Ciągła metamorfoza na rynku biurowym

Trwa optymalizacja wykorzystywanej przez najemców powierzchni i krystalizują się proporcje pracy z domu i biura. Deweloperzy biorą się za przerabianie starych budynków.

Według wstępnych prognoz zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce na koniec 2024 r. można szacować na nieco ponad 13 mln mkw., z czego 6,3 mln mkw. w Warszawie, a 6,8 mln mkw. w ośmiu miastach regionalnych.

Całkowity popyt prognozowany jest na 1,45 mln mkw., z czego 700 tys. mkw. w regionach. Średni wskaźnik pustostanów w Polsce utrzymywał się na poziomie 14 proc.: z 1,84 mln mkw. wolnej powierzchni 1,17 mln mkw. przypadało na rynki poza stolicą.

Z domu czy z biura?

– Prognozy na 2025 r. wskazują na kontynuację obecnych trendów, z dalszym ograniczeniem aktywności deweloperskiej – mówi Aleksandra Markiewicz, associate director w Knight Frank. – Większej aktywności budowlanej można spodziewać się dopiero po 2026 r. W związku z ograniczoną nową podażą i stabilnym popytem przewiduje się dalszą stabilizację stawek czynszów oraz stopniowy spadek współczynnika pustostanów, zwłaszcza w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach – dodaje.

Zdaniem ekspertki decyzje najemców są obecnie spowolnione i wyważone. – Proces podejmowania długoterminowych zobowiązań, takich jak umowy najmu, jest czasochłonny i wymaga uwzględnienia wielu czynników. Widać również, że coraz więcej firm decyduje się na powrót do biur w modelu hybrydowym, z co najmniej trzema dniami pracy stacjonarnej. Taki system wymaga dostosowanej przestrzeni biurowej, gdyż większość pracowników może pojawiać się w biurze w te same dni – mówi Markiewicz.

Zaznacza, że biura przetrwały kryzys związany z pracą zdalną, udowadniając swoją istotną rolę jako przestrzeń sprzyjającą integracji zespołów. – Stały się kluczowym narzędziem w budowaniu zaangażowania i przywiązania pracowników do organizacji. Jednak ze względu na ograniczoną podaż powierzchni biurowej w nadchodzącym roku zabezpieczenie najlepszych lokalizacji może stanowić większe wyzwanie, przez co spodziewamy się dalszego wysokiego udziału renegocjacji w ogólnej strukturze transakcji – mówi Markiewicz.

Mateusz Strzelecki, partner w Walter Herz i szef działu reprezentacji najemcy, mówi, że w 2024 r. dominowały dwa trendy wśród najemców: „minimalizm” i „przekombinowanie”. – Minimalizm przejawiał się w redukcji powierzchni i renegocjacjach umów, a „przekombinowanie” to inwestowanie w nowe aranżacje, które nie zawsze przynosiły oczekiwane efekty. Coraz większą rolę odgrywała elastyczność najmu, a sektor biur flex dynamicznie się rozwijał, stając się popularny nie tylko wśród start-upów, ale także większych organizacji. Perspektywy na 2025 r. wskazują na kontynuację trendów optymalizacji i wzrost znaczenia elastycznych form najmu – mówi Strzelecki.

Radosław Pawlak, szef sektora biurowego w CBRE, mówi, że w IV kwartale 2024 r. aktywność najemców znacznie wzrosła. W 2025 r. eksperci spodziewają się wyraźnego wzrostu liczby transakcji wynajmu, w tym dużych, przekraczających 20 tys. mkw. To skłoni inwestorów do podejmowania nowych projektów.

– Procesy komercjalizacji nowo wybudowanych budynków w ostatnich miesiącach trwały nieco dłużej. Najemcy wolniej podejmowali decyzje, ponieważ musieli dobrze dopasować powierzchnię biurową do tego, jak będą pracować. Umowy na wynajem biura obecnie podpisywane są na siedem–dziesięć lat, co jest efektem wyższych kosztów przygotowania biura – dopasowania go do potrzeb konkretnej organizacji. To konsekwencja większego zapotrzebowania na pracę z biura zamiast zdalnej – mówi Pawlak.

