Mieszkania kupują dzisiaj ci, których na ten luksus stać

Wysokie ceny lokali, drogie i trudno dostępne kredyty to czynniki, które hamują popyt – wynika z badań Otodom. Sprzedaż jest coraz niższa, już w czterech miastach można mówić o nadpodaży.

Zaledwie 2,8 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy w siedmiu największych aglomeracjach w sierpniu – wynika ze wstępnych szacunków Otodom Analytics. Hamowanie sprzedaży widać od początku 2024 r., w poprzednich trzech miesiącach miesięcznie schodziło 3 tys. lokali.

Cztery miasta z nadpodażą

Sierpniowy wynik jest najsłabszy od stycznia 2023 r., czyli ostatniego miesiąca kredytowej zimy i obowiązywania dużego bufora na zmianę stóp przy badaniu zdolności kredytowej (poluzowano go miesiąc później). Sierpień był też ósmym miesiącem z rzędu, kiedy deweloperzy wprowadzali do oferty więcej mieszkań niż w tym czasie sprzedali, przy czym kurek z podażą został już wyraźnie przykręcony: ruszyła sprzedaż 3,6 tys. lokali, o 18 proc. mniej niż w lipcu i najmniej od sierpnia ub.r. Oferta na koniec sierpnia urosła do 52,4 tys. lokali wobec 38 tys. rok wcześniej.

Foto: Parkiet

W czterech miastach można mówić o nadpodaży, biorąc pod uwagę wskaźnik wyprzedaży (ile czasu zajęłaby sprzedaż całej oferty, gdyby sprzedaż szła w tempie z ostatnich trzech miesięcy, a deweloperzy nie wprowadzali nowych projektów). Wskaźnik mówiący o równowadze popytu i podaży to 4–6 kwartałów i w tym przedziale są Warszawa, Kraków i Trójmiasto. W pozostałych miastach lampki świecą na żółto lub czerwono. We Wrocławiu to 6,9 kw., ale w Katowicach i Poznaniu ponad 8 kw., a w Łodzi aż 8,8 kw. (choć w maju było to nawet 9,6 kw.).

Na koniec sierpnia w Warszawie do wzięcia było 12,3 tys. lokali, w Łodzi 8,8 tys., we Wrocławiu i Poznaniu po około 7,5 tys., w Krakowie 7,2 tys., w Trójmieście prawie 5,6 tys. lokali, a w Katowicach niecałe 3,6 tys.

Rok do roku stawki były o 20 proc. wyższe w Łodzi, a w pozostałych miastach o 11–13 proc.

Co będzie z cenami?

Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań rynku w Otodom Analytics, komentuje w rozmowie z „Parkietem”, że z jednej strony sierpniowa sprzedaż jest na poziomie ze stycznia 2023 r. i dla deweloperów nie jest to dobry wynik. Szczególnie że wtedy bufor wynosił 5 pkt proc. przy głównej stopie 6,75 proc., teraz bufor to 2,5 pkt proc., a stopa 5,57 proc. WIBOR 3M poszedł w dół z 6,95 do 5,85 proc. Wtedy nie było programu wsparcia dopłat do kredytów, teraz też nie ma. Oferta sięgała 47 tys. mieszkań wobec 52,4 tys. obecnie.

Z drugiej strony deweloperzy mogą powiedzieć, że w sierpniu nie było tak samo słabo jak w styczniu 2023 r., tylko jednocześnie znacznie lepiej. Uwzględniając bowiem zmiany cen, przy zbliżonym wyniku w ujęciu ilościowym w sierpniu br. deweloperzy sprzedali w siedmiu największych miastach mieszkania o szacunkowej wartości 2,2 mld zł wobec 1,7 mld zł w styczniu 2023 r. – jest to o 29 proc. więcej.

– Prowadzimy obecnie badanie na osobach zainteresowanych zakupem mieszkania deweloperskiego, pytając: co powstrzymuje cię dziś przed podjęciem decyzji finalizującej zakup mieszkania? Ponad połowa badanych wskazuje na wysokie ceny mieszkań, co piąty badany wskazuje na wysokie oprocentowanie kredytów, a 14 proc. mówi o niskiej zdolności kredytowej – mówi Kuniewicz. – Jest prawdą, że na rynku brakuje grupy popytowej, która chce kupić mieszkanie, bo rzeczywiście potrzebuje własnego lokum. I jest zrozumiałe, że deweloperzy chcieliby, żeby ta grupa dostała szansę zakupu i została wsparta niskooprocentowanym kredytem. „Na start” mógłby być realną pomocą dla tej grupy, ale wszystko zależy od jego konstrukcji – zastrzega.

W tej chwili tylko w Warszawie i Krakowie można mówić, że oferta lokali deweloperskich jest szczupła. Czy w związku z tym na rynkach charakteryzujących się nadpodażą może się pojawić korekta cen?

Zdaniem Kuniewicz za kilka miesięcy może tak się zdarzyć, ale w najbliższych dwóch, trzech miesiącach możemy widzieć ruch w dół nie w przypadku cen transakcyjnych, tylko ofertowych. Obecnie na zakupach jest bowiem specyficzna grupa popytowa: ci, których stać i którzy wybierają lokale trochę większe i droższe. To oni głównie kupili 2,8 tys. mieszkań w sierpniu. Wraz z ubywaniem droższych lokali z dostępnej puli średnia cena mieszkań może pójść w dół.