Polska jest w stanie przyciągać kapitał

Wartość transakcji dotyczących nieruchomości komercyjnych nad Wisłą urosła skokowo po kryzysie. Eksperci oczekują kontynuacji.

W ciągu trzech kwartałów 2024 r. wartość transakcji kupna sprzedaży nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniosła 2,7 mld euro (11,5 mld zł). To więcej niż w całym 2023 r., kiedy inwestorzy ulokowali u nas 2,1 mld euro – wówczas cały świat borykał się z gwałtownym spadkiem napływu kapitału na rynek nieruchomości komercyjnych, głównie z powodu wysokich stóp procentowych na świecie i zawirowań w gospodarkach. Przed kryzysem wartość transakcji w Polsce sięgała 6–7 mld euro.

Czy wywołane zapoczątkowaniem obniżek stóp przez Europejski Bank Centralny w czerwcu odbicie w 2024 r. to zwiastun trwalszej poprawy? Co czeka nas w 2025 r.?

Będzie lepiej

Piotr Mirowski, starszy partner w dziale doradztwa inwestycyjnego w Colliers, ocenia, że w 2024 r. wartość transakcji w Polsce powinna przekroczyć 4 mld euro.

– Dokonane przez EBC obniżki stóp procentowych sprawiają, że pieniądz jest coraz tańszy, co przekłada się na atrakcyjniejsze zwroty dla inwestorów. Z uwagi na powrót globalnego zainteresowania inwestycjami po okresie niepewności gospodarczej i rosnących stóp procentowych w 2025 r. w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej powinno nastąpić ożywienie aktywności inwestorów. Ma to związek z dalszymi obniżkami stóp procentowych oraz wieloma nowymi możliwościami pojawiającymi się zarówno w głównych, jak i alternatywnych segmentach rynku nieruchomości. Aktywa te mogą przyciągnąć kapitał, który w obecnej chwili przygląda się innym rynkom Europy, jak również kapitał krajowy, który w tym roku odnotował największą aktywność w historii – mówi Mirowski.

Obserwowane jest wzmożone zainteresowanie nieruchomościami biurowymi w Warszawie, na radary wracają też nieruchomości przemysłowo-logistyczne.

Zdaniem eksperta przełomowym momentem dla rynku może stanowić przyjęcie ustawy o REIT-ach, która potencjalnie zwiększy płynność rynku i różnorodność bazy inwestorów. – Przyszły rok upłynie zapewne pod znakiem doszczegółowiania jej założeń. Spodziewana data wejścia w życie to raczej 2026 r. – mówi Mirowski.

Przemysław Łachmaniuk, szef działu nieruchomości inwestycyjnych i rynków kapitałowych w CBRE, szacuje wartość inwestycji w 2024 r. na 4,5 mld euro.

– Mieliśmy do czynienia z korektą na rynku, dzięki której nowoczesne nieruchomości można było kupić po nieco atrakcyjniejszych cenach. Ważnym czynnikiem napędzającym ruch na rynku były obniżki stóp procentowych w strefie euro. Spodziewane są kolejne obniżki, dzięki czemu aktywność na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2025 r. będzie coraz wyższa – mówi Łachmaniuk. – Widzimy pozytywny trend, więcej inwestorów patrzy przychylnie na polski rynek i rośnie liczba zapytań od funduszy inwestycyjnych. Nasz rynek ma świetne fundamenty, a zwroty z inwestycji możliwe do osiągnięcia są relatywnie lepsze niż w Europie Zachodniej. W 2025 r. spodziewamy się wysokiej aktywności na rynku magazynowym, gdzie pula inwestorów jest znacząca. Będziemy także obserwować stopniowy powrót kapitału na rynek biurowy. Wyższą aktywność zaobserwujemy także w sektorze living. Spodziewamy się, że rok 2025 na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne może być jeszcze intensywniejszy niż obecny – ocenia Łachmaniuk.

Bartłomiej Zagrodnik, partner zarządzający Walter Herz, szacuje, że w 2024 r. wartość inwestycji w Polsce sięgnie 4,5 mld euro.

