Wiceminister rozwoju Jacek Tomczak: Programu „Na start” nie odwołuję

Kładziemy na stół kompleksowy program mieszkaniowy. Nie upieramy się tylko przy tanich kredytach, chcemy też wspierać budownictwo społeczne. Polacy muszą mieć i szansę, i wybór – mówi wiceminister rozwoju Jacek Tomczak.

Załatwmy sprawę od razu. Mało kto wierzy, że program „Na start” wystartuje. Rynek jest zmęczony kolejnymi zapowiedziami, kolejnymi sprzecznymi informacjami, wojnami w koalicji o te dopłaty. Idealny moment, by program odwołać. Odwoła go pan?

Nie. Programy mieszkaniowe, które przygotowało Ministerstwo Rozwoju i Technologii, nie powstają dla polityków, którzy już dawno zaspokoili swoje potrzeby mieszkaniowe. Powstają dla Polaków, którzy oczekują od nas wsparcia. Ci, którzy wiedzą, w jakim stanie jest polska gospodarka, doskonale rozumieją, że rynek potrzebuje wielokierunkowych działań.

A Polacy potrzebują nie tylko budowanych przez państwo mieszkań komunalnych i społecznych z regulowanym czynszem. Zakładający rodziny młodzi Polacy, Polacy rozpoczynający karierę zawodową chcą mieć szansę na zakup mieszkania.

Dziś niewielu tę szansę ma. Mieszkania drożeją od lat, a kredyty hipoteczne w Polsce są najdroższe w Europie. Czy na mieszkania w Polsce ma być stać tylko inwestorów?

Polacy przestali wierzyć w powodzenie programu, który miał działać od lipca. Pośrednicy mówią, że wielu klientów na dopłaty już nie czeka.

Programowi kibicuje naprawdę wiele osób. Dostajemy sporo e-maili. Ostatnio napisała do nas rodzina nauczycieli z czwórką dzieci, mieszkająca kątem u teściów. Udało się jej kupić działkę pod stosunkowo nieduży dom. Rodziny nie stać jednak na kredyt na budowę domu na rynkowych warunkach. Raty wyniosłyby ponad 3,7 tys. zł.

Ta rodzina, jak wiele innych, czeka na kredyt „Na start”, którym można będzie sfinansować nie tylko zakup mieszkania – i na rynku pierwotnym, i na wtórnym – ale też budowę domu czy partycypację w TBS/SIM i wkład mieszkaniowy w spółdzielni. Przykładowa para nauczycieli to przecież nie spekulanci, nie deweloperzy, ale rodzina z dziećmi, które będą kiedyś pracować na nasze społeczeństwo.

Jeśli więc ktoś mówi, że jest przeciwnikiem kredytu „Na start”, to jest de facto przeciwnikiem wspierania rodzin, które chcą albo kupić pierwsze mieszkanie, albo mieszkanie powiększyć. Program jest tak skonstruowany, że gospodarstwa domowe z co najmniej trójką dzieci mogłyby kupić większe mieszkanie. Dodam, że nie brakuje ekspertów, którzy są przekonani, że program preferencyjnych kredytów trzeba wprowadzić.

Wielu uważa inaczej. Jak długo „Na start” ma działać? Najpierw była mowa o dwóch latach, potem o czterech, teraz – o trzech. Zdecydowali się państwo w końcu?

Program ma działać od początku 2025 r. do końca 2027 r. To plan minimum. Jesteśmy gotowi go przedłużyć.

Załóżmy, że koalicjanci dadzą się przekonać do programu. Ile rodzin skorzystałoby z preferencyjnego kredytu? 

W ciągu trzech lat ok. 170 tys. gospodarstw domowych kupujących mieszkania i budujących domy.

Podtrzymuje pan zapowiedź, że kwartalny limit wniosków o tanie kredyty to 15 tys.?

Tak, przy czym w pierwszym kwartale obowiązywania programu byłoby 25 tys. wniosków. W drugim kwartale miałoby być 20 tys., ale po uwagach Ministerstwa Funduszy obniżyliśmy limit do 17,5 tys. 

Ile ten program będzie kosztować?

Kredyt „Na start”, który ma szereg limitów, to element największego programu mieszkaniowego po 1989 r., którego celem jest zwiększenie podaży mieszkań w różnych segmentach rynku. Tak naprawdę to program społeczny – beneficjentem są młodzi Polacy i rodziny z dziećmi, którym daje możliwość zakupu wymarzonego M, ale to też program inwestycyjny.

