Rynek mieszkaniowy na zmniejszonych obrotach

Program dopłat do kredytów „Na start” pod znakiem zapytania, oczekiwanie na kolejne promocje u deweloperów - na rynek pierwotny zawitało jeśli nie hamowanie, to stabilizacja.

Po słabym pod względem sprzedaży maju czerwiec przyniesie najwyraźniej pogłębienie spadkowego trendu – wynika z danych monitorowanych na bieżąco przez Otodom Analytics. Katarzyna Kuniewicz, szefowa działu badań w tej firmie, opublikowała na LinkedIn dane cząstkowe po pierwszej połowie bieżącego miesiąca.

Zapał do kupowania mieszkań się zmniejsza

Według Otodom Analytics, średnia sprzedaż mieszkań w tym okresie w siedmiu największych aglomeracjach wyniosła 124 lokale dziennie. To tyle, ile pod koniec 2022 r., kiedy rynek borykał się z kryzysem kredytowym, a ówczesny rząd zaczął obiecywać uruchomienie programu tanich pożyczek na mieszkania. Dla porównania: w sierpniu 2022 r., w dołku koniunktury, średnia sprzedaż sięgała zaledwie 80 lokali dziennie, a już rok później, w szczycie napędzonym „Bezpiecznym kredytem”, prawie 220.

Kuniewicz wskazuje, że w czerwcu pozytywnie wyróżniają się Łódź i Katowice, ale na pozostałych spadki sprzedaży wobec maja mogą sięgnąć kilkunastu procent. Zdaniem ekspertki, powodem wstrzemięźliwości popytu są z jednej strony oczekiwania na konkrety w sprawie programu „Na start”, coraz mniejsza akceptacja dla cen, ale też czekanie na pojawiające się upusty w końcówkach inwestycji których sprzedaż rozpoczęła się tuż przed lipcem 2022 r., czyli przed nowelizacją ustawy deweloperskiej.

Za wcześnie, by doszukiwać się analogii z II połową 2022 r., kiedy to popyt został zamrożony kredytowym kryzysem, a deweloperzy albo skupili się na zamożnych klientach, albo ograniczyli inwestycje (mniejsi gracze, segment popularny). Zdaniem Kuniewicz, wnioski będzie można wyciągnąć po wakacjach, szczególnie że sytuacja coraz bardziej różnicuje się między aglomeracjami.

Według danych Otodom, w maju w siedmiu największych aglomeracjach deweloperzy sprzedali 3,2 tys. lokali, o 10 proc. mniej niż miesiąc wcześniej i o prawie 20 proc. mniej niż rok wcześniej. W maju wypadły dwa długie weekendy, niemniej był to trzeci z rzędu miesiąc zmniejszającej się liczby transakcji, a wynik poniżej 3,5 tys. sprzedanych lokali widziany był ostatnio w czasie kryzysu kredytowego na przełomie 2022 i 2023 r.

Powrót do normalności po rekordach

Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl i Rednet Property Group, spodziewa się w czerwcu raczej poprawy sprzedaży wobec maja. Firma ma na radarze 15 miast.

- Wszystko wskazuje na to, że w czerwcu – po majowym spadku sprzedaży - sytuacja się ustabilizowała. Czerwiec przynosi niewielkie wzrosty sprzedaży, prognozuję, że w skali całego miesiąca wzrost wobec maja wyniesie 10 proc. Wynika to z faktu, że w maju były dwa długie weekendy, a po drugie coraz powszechniejsze są promocje i rabaty, choć na poziomach bardzo rzadko przekraczających 4 proc. – mówi Chojnacki. – Mam też zastrzeżenie: nie powinno się komentować danych o sprzedaży za tak krótkie okresy. Robię to tylko w wyniku pojawiających się spekulacji o tym, że mamy powtórkę sytuacji z II połowy 2022 r. Wtedy mieliśmy całkowite załamanie sprzedaży i duże realne spadki cen, a teraz po prostu powrót z rekordowej sprzedaży do normalnej sytuacji rynkowej. Efektem normalnej sytuacji rynkowej są liczne promocje i zachęty ze strony deweloperów - i klienci z nich korzystają, bo ceny jednak - choć w sposób bardzo powolny – rosną. Spekulacje są tak samo prawdziwe, jak te sprzed jeszcze dwóch miesięcy, po ogłoszeniu założeń kredytu „Na start” – że mamy powtórkę z ogłoszenia „Bezpiecznego kredytu” i szturm na biura sprzedaży. W obu przypadkach to spekulacje bezzasadne – dodaje. Jego zdaniem, nadchodzi czas stabilizacji, w którym trudno będzie o szokujące nagłówki.

