Sprzedaż mieszkań dołuje, cztery miasta z nadpodażą

W sierpniu sprzedaż w siedmiu głównych aglomeracjach spadła wyraźnie poniżej 3 tys. Deweloperzy wyhamowują z podażą. Ceny stabilne.

Zaledwie 2,8 tys. mieszkań sprzedali deweloperzy w siedmiu największych aglomeracjach w sierpniu – wynika ze wstępnych szacunków Otodom Analytics, które publikujemy jako pierwsi. Ostateczny wynik prawdopodobnie znajdzie się w przedziale 2,6 -2,7 tys. Hamowanie sprzedaży widać od początku 2024 r., w poprzednich trzech miesiącach miesięcznie schodziło 3 tys. lokali. Sierpniowy wynik jest najsłabszy od stycznia 2023 r., czyli ostatniego miesiąca kredytowej zimy i obowiązywania dużego bufora na zmianę stóp przy badaniu zdolności kredytowej (poluzowano go miesiąc później).

W ciągu ośmiu miesięcy br. deweloperzy sprzedali 26,7 tys. mieszkań, o ponad 24 proc. mniej niż rok wcześniej.

Deweloperzy więcej mieszkań wprowadzają niż sprzedają

Sierpień był ósmym miesiącem z rzędu, kiedy deweloperzy wprowadzali do oferty więcej mieszkań niż w tym czasie sprzedali, przy czym kurek z podażą został już wyraźnie przykręcony. W samym sierpniu ruszyła sprzedaż 3,6 tys. lokali, o 18 proc. mniej niż w lipcu i najmniej od sierpnia ub.r.

W ciągu ośmiu miesięcy firmy wprowadziły do oferty ponad 38 tys. mieszkań, o 56 proc. więcej niż rok wcześniej – niska ubiegłoroczna baza to pokłosie wspomnianej kredytowej zimy: w 2022 r. popyt był mizerny (dołek sprzedaży z sierpnia 2022 r. to 1,97 tys. lokali), więc deweloperzy budowali znacznie mniej. Dopiero w II połowie ub.r. nadganiali z produkcją, bo popyt ruszył dzięki obniżeniu bufora i „Bezpiecznemu kredytowi”. W 2024 r. tendencje się odwróciły: sprzedaż hamowała, a produkcja szła do przodu. W efekcie oferta urosła na koniec sierpnia do 52,4 tys. lokali wobec 38 tys. rok wcześniej.

Cztery miasta z nadpodażą mieszkań

Sytuacja w poszczególnych miastach jest zróżnicowana. W czterech można mówić o nadpodaży, biorąc pod uwagę wskaźnik wyprzedaży (ile czasu zajęłaby sprzedaż całej oferty, gdyby sprzedaż szła w tempie z ostatnich trzech miesięcy, a deweloperzy nie wprowadzali nowych projektów). Wskaźnik mówiący o równowadze popytu i podaży to 4-6 kwartałów i w tym przedziale są Warszawa, Kraków i Trójmiasto. W pozostałych miastach lampki świecą na żółto lub czerwono. We Wrocławiu to 6,9 kw. ale w Katowicach i Poznaniu ponad 8 kw., a w Łodzi aż 8,8 kw. (choć w maju było to nawet 9,6 kw.). 

Na koniec sierpnia w Warszawie do wzięcia było 12,3 tys. lokali, w Łodzi 8,8 tys., we Wrocławiu i Poznaniu po około 7,5 tys., w Krakowie 7,2 tys., w Trójmieście prawie 5,6 tys. lokali, a w Katowicach niecałe 3,6 tys.

Stabilizacja cen mieszkań

Z danych Otodom Analytics wynika, że ceny w sierpniu były stabilne wobec lipca – w Trójmieście i Wrocławiu odnotowano wzrosty rzędu poniżej 1 proc., a w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Łodzi spadki o mniej niż 1 proc. W Katowicach średnie ceny urosły o 1,5 proc.

Rok do roku stawki były o 20 proc. wyższe w Łodzi, a w pozostałych miastach o 11-13 proc.