Wolałbym więc mówić i o kosztach, i o zyskach. Na program „Na start” państwo wydałoby maksymalnie 16–17 mld zł w ciągu dziesięciu lat (tyle lat państwo ma dopłacać do rat kredytu. Po pięciu latach następuje ponowne przeliczenie kosztów kredytu, z uwzględnieniem aktualnego oprocentowania).

W pierwszym roku byłoby to 0,5 mld zł, w drugim – ok. 1 mld zł. Do tego dochodzą dopłaty do wygaszonego „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” –  ok. 3 mld zł. W sumie 19 mld zł.

Można powiedzieć, że państwo, dając polskim rodzinom możliwość bezpiecznego zakupu mieszkania, wyda na to ok. 1 mld rocznie. Biorąc pod uwagę cel, nie są to jakieś porażające kwoty.

Są na to pieniądze w budżecie, mamy zgodę ministra finansów. Trzeba też pamiętać, że to koszt maksymalny. Jeśli w następnych latach spadną stopy procentowe, dopłaty do kredytów będą znacznie mniejsze.

Tanie kredyty wspomogłyby ok. 170 tys. rodzin. Oznacza to 170 tys. mieszkań i domów, które trzeba wykończyć, urządzić. Czy to ma pan na myśli, mówiąc, że „Na start” to program inwestycyjny?

Ten program wywoła ruch inwestycyjny. Zwiększając popyt na mieszkania, naturalnie zwiększymy też ich podaż. Mieszkań trzeba będzie budować więcej.

A każda złotówka zainwestowana w budownictwo zwraca się w podatkach, w pracy dla polskich firm budowlanych, wykończeniowych czy producentów materiałów budowlanych. Te 170 tys. nieruchomości kupionych i wybudowanych na tani kredyt to są też dochody dla Skarbu Państwa. To nie jest koszt, który się nie zwraca. Te środki wrócą do budżetu.

Budownictwo jest kołem napędowym gospodarki. Nie możemy sobie pozwolić, by stanęło w miejscu, gdy mamy tak drogie kredyty hipoteczne. Jeśli nic nie zrobimy, podaż mieszkań spadnie tak jak w 2022 r., więc ceny wzrosną.

Wzrosty cen nakręcają takie programy jak „Bk 2 proc.” czy „Na start”. Zapewniał pan wielokrotnie, że projekt tego ostatniego ma wiele ograniczeń, bezpieczników, które utrzymają ceny w ryzach. Ale gorączkę na rynku wywołuje już sama zapowiedź tanich kredytów. Oferujący mieszkania, niezależnie, czy będą się kwalifikować do dopłat czy nie, mają nadzieję, że na rozgrzanym rynku sprzedadzą je drożej. Droższe mieszkania kupują więc nie tylko beneficjenci dopłat, ale też klienci, którzy z nich nie korzystają.

 Program „Bk 2 proc.” był działaniem PiS związanym z wyborami. Mamy do niego krytyczny stosunek. Kredyt „Na start” to zupełnie inne rozwiązanie. Nie chcemy przecież doprowadzić do sytuacji, by mieszkania kupowali tylko spekulanci i inwestorzy.

Postawmy inne pytania. Czy chcemy, żeby nauczyciel albo pielęgniarka mogli sobie kupić mieszkanie czy nie? Czy chcemy zostawić polskie rodziny z najdroższymi kredytami w Europie?

Zresztą „Bk 2 proc.” nie był głównym winowajcą wzrostu cen. Nie zapominajmy o inflacji, wysokich stopach procentowych czy kosztach materiałów budowlanych.

W 2022 r. ceny mieszkań stanęły, bo wysokie stopy procentowe zamknęły klientom drogę do kredytów. „Bk 2 proc.” wystartował w lipcu 2023 r. Ceny mieszkań odbiły. Ale w tym samym czasie, gdy wzrosły one o 16 proc., wynagrodzenia poszły w górę o 13–15 proc. Zrobiliśmy zestawienie, ile metrów mieszkania może kupić Polak za przeciętną pensję. W ciągu dziesięciu lat ten wskaźnik właściwie się nie zmienił, a są miasta, gdzie tempo wzrostu wynagrodzeń było wyższe niż tempo wzrostu cen mieszkań.

