Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics: Zamożni wybierają narty zamiast poszukiwania mieszkań

I kwartał to okres ferii, a już wakacje pokazały, że grupa popytowa, która rozdaje teraz karty na rynku, lubi korzystać z wypoczynku. Sprzedaż mieszkań w I kwartale może być więc słabsza – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań Otodom Analytics.

W styczniu w siedmiu największych miastach deweloperzy sprzedali wstępnie niecałe 3 tys. mieszkań, co zapowiada się jako wynik najsłabszy od wakacji. Z czego to wynika? Czy po prostu promocje u deweloperów się skończyły?

Ze wstępnego odczytu wynika, że styczniowa sprzedaż będzie słabsza od tej, którą widzieliśmy w październiku, listopadzie i grudniu. Dlaczego? Styczeń jest początkiem nowego roku i rzeczywiście na rynku pierwotnym kończą się promocje. Co ważne, w zeszłym roku promocje trwały bardzo długo, bo już od października – a mimo to sprzedaż w końcówce roku nie była tak dobra, jak życzyliby sobie deweloperzy. W styczniu wystąpiło też zjawisko takie, jak co roku, czyli przekierowanie zainteresowania na rynek wtórny. Zawsze jest tak, że pod koniec roku deweloperzy próbują zachęcić promocjami, a kiedy te wygasają z początkiem roku, popyt szuka okazji na rynku wtórnym. Myślę, że styczniowy spadek sprzedaży nowych mieszkań też wynika z tej migracji.

Czy sprzedaż nowych mieszkań rzędu 3 tys. sztuk miesięcznie utrzyma się dłużej, biorąc pod uwagę otoczenie makro, a więc wysokie stopy i trudną dostępność oraz wysoki koszt kredytu?

W I kwartale mamy ferie zimowe, co nie jest bez znaczenia. Zakupami mieszkań na rynku deweloperskim zainteresowana jest co do zasady grupa osób zamożniejszych i – uwaga – starszych. Już raz ta grupa zniknęła nam z rynku, co odbiło się na sprzedaży – w wakacje. Spodziewam się, że ta grupa będzie też korzystać z ferii. W związku z tym naturalnie spodziewamy się niższej sprzedaży, pewnie poniżej 3 tys. Główna grupa popytowa nie jest w tej chwili przymuszona do zakupu. Ma do wyboru olbrzymią ofertę mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym – i nie musi się spieszyć. Agencje pośrednictwa i deweloperzy, z którymi rozmawiamy, wyraźnie wskazują, że na rynku nie ma pośpiechu, nie ma presji, by domykać transakcje. W związku z tym I kwartał może być słabszy.

Oferta mieszkań na rynku pierwotnym cały czas rośnie, na koniec stycznia to 57 tys. lokali. Ale sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. Wskaźnik wyprzedaży oferty mówi o względnej stabilizacji, jeśli chodzi o poziom oferty do tempa sprzedaży, w Warszawie, Trójmieście i we Wrocławiu (pięć kwartałów). Najgorzej jest w Krakowie, Łodzi i Katowicach, gdzie czas wyprzedaży to siedem–dziesięć kwartałów. Czy tam konsumenci powinni się spodziewać większej skłonności deweloperów do promocji?

Prawdą jest że wskaźnik we wszystkich miastach przesunął się powyżej poziomu pięciu kwartałów. To jeszcze ten świadczący o równowadze zakres czterech–sześciu kwartałów, niemniej to wyraźny sygnał: nie ma najmniejszych wątpliwości, że pierwotny rynek mieszkaniowy przesuwa się w okolice w najlepszym przypadku górnego zakresu mówiącego o równowadze popytowo-podażowej, a większość miast jest poza tym bezpiecznym poziomem – i to rzeczywiście zazwyczaj jest czas, kiedy można się spodziewać, że nastąpią korekty cen.

O Katowicach myślimy jako o ważnym rynku i traktujemy tak sześć pozostałych, ale musimy o nim myśleć w kategoriach Metropolii Górnośląsko-Zagłębiowskiej. To jest olbrzymi, dobrze skomunikowany i niezwykle przenikający się, jeśli chodzi o przemieszczanie się, teren. Katowice to rynek w fazie bardzo dynamicznego rozwoju i nie przesądzałabym, że należy się tam spodziewać przecen. Ceny w Katowicach są wyższe niż ceny w Łodzi o ponad 1 tys. zł za mkw. W ostatnim roku w Katowicach weszły do oferty projekty drogie, w centrum miasta.

Monitorujecie średnie ceny ofertowe, czyli ceny lokali, które zostały do wzięcia na koniec miesiąca. Pocieszeniem dla konsumentów ma być to, że wzrosty w skali roku po raz pierwszy od 2022 r. w żadnym z miast nie przekroczyły 10 proc. Miesiąc do miesiąca widzieliśmy stabilizację: od 0,2 proc. wzrostu w Warszawie po 0,6 proc. spadku w Łodzi. Dlaczego nie widzimy głębszej korekty – jak chce tego rynek?

Gdyby mieszkania były tańsze, gdyby nastąpiła redukcja cen i gdyby kredyt był tańszy, to oczywiście widzielibyśmy większą sprzedaż na rynku pierwotnym i wtórnym.

Zainteresowanie zakupem mieszkania jest bardzo duże, tak rozumiany popyt nie spada. A mimo to widzimy spadek sprzedaży. Z badań, które na bieżąco prowadzimy, wiemy, co najbardziej doskwiera osobom poszukującym mieszkania, co powstrzymuje przed zawarciem transakcji. Najpoważniejszą przeszkodą, według respondentów, są wysokie ceny nieruchomości, a na kolejnych miejscach wysoki koszt kredytu i niska zdolność kredytowa. Nie zagrożenie wojną, nie sytuacja gospodarcza, nie myśl o utracie pracy. Oczywiście, że obniżki cen mieszkań powinny stymulować popyt, tylko pytanie, czy ten popyt, dla którego wysokie ceny są największym hamulcem, zostanie uruchomiony przez obniżki, których się spodziewamy lokalnie, rzędu 2–3 proc. – bo nie spodziewamy się, że te korekty będą gwałtowne. Otóż to by niewiele pomogło.

Żebyśmy zobaczyli wyraźne odbicie, jeśli chodzi o zawieranie transakcji, z całą pewnością musiałyby wystąpić jednocześnie jeszcze przynajmniej dwa czynniki. Musielibyśmy mieć ulgę w koszcie kredytu, co nastąpiłoby po obniżce stóp procentowych. Sama obniżka stóp, której się spodziewają analitycy – rzędu 0,25–0,5 pkt proc. – sama w sobie nie jest w stanie uruchomić popytu na rynku mieszkaniowym w dużej skali. Ale gdyby doszły do tego lepsze odczyty inflacji? No i w końcu Ministerstwo Rozwoju powinno ogłosić, co ma na myśli, mówiąc, że będzie jakiś program wsparcia.