Z danych portalu Tabelaofert.pl wynika, że sprzedaż nowych mieszkań w maju w stosunku do średniej miesięcznej sprzedaży z ostatnich trzech miesięcy (luty, marzec, kwiecień) spadła o prawie 22 proc., bo Polacy skupili się na grillowaniu, a co do rodzącego się w bólach programu „Na start” to z jednej strony jest wyczekiwanie na konkrety, z drugiej brak pchającego do zakupów strachu, że „pociąg odjedzie”.

Polityczny chaos informacyjny w sprawie kredytu „Na start"

Eksperci JLL wskazują, że już w I kwartale br. widać było wyraźne spowolnienie sprzedaży wobec IV kwartału 2023 r., kiedy jeszcze obowiązywał program „Bezpieczny kredyt”. - Połowa kwietnia przyniosła nabywcom i deweloperom pewną nadzieję, pojawił się projekt ustawy programu „Na start”, a wraz z nim deweloperzy uruchomili bardziej aktywną kampanię marketingową skierowaną do osób zainteresowanych skorzystaniem z nowej formy wsparcia kredytów – mówi Aleksandra Gawrońska, ekspertka w JLL. - Nadzieja ta została zaburzona ogromnym chaosem informacyjnym, w maju i czerwcu byliśmy bombardowani informacjami, że przedłużają się pracę nad programem, że potrzebna jest zgoda całego rządu, że Polska 2050 nie poprze kredytu, ale może poprze go PIS. Dezinformacja spowodowała, ze popyt na rynku pierwotnym słabnie od pięciu miesięcy i nic nie zapowiada, żeby w czerwcu było inaczej. Nabywcy odpuszczają podejmowanie decyzji i przesuwają je na bliżej nieokreśloną przyszłość – dodaje.

Gawrońska zaznacza, że jak zawsze w takich sytuacjach kupują ci, których po pierwsze decyzje polityczne w zakresie nowego kredytu mniej interesują, czyli nabywcy gotówkowi lub zaciągający kredyt komercyjny, by kupić lokal na własne potrzeby. - W porównaniu do 2022 r. sytuacja jest o tyle lepsza, że stopy procentowe są nieco niższe, a banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej nadal uwzględniają bufor w wysokości 2,5 pkt proc., a nie 5 pkt proc. – mówi Gawrońska. Ten bufor banki, badając zdolność kredytową, dodają do bieżącej stopy, by sprawdzić, czy ubiegający się o pożyczkę byłby w stanie obsługiwać dług przy takim wzroście stopy - czyli obecnie mowa o teoretycznej wartości 8,25 proc.

- Niektórzy deweloperzy faktycznie zaczęli oferować pewne promocje: na wybrane pule mieszkań czy miejsca postojowe, warto jednak podkreślić, że część deweloperów akcji promocyjnych nie ogłasza oficjalnie. Dalsza niepewność spowodowana brakiem decyzji politycznych może jednak pogorszyć na części z rynków relację podaży i popytu, a wynik sprzedaży w II kwartale będzie z pewnością słabszy od pierwszych trzech miesięcy br. – podsumowuje Gawrońska.

Nowy program dopłat do kredytów rodzi się w bólach

Warto zauważyć, że na początku czerwca 2023 r. ustawa o „Bezpiecznym kredycie” była już podpisana przez prezydenta i czekała na wejście w życie od 1 lipca. Projekt ustawy o programie „Na start” formalnie cały czas jest na etapie konsultacji, sprawie nie pomogły dalej niedokończone roszady personalne w resorcie rozwoju.