Kredyt „Na start” to jeden z trzech filarów programu mieszkaniowego. Drugi, popierany przez Lewicę i Polskę 2050, to budownictwo społeczne. Jakimi funduszami rząd wesprze to budownictwo, które, dodajmy, już się rozwija?

Proponujemy zwiększenie limitów na takie inwestycje do ok. 48 mld zł do 2030 r. Mieszkania społeczne są elementem polityki społecznej. Chodzi o wsparcie rodzin, które nie są w stanie kupić mieszkania, bo nie mają zdolności kredytowej, nawet na preferencyjny kredyt. Decydujące jest kryterium dochodowe. Najtaniej można wynająć mieszkanie komunalne – kryterium dochodowe ustalają gminy. W całej Polsce w kolejce po lokal komunalny czeka ok. 123 tys. rodzin.

W przypadku mieszkań w TBS/SIM to kryterium dochodów jest wyższe. Dla singla będzie to, powiedzmy, 8 tys. zł brutto, dla pary – 9 tys., a rodziny – 10 tys. zł. Takie gospodarstwa mogłyby się starać o kredyt. Będą mogły jednak wybierać: albo małe mieszkanie na własność, z ratą kredytu 3–4 tys. zł miesięcznie, albo wynajem większego lokalu w TBS/SIM z czynszem 1–1,5 tys. zł. Koszty partycypacji w modelu TBS będzie można sfinansować tanim kredytem. 

Ile tych mieszkań na tani wynajem powstanie? Lewica przed wyborami obiecywała ich 300 tys. Były wiceminister rozwoju z tej partii Krzysztof Kukucki mówił o 100 tys.

Możemy powiedzieć, że 1 mld zł to ok. 5 tys. mieszkań. Jeśli dostaniemy finansowanie w pełnej kwocie przewidzianej w projekcie ustawy, uwzględniającej nowe limity, w 2025 r. mogłyby się rozpocząć budowy 20 tys. mieszkań, w 2026 r. – 25 tys., a w 2030 – już ponad 35 tys. Dzisiejsze limity pozwalają na wybudowanie tylko tych 5 tys.

Będzie to w rękach samorządów?

Tak, ale w następnym kroku będziemy się starać zaangażować także spółdzielnie mieszkaniowe. Na razie do pełnego wykorzystania nowych limitów wystarczy aktywność samorządów.

Czy Polacy, którzy zamieszkają w mieszkaniach społecznych, będą je mogli przejąć na własność?

Mieszkania społeczne powinny zostać w rękach państwa. Państwo musi mieć zasób lokali dla rodzin, których nie stać na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych na wolnym rynku. Program budownictwa społecznego z regulowanym czynszem ma przecież rozwiązywać problemy społeczne. Jeśli sytuacja najemcy lokalu społecznego w TBS czy SIM poprawia się na tyle, że może sobie pozwolić na zakup mieszkania, to wynajmowane powinien zwolnic, by mogła z niego skorzystać gorzej sytuowana rodzina, która rzeczywiście potrzebuje wsparcia.

Mamy tu rozbieżność z Ministerstwem Funduszy, które postuluje, by najemca mieszkania z zasobów TBS mógł je wykupić. Takie rozwiązanie spowoduje jednak, że to mieszkanie zniknie z zasobów społecznych. A przecież nie będziemy w stanie go odtworzyć, czyli wybudować, nawet jeśli wrócą do nas całe koszty (a nie do końca tak jest). Nie da się przecież wybudować jednego mieszkania. Musielibyśmy postawić cały blok.

Ponoszony przez państwo koszt budowy mieszkania społecznego czy komunalnego jest trzy albo czterokrotnie wyższy niż suma dopłat do zakupu mieszkania na kredyt „Na start”. Nie po to budujemy takim kosztem mieszkania społeczne, by je potem wypuszczać na wolny rynek.

Im wyższa kwota publicznych pieniędzy wydanych na mieszkania określonego rodzaju, tym niższe koszty poniesie osoba, która z nieruchomości korzysta.

Jakie to koszty?  

Średni koszt, jaki poniesie budżet państwa na wybudowanie 60-metrowego mieszkania komunalnego to ok. 450 tys. zł (80 proc. kosztów budowy w ramach programu BSK) plus grunt z zasobu publicznego (niższe koszty będą przy remoncie gminnego pustostanu. Takie inwestycje także są finansowane z budżetu państwa w 80 proc.). A czynsz za taki 60-metrowy lokal komunalny w Warszawie to ok. 997 zł,  we Wrocławiu – 905, w Szczecinie – 679, a w Kielcach – 703 zł. To stawki maksymalne, zwykle gminy stosują znacznie niższe.

