich stóp procentowych, spadku zdolności kredytowej, a także oczekiwania na program „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, który wszedł w życie od 1 lipca. Po drugie, popyt na „Bezpieczny kredyt 2 proc.” okazał się większy od spodziewanego i jeszcze w I połowie br. banki podpisywały umowy (przyjmowanie wniosków zakończyło się z końcem 2023 r.): w okresie styczeń–maj br. wartość pożyczek z programu wyniosła 13,6 mld zł (29 proc. wartości wszystkich kredytów mieszkaniowych). Bez dopalacza i bez nowego programu w naturalny sposób BIK spodziewa się słabszej akcji kredytowej w II półroczu. Potencjalni beneficjenci „Na start” mogą wstrzymywać się z decyzją o zakupie mieszkania i czekać na szczegóły – ten odroczony popyt możemy zobaczyć w 2025 r. Wyhamowanie w II półroczu nie będzie aż tak znaczące, bo zdolność kredytowa rośnie dzięki wzrostowi płac, stabilnym stopom procentowym oraz niskiemu bezrobociu.