Jan Dziekoński, Fltr.pl: Rynek mieszkaniowy wziął na wstrzymanie

To, na co czeka rynek, to jasna komunikacja, w którą stronę idziemy, jeśli chodzi o program „Na start”. Wyzwaniem są też ceny, które zniechęcają do zaciągania zwykłych kredytów. U deweloperów widać już promocje – mówi Jan Dziekoński, ekspert Fltr.pl.

Z rynku najmu płyną niepokojące właścicieli mieszkań wieści: coraz trudniej szybko znaleźć najemców, jest presja na stawki czynszów. Pamiętamy, że rynek w 2021 słabo sobie radził i jakkolwiek to zabrzmi, to Ukraińcy, uciekający do nas przed agresją Rosji, zmienili układ sił: podaż się skurczyła, czynsze wystrzeliły. Teraz mamy powrót do słabszej formy, a co roku deweloperzy oddają mieszkania sprzedawane podczas ostatnich tłustych lat, w tym na wynajem. Czy mamy strukturalny problem: podaż jest już po prostu za duża wobec zapotrzebowania? Jak wygląda sytuacja na rynku najmu i jak się może rozwinąć?

Wśród profesjonalistów jest raczej opinia, że rynek najmu wrócił właściwie do normalnego stanu, normalnego sprzed 2020 r., który faktycznie zaczął bardzo mocno zmieniać sytuację rynkową. Czas oczekiwania na najemcę obecnie jest faktycznie podwyższony względem 2022 r., ale nie tak, jak w 2021 r. W skrócie: ci, którzy są na tym rynku dłużej niż pięć lat, traktują tę sytuację jako standardową, tym bardziej że jesteśmy w II kwartale, który jest typowo niskim sezonem. Największą przejrzystość uzyskamy dopiero we wrześniu, październiku, kiedy przetoczymy się przez sezon wysoki, zobaczymy zwłaszcza, jak segment studencki wpłynie na rynek, chociaż faktycznie jakiegoś gigantycznego optymizmu, że ten sezon będzie bardzo gorący, na razie nie ma, ale z drugiej strony to nie jest moment, żeby bić na alarm, przynajmniej jeśli ktoś traktuje najem jako coś długoterminowego. Po prostu potrzeba trochę cierpliwości, może trochę niższych stawek czynszu – i tyle.

Bardzo często zestawia się bieżące zwroty z najmu z innymi klasami aktywów i stwierdza, czy to biznes opłacalny, czy nie. Czy nie dziwi pana takie krótkoterminowe podejście do tematu? Czy nie jest trochę tak, że nie umiemy inwestować w wynajem i bardziej jest to owczy pęd, kupowanie bez jakiejś głębszej analizy długoterminowej?

Na rynku mamy zarówno osoby, które bardziej patrzą na perspektywę stopy zwrotu z najmu, czyli liczą ten roczny dochód do kapitału włożonego w mieszkanie, czy też do wartości bieżącej lokalu. Gdyby takie osoby dziś wykonały kalkulację, mogłyby powiedzieć, że nawet na lokacie bankowej, a zwłaszcza na obligacjach skarbowych czy korporacyjnych stopa zwrotu jest wyższa. Jednak profesjonaliści z reguły nie kupują pierwszych z brzegu nowych mieszkań, 50-metrowych, gdzie stopa zwrotu oscyluje w dużych miastach wokół 4 proc. Ci raczej kupują na rynku wtórnym, raczej mniejsze lokale albo mieszkania na wynajem na pokoje studentom, gdzie są w stanie osiągać trochę wyższe stopy, nawet konkurencyjne w stosunku do obligacji. Jeżeli popatrzyliśmy długoterminowo na wartość mieszkań, nawet zakładając, że dzisiaj możemy mieć górkę i wydarzy się korekta, to w takiej perspektywie wartość będzie rekompensowała to, że przejściowo mamy trochę niższe stopy zwrotu z najmu.

Profesjonaliści dziś są trochę bardziej wstrzemięźliwi w zakupach przy dzisiejszych cenach. Ci, którzy nie patrzą na stopę zwrotu procentową, a bardziej zwracają uwagę na perspektywę wzrostu wartości nieruchomości, faktycznie mogą dziś sobie zadawać pytanie, czy aby ten duży potencjał wzrostu wartości nie został wyczerpany w ostatnim roku, jak bardzo ta perspektywa jest osiągalna. Prawdopodobnie więc w tej grupie też mamy wstrzemięźliwość.

Dane z rynku mieszkaniowego mówią o tym, że zmniejsza się sprzedaż, w maju rezerwacji było najmniej od naprawdę bardzo dawna, widzimy też, że produkcja mieszkań się zmniejsza. Czy rynek czeka na „Kredyt 0 proc.”, są przecież głosy, że wpływ tego programu na rynek nie będzie tak duży, jak poprzednika.

Ewidentnie po kwietniowym krótkim zrywie rezerwacji dane o sprzedaży za kwiecień i maj potwierdziły, że rynek nie przyjął tak ciepło prac nad tym programem, jak to było w przypadku „Bezpiecznego kredytu”, II kwartał tego roku jest po prostu słaby.

To, na co moim zdaniem czeka rynek, to jasna komunikacja, w którą stronę idziemy, bo mamy dziś stan zawieszenia. Część konsumentów może wstrzymywać się z zakupem, licząc na ten program. Deweloperzy też zaczynają się coraz bardziej wstrzymywać z nowymi inwestycjami, bo widzą, że sytuacja po stronie popytu nie jest tak dobra, jak była rok temu. Nie wiedząc, jakie będą warunki popytowe za pół roku, za rok, trudno się firmom określać, jaki produkt powinien trafiać na rynek – mniejsze mieszkania, dla singli i par, która to grupa nie może liczyć na kredyt „Na start”, czy stawiać na rodziny z dziećmi.

Nie można jednak powiedzieć, że rynek kompletnie przysiadł, bo sprzedaż mieszkań jest mniejsza, ale na tle ostatnich lat nie jest daleka od przeciętnej. Gorzej jest ze sprzedażą kredytów – dane majowe pokazały, że był to jeden z najgorszych miesięcy w ciągu kilkunastu lat. Klienci są niepewni, widzą wysokie ceny mieszkań, które – już pomijając kwestię zdolności kredytowej – wprost przekładają się na poziom raty, jaką należałoby co miesiąc płacić. Stąd wstrzymanie, stąd oczekiwanie na promocje, które zresztą już widać u deweloperów.

Z drugiej strony rozmawiałem z przedstawicielem jednego z ogólnopolskich deweloperów, który w tym samym mieście prowadzi dwie inwestycje i na jednej sprzedaż idzie bardzo dobrze, po wysokich cenach, przy dobrej marży, a na drugiej sprzedaż delikatnie stoi, bo to oferta dla klientów nastawionych bardziej na dopłaty do kredytów. Mamy zapowiedź programu „Na start”, ale brak jest konkretów i dlatego część klientów nie kupuje, ale w innych segmentach rynku są możliwości sprzedawania lokali. Na pewno deweloperzy mogą liczyć na klientów gotówkowych albo takich, którzy już mają jakąś nieruchomość i chcą się przenieść do większej. Inne segmenty rynku są bardziej wstrzemięźliwe, aktywność deweloperów delikatnie zaczyna hamować, ale musimy zwrócić uwagę na to, że ten proces będzie trwał. W II półroczu nie spodziewałbym się tak radykalnego spadku podaży mieszkań, jak widzieliśmy to w 2022 r.