Przytacza wyniki ankiet z raportu CBRE „European Office Occupier Sentiment Survey 2024”. Odsetek osób wykonujących obowiązki stacjonarnie przez trzy lub więcej dni w tygodniu wzrósł w europejskich firmach z 37 proc. do 43 proc. w ciągu roku. – Taki trend widzimy też w Polsce. Dotychczas dominującym podejściem do pracy hybrydowej były dwa dni w biurze, a trzy dni w domu – teraz zaczyna się to odwracać i czas pracy stacjonarnej zaczyna się zwiększać – wskazuje Pawlak.

Jakub Potocki, associate director w dziale powierzchni biurowych w Axi Immo, podkreśla, że w 2024 r. najemcy nadal optymalizowali biura, zmniejszając wynajmowaną powierzchnię. – Praca hybrydowa zdominowała preferencje najemców, którzy przez cały rok prowadzili kampanie zachęcające pracowników do powrotu do biur. Niezmiennie kluczowe w tym aspekcie pozostawały takie czynniki, jak bardziej prestiżowa lokalizacja z dużym dostępem do udogodnień w pobliżu miejsca pracy czy szybki i w miarę bliski dostęp do miejskich środków komunikacji zbiorowej. Spodziewamy się, że w 2025 r. firmy będą kontynuowały trend związany z optymalizacją powierzchni, przy czym pracodawcy zapowiadają powolne ograniczanie pracy z domu do jednego lub dwóch dni w tygodniu – mówi Potocki. – Umacnia się trend przedłużania kontraktów w dotychczasowych lokalizacjach. Koszty wykończenia powierzchni rosną, a właściciele są w stanie zaoferować ich pokrycie tylko przy wydłużonych do siedmiu i więcej lat umowach najmu przy stanie shell and core. Dlatego najemcy, jeśli są w dość nowoczesnych obiektach i w dobrych lokalizacjach, coraz częściej decydują się na pozostanie. Tego typu przykładów będzie mieli coraz więcej również w 2025 r. – dodaje.

– 2024 r. upłynął pod znakiem dużej aktywności najemców. Ustabilizowała się sytuacja w zakresie trybu pracy i wykorzystania modelu hybrydowego, a dodatkowo widzimy nacisk na zwiększenie liczby osób pracujących z biura – potwierdza Robert Pastuszka, dyrektor w dziale powierzchni biurowych w Avison Young. – Coraz częściej spotykamy się z procesami, gdzie organizacje zwiększają swoją powierzchnię biurową, biorąc pod uwagę planowany rozwój biznesu – mówi. Dodaje, ze duży popyt jest m.in. wynikiem większej aktywności najemców z sektora publicznego.

Wielki recykling

– Lata 2025–2027 to naszym zdaniem czas wyzwań przed rynkiem. Luka podażowa, o której mówi się od jakiegoś czasu, stała się namacalnym faktem. O ile w obszarze centralnym Warszawy realizowanych jest kilka dużych inwestycji, to w pozostałych dzielnicach sytuacja wygląda inaczej. Biorąc to pod uwagę, widzimy, że szczególnie organizacje szukające powierzchni ponad 5 tys. mkw. staną przed nie lada wyzwaniem ze znalezieniem nowoczesnego budynku spełniającego również wymogi ESG.Tym samym przewidujemy, że powyższa sytuacja może doprowadzić do wzrostu zainteresowania najemców umowami pre-let, które uruchomią finansowanie i budowę nowych projektów – mówi Robert Pastuszka.

Jakub Potocki zwaraca uwagę, że duża część aktywności deweloperów to gruntowne modernizacje starszych biurowców czy remodelowanie i redewelopment niektórych nieruchomości. – Wycofanie z rynku starszych budynków lub ich gruntowna modernizacja były odpowiedzią na rosnące wymagania najemców dotyczące komfortu, technologii oraz zwiększenia efektywności energetycznej – mówi ekspert.

– Trendem na rynku biurowym są konwersje funkcji budynków biurowych w kierunku nowych form użytkowania. Dotyczą one przede wszystkim starszych generacji obiektów, które są mniej atrakcyjne dla najemców, ale znajdują się w dobrych lokalizacjach – mówi Radosław Pawlak.