Fundusze chętnie kupują budynki

Rozmowa: Franz Jurkowitsch, prezes Warimpexu

Jakie Warimpex ma plany na najbliższe lata?

Prowadzimy przygotowania do rozpoczęcia budowy centrum handlowo-konferencyjnego Prenzlauer Berg I w Berlinie, które będzie oferować niemal 12 tys. mkw. powierzchni handlowej i taką samą powierzchnię konferencyjną. Inwestycja będzie gotowa pod koniec 2017 r. Przymierzamy się także do realizacji dwóch projektów biurowych w Krakowie – Mogilska Office i Chopin Office. Każdy z nich ma liczyć po ok 20 tys. mkw., a ich zakończenie zostało wstępnie zaplanowane również na 2017 r. Dużym przedsięwzięciem będzie też III faza kompleksu biurowego Airportcity St. Petersburg o powierzchni około 60 tys. mkw.

Wszystkie inwestycje będą finansowane w formule project finance (przez spółkę celową zarządzającą danym projektem – red.). Obecnie prowadzimy rozmowy z bankami dotyczące finansowania tych przedsięwzięć.

Ponadto Warimpex chce przeznaczyć część terenów, którymi dysponuje w Sankt Petersburgu, na realizację IV fazy inwestycji Airportcity St. Petersburg, co jednak zależeć będzie od rozwoju rynku powierzchni biurowych w Rosji.

Jak ocenia pan rynek nieruchomości komercyjnych?

W Europie mamy zarówno dojrzałe, dynamiczne rynki, np. niemiecki, jak i te, na których rozwój nieruchomości jest mniej ożywiony, np. w Czechach. Jeszcze inaczej sytuacja przedstawia się w większych miastach na Węgrzech i w Rumunii, które uznawane są obecnie za atrakcyjne kierunki inwestycji.

Jednocześnie Polska charakteryzuje się nadal znaczącym potencjałem, szczególnie w dużych miastach, które uważamy za najbardziej rokujące lokalizacje zarówno dla hoteli, jak i powierzchni biurowych. Tendencja ta nie dotyczy jednak Warszawy, przeżywającej teraz boom inwestycyjny.

Na jakich przedsięwzięciach się skupiacie?

Choć realizujemy różne projekty komercyjne, pozostajemy ekspertem w dziedzinie hotelarstwa. Z kolei doświadczenia zdobyte w kilku segmentach rynku nieruchomości ułatwiają nam realizowanie multiprojektów. Przykładem tego typu przedsięwzięć są inwestycje łączące biura z centrami handlowymi lub też budowa biurowców w kompleksie z hotelami. A trend dotyczący inwestowania w multiprojekty będzie się utrzymywał.

Czy chcecie wejść na nowe rynki?

Warimpex planuje rozszerzać swoją działalność tam, gdzie już jest aktywny, czyli w Niemczech, Polsce, we Francji i w Czechach. Widzimy potencjał rozwoju na rynkach, na których z powodzeniem działają nasze hotele, poza Rosją i hotelem w Karlowych Warach (odwiedzanym przez gości rosyjskich i ukraińskich, których liczba w ubiegłym roku znacznie zmalała – red.). Jednocześnie chcemy też pozostać w Rosji, ale bez powiększania zaangażowania.

Generalnie cały europejski rynek nieruchomości nie jest dziś na etapie, na którym, według Warimpexu, warto rozpocząć ekspansję w nowych krajach. A w swojej strategii spółka jest skoncentrowana na zdywersyfikowaniu ryzyka i wzmocnieniu obecności na rynkach polskim czy niemieckim, aby uniknąć podobnej sytuacji, jaką dziś obserwujemy w Rosji.

Czy szukacie nowych gruntów?

Warimpex ma działki w Budapeszcie, Białymstoku, Krakowie, Berlinie, a także w Sankt Petersburgu. Większość tych terenów znajduje się w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach – są to centra dużych miast bądź okolice węzłów komunikacyjnych, jak w Krakowie, gdzie na działkach Warimpexu powstaną Mogilska Office i Chopin Office. Nie wykluczamy również skorzystania z nowych możliwości inwestycyjnych i analizujemy kilka nowych projektów. Ale priorytetem jest wykorzystanie działek będących już w naszym banku ziemi.

Warimpex zanotował za ostatni rok obrotowy stratę netto ponad 35 mln euro z powodu niskiej wyceny rosyjskich aktywów i spadku kursu rubla. Czy najgorsze już za spółką?

Aktualnie trudno ocenić rozwój sytuacji na Ukrainie i w Rosji, bo np. od początku 2015 r. rośnie wartość rubla. Dotychczas dobrze układała się również współpraca z lokalnymi firmami i władzami w Rosji – dotrzymywane były terminy płatności, z sukcesem zamknięto transakcję sprzedaży biurowca Jupiter w Sankt Petersburgu.

Czy spółka zamierza sprzedać kolejne projekty?

W tym roku planujemy zrealizować jedną bądź dwie transakcje. W kwietniu br. został podpisany list intencyjny z międzynarodowym inwestorem dotyczący sprzedaży hotelu andel's w Berlinie. Oczekujemy zamknięcia tej transakcji w połowie 2015 r.

A czy fundusze nadal chętnie kupują nieruchomości komercyjne?

Obserwujemy ożywienie na rynku inwestycyjnym oraz spore zainteresowanie dużych niemieckich funduszy nowymi projektami. Obecnie we wszystkich segmentach tego rynku przeprowadzane są korzystne transakcje dla firm sprzedających obiekty.

Jaka jest polityka dywidendowa spółki?

Możliwość wypłaty dywidendy jest jednym ze stałych założeń Warimpexu. Na tym etapie jeszcze trudno przewidzieć, jak rozwinie się sytuacja w Rosji i jaki będzie miała wpływ na wyniki spółki, a co za tym idzie – na decyzję o możliwości wypłaty dywidendy.

Czy myślicie o pozyskaniu finansowania z giełdy dla swoich kolejnych projektów?

Rynek obligacji jest dla nas ważnym elementem strategii finansowania działalności firmy, ale w najbliższym czasie nie przewidujemy emisji obligacji.

Jakie jest zadłużenie spółki?

Obecnie wynosi około 340 mln euro netto. Przy czym aktualny kapitał własny jest na poziomie 14 proc. (wyłączając rezerwy ukryte) oraz 24–25 proc. (włączając rezerwy ukryte). Celem długoterminowym firmy jest osiągnięcie kapitału własnego na poziomie 40–50 proc. z rezerwami ukrytymi.

CV

Franz Jurkowitsch ukończył Uniwersytet Ekonomiczny w Wiedniu. W branży deweloperskiej i biznesie inwestycyjnym działa od 1985 r. Jest prezesem, współzałożycielem i współwłaścicielem spółki deweloperskiej Warimpex Finanz- und Beteiligungs. Ponadto piastuje stanowisko prezesa rady nadzorczej Vienna International Hotelmanagement oraz Fundacji Zygmunta Freuda.