– Rok 2024 był okresem dużej aktywności na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne, szczególnie w sektorze biurowym, gdzie wyróżniali się polscy inwestorzy. Krajowy kapitał odegrał kluczową rolę zwłaszcza w miastach regionalnych, gdzie obserwujemy rosnące zainteresowanie dobrze zlokalizowanymi i zmodernizowanymi obiektami biurowymi – mówi Zagrodnik. – Jeśli chodzi o prognozy na 2025 r., obniżki stóp procentowych w strefie euro mogą zwiększyć płynność kapitału na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, ale Polska będzie konkurować z zachodnią Europą, oferującą większą stabilność. Aby przyciągnąć międzynarodowy kapitał, kluczowa będzie przejrzystość rynku, efektywne zarządzanie ryzykiem oraz rozwój sektora ESG. W 2025 r. sektorami o największym potencjale pozostaną biura, magazyny i obiekty handlowe, które nadal będą napędzać aktywność inwestycyjną – dodaje.

Krzysztof Cipiur, partner zarządzający w Knight Frank, oczekuje, że w 2024 r. wartość inwestycji sięgnie prawie 5 mld euro. – Ożywiona aktywność inwestycyjna widoczna była zwłaszcza na rynku biurowym. Wartość transakcji wyniosła 1,6 mld euro, czyli prawie cztery razy więcej niż w poprzednim roku. Największą transakcją w Polsce oraz w całej Europie była sprzedaż Warsaw Unit za 280 mln euro. Takie transakcje wskazują na wysoką jakość aktywów dostępnych na polskim rynku – mówi Cipiur.

Ekspert zaznacza, że obniżki stóp procentowych w strefie euro już wpłynęły na wzrost cen nieruchomości, zwłaszcza w Europie Zachodniej, która wciąż jest preferowanym celem inwestycyjnym. W związku z wysokimi cenami w tym regionie inwestorzy zaczynają zwracać uwagę na rynki oferujące wyższe stopy zwrotu, takie jak Polska.

– W efekcie wartości nieruchomości komercyjnych w Polsce będą wzrastać. Widać już zainteresowanie zagranicznych inwestorów Polską, czego dowodem są ostatnie transakcje. W 2025 r. spodziewamy się dalszego zwiększania wolumenu oraz większej liczby dużych transakcji, co wiąże się z powrotem na rynek dużych inwestorów instytucjonalnych, którzy angażują większe ilości kapitału. Wzrośnie również liczba transakcji poza Warszawą, która dominowała w ostatnich dwóch latach, na rynkach regionalnych jest wiele budynków w sektorze prime. Poprawa nastrojów na rynku spowoduje również powrót inwestorów na rynki największych miast wojewódzkich – mówi Cipiur. – Sektory, które będą dominować w Polsce, to magazyny, biura oraz mieszkania na wynajem, choć w tym przypadku barierą jest ograniczona dostępność gruntów. Rosną także inwestycje w hotele, co jest trendem widocznym na całym świecie. Rynek najmu w Polsce się stabilizuje, a czynsze przestają gwałtownie rosnąć, jak było w ostatnich latach. Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dzięki korzystnym stopom zwrotu, dobrym perspektywom gospodarczym i rosnącej roli w regionie. Inwestorzy oczekują dalszych możliwości rozwoju, a na rynku pojawiają się nowi gracze z kapitałem na inwestycje – podsumowuje.

Regionalny tygrys

Eksperci Cushman & Wakefield szacują, że w 2024 r. w Polsce w nieruchomości komercyjne zainwestowano 4,7 mld euro i to 62 proc. wartości transakcji w naszym regionie Europy. Za nami są Czechy z 25-proc. udziałem, Słowacja z 9-proc. i Węgry z 4-proc. Wygląda na to, że region CEE będzie odpowiadać za 6 proc. wartości transakcji zawartych na Starym Kontynencie.

– Rok 2024 pokazuje poprawę płynności, szczególnie na głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, czyli w Polsce i Czechach. Coraz bardziej aktywny kapitał lokalny i międzynarodowy konkuruje obecnie o większe wolumeny, co prawdopodobnie przyciągnie i zachęci więcej globalnych funduszy do tego regionu w 2025 r. – mówi Jeff Alson, szef rynków kapitałowych Cushman & Wakefield w regionie CEE.

– Jeśli Polska osiągnie w 2024 r. 4,7 mld euro w transakcjach, będzie to dwuipółkrotny wzrost rok do roku, co jest bezprecedensowe w skali całej Europy. Równie imponująca jest zrównoważona aktywność inwestorów w poszczególnych segmentach rynku, czyli w sektorze handlowym, biurowym i logistycznym, z których każdy odpowiada za 1,2 mld do 1,5 mld euro – dodaje Paweł Partyka, szef działu rynków kapitałowych Cushman & Wakefield w Polsce.