Koszt 60-metrowego czynszowego lokalu społecznego (TBS/SIM) to średnio 300 tys. zł (koszt dopłat do preferencyjnego kredytu z BGK plus grant na pokrycie 45 proc. kosztów budowy w ramach programu BSK), do tego grunt z zasobu państwa. Maksymalny czynsz za taki lokal w Warszawie to 1992 zł, w Kielcach – 1406 zł.

Dopłaty do kredytu „Na start” na takie mieszkanie w ciągu dziesięciu lat pochłoną maksymalnie 120 tys. zł. Rata preferencyjnego kredytu, za który rodzina z jednym dzieckiem kupiłaby 60-metrowe mieszkanie w stolicy to 4930 zł, w Kielcach – 2076 zł.

Dla porównania rata kredytu rynkowego (annuitet) to 5836 zł w Warszawie i 3151 zł w Kielcach.

Wyraźnie widać, ile dopłaca państwo w zależności od formy budownictwa. Najwięcej kosztuje nas budownictwo komunalne, gdzie czynsze są najniższe. Niemało kosztują nas też TBS-y. Skoro jako państwo wydajemy na mieszkanie 300 tys. zł, to chyba nie po to, by je potem sprzedawać.

Od samych zapowiedzi mieszkań nie przybędzie. Żeby budować więcej, trzeba mieć grunty. Wspieranie podaży poprzez uwolnienie ziemi to trzeci filar waszego programu. Ile tej ziemi i gdzie chcecie uwolnić?

Pierwsza rzecz to uwolnienie gruntów rolnych w miastach pod budownictwo mieszkaniowe. To ok. 900 tys. hektarów w całej Polsce. Na tych terenach mogłyby powstawać i mieszkania deweloperskie, i społeczne. W Krajowym Zasobie Nieruchomości (działki były przeznaczone m.in. pod „Mieszkanie +”) jest ok. 180 nieruchomości o powierzchni ok. 800 ha. Nie jest to imponujący zasób, ale część to bardzo atrakcyjne grunty.

Jeśli chodzi o ziemię spółek Skarbu Państwa, to przygotowujemy przepisy, które zobowiążą je do sporządzenia wykazu terenów. Zebranie danych jest możliwe, ale musimy mieć podstawę prawną.

Czy grunty Skarbu Państwa będą mogli zabudowywać deweloperzy? 

Nie. Na tych terenach chcemy budować mieszkania społeczne. Chcemy pomóc gminom, oferując im preferencyjny kredyt z BGK na budowę infrastruktury, czyli uzbrojenie terenów, które będą tego wymagały.

Za uruchomienie inwestycji na takim gruncie będzie premia. Gminy wsparte takim kredytem będą mogły szybko przygotować działkę pod budownictwo społeczne. Deweloperzy będą się mogli starać o tę ziemię, pod warunkiem że nie będzie innych chętnych.

I te trzy filary programu mieszkaniowego: tanie kredyty, tanie mieszkania na wynajem i część wspierająca podaż mieszkań, są już przygotowane?

Kładziemy na stół kompleksowy, uzupełniający się wzajemnie program mieszkaniowy. Każdy jego element jest równie ważny. Nie upieramy się tylko przy tanich kredytach. Polacy muszą mieć szansę, ale i wybór. W tym tygodniu zaprezentujemy program na posiedzeniu Komitetu Ekonomicznego Rady Ministrów.

Co potem?

Projekt ustawy o społecznych formach i rozwoju mieszkalnictwa, czyli ten dotyczący budownictwa społecznego, przyjął już Komitet Stały Rady Ministrów. Na posiedzenie Rady Ministrów trafi więc pewnie we wrześniu. To pójdzie na pierwszy ogień.

CV

Jacek Tomczak, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii. Absolwent Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu (Wydział Prawa). Radca prawny, notariusz, polityk. Od 2005 r. poseł na Sejm RP. W latach 1998–2005 zasiadał w poznańskiej radzie miejskiej. Przewodniczący Komitetu ds. Oświaty i Szkolnictwa Zawodowego Krajowej Izby Gospodarczej.