Deweloperzy: To będzie dobry rok dla budownictwa mieszkaniowego

Przedstawiciele największych przedsiębiorstw z branży deweloperskiej zgodnie przyznają, że 2003 rok był udanym okresem dla budownictwa mieszkaniowego. Potwierdzają to dane statystyczne. Mimo świadomości pewnych zagrożeń, które mogą pojawić się w tym roku, w opinii większości deweloperów przeważa przekonanie, że będzie on co najmniej tak dobry, jak ubiegły.

- Rok 2003 był bardzo udany dla deweloperów - mówi Jarosław Szanajca, prezes Dom Development. Wtórują mu przedstawiciele pozostałych firm z branży. I rzeczywiście. Opinie deweloperów znajdują odzwierciedlenie w opublikowanych przez Główny Urząd Statystyczny danych. W ciągu 11 miesięcy 2003 roku oddano do użytku 142,6 tys. mieszkań, czyli o 72% więcej niż w analogicznym okresie 2002 roku. W samym listopadzie ich liczba wzrosła o 10,7 tys. (15,7% więcej niż rok wcześniej).

Największy wzrost w 2003 r. (141%) dotyczy inwestycji indywidualnych. Jednak w tym przypadku dane GUS nie odzwierciedlają faktycznie zakończonych inwestycji. Zapowiedź w połowie ubiegłego roku odpłatnych przeglądów zakończonych obiektów i wysokie kary za nie zgłoszone, zakończone budynki, wywołała w tym okresie dynamiczny wzrost liczby oddanych mieszkań w budownictwie indywidualnym. Miał on jednak charakter czysto statystyczny.

O ponad 10% wzrosła natomiast liczba mieszkań wybudowanych na sprzedaż lub wynajem od stycznia do listopada 2003 r. wobec tego samego okresu 2002 r. Przy czym największy wzrost dotyczył końca roku. W listopadzie deweloperzy oddali aż o 80% więcej mieszkań niż rok wcześniej.

Rok 2004 pod znakiem Unii

W opinii większości deweloperów rok 2004 powinien być podobny do ubiegłego. Szans na utrzymanie ożywienia w "mieszkaniówce" upatrują w przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej. - Niewątpliwie pozytywny wpływ na rynek budownictwa mieszkaniowego będzie miał efekt akcesyjny. Historia pokazała, że w krajach przystępujących do UE można było obserwować boom mieszkaniowy - przypomina Jarosław Szanajca. - Dotyczy to zarówno państw powszechnie uważanych za beneficjentów przystąpienia do Unii (Irlandia, Hiszpania), jak i tych, które w powszechnym mniemaniu nie wykorzystały szansy, jakie daje im członkostwo we Wspólnocie (takich jak Grecja) - dodaje prezes Dom Development.

Podobnego zdania jest Aleksander Jonek, prezes Mostostalu Siedlce. - Po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej spodziewamy się wzrostu popytu na mieszkania w naszym kraju. Porównując rynek krajowy z rynkami Piętnastki mieszkania w Polsce są wciąż relatywnie tanie - wskazuje prezes siedleckiej spółki.

Z członkostwem w Unii Europejskiej wiążą się jednak również różnego rodzaju zagrożenia dla rynku budownictwa mieszkaniowego. Najwięcej niewiadomych, a zatem również największe ryzyko dla przyszłych inwestycji, związanych jest ze zmianami w przepisach podatkowych. - Z przystąpieniem Polski do UE przy sprzedaży materiałów budowlanych będzie obowiązywała podstawowa stawka VAT wynosząca 22%. Tak samo zostanie opodatkowana sprzedaż działek budowlanych. Do tej pory przy zakupie gruntu obowiązywał tylko 2-proc. podatek od czynności cywilnoprawnych - mówi Marek Oberda, dyrektor ds. marketingu w Skanska. - Ale nie oznacza to aż tak drastycznego zwiększenia cen materiałów, a w efekcie mieszkań i apartamentów. Producenci materiałów budowlanych, jak również deweloperzy mają świadomość, że rynek nie wytrzymałby takiego wzrostu - dodaje M. Oberda.

Warszawa liderem inwestycji

Mimo świadomości istniejących i potencjalnych zagrożeń, deweloperzy z optymizmem spoglądają w nowy rok. Uważają, że szanse, które przyniesie, zdecydowanie przeważą nad niepożądanymi skutkami. Przy czym najwięcej inwestycji, tak jak do tej pory, ma przyciągnąć Warszawa. - W krajach Europy Zachodniej średnio ok. 10% społeczeństwa mieszka w stolicach państw. U nas ten odsetek jest znacznie mniejszy (niecałe 5%). Dlatego spodziewamy się, że największy potencjał rozwoju budownictwa mieszkaniowego ma Warszawa - mówi A. Jonek. - Ten fakt uwzględniliśmy w naszej strategii. Praktycznie wycofaliśmy się już z mniejszych ośrodków, jeśli chodzi o deweloperkę mieszkaniową, a nasze działania koncentrujemy głównie w stolicy - dodaje.Nieuzasadniony optymizm?

Optymizmu deweloperów nie podziela natomiast Bogdan Klukowski, dyrektor marketingu Warbudu. Warszawska spółka nie angażuje się w działalność deweloperską, jednak jest obecna na rynku budownictwa mieszkaniowego jako generalny wykonawca wielu inwestycji. Od dwóch lat znajduje się na czwartej pozycji w rankingu "Liderów budownictwa mieszkaniowego", przygotowywanym przez Muratora. - Wielu zapowiada wyraźną tendencję wzrostową dla budownictwa mieszkaniowego w perspektywie najbliższych kilku lat, jednak niejednokrotnie nie potrafią wskazać podstaw swojego optymizmu - mówi B. Klukowski. - Z dużą rezerwą podchodzę do tych świetlanych wizji. Nie przekładają się bowiem na realne plany inwestycyjne deweloperów. Potencjał wytwórczy krajowego budownictwa jest dużo większy od liczby planowanych inwestycji mieszkaniowych. Myślę, że nie odczujemy jego znaczącego wzrostu w najbliższym czasie. Czynnikami ograniczającymi popyt na nowe mieszkania jest - po pierwsze - zasobność Polaków, która nie uległa znacznej poprawie, po drugie zaś, za wysokie koszty kredytów na budowę np. pierwszego mieszkania. Po trzecie, wymieniłbym obawę o utrzymanie zatrudnienia, a tym samym o gwarancję spłaty kredytu - kontynuuje przedstawiciel Warbudu. Zwraca uwagę, że wciąż jest bardzo mało dużych projektów mieszkaniowych i za umiarkowaną cenę metra kwadratowego. - Nie liczmy na to, że po 1 maja przyszłego roku krajowe budownictwo mieszkaniowe ruszy z kopyta - podsumowuje dyrektor Klukowski.

O resztę zadbamy sami

Jaki będzie 2004 rok dla deweloperów? Jeżeli chodzi o naszą firmę, to patrzymy w najbliższą przyszłość z optymizmem. W 2003 roku obchodziliśmy10-lecie przedsiębiorstwa i jednocześnie zbiega się to z największą roczną sprzedażą w naszej historii - blisko 2500 mieszkań. Taki wynik nastraja do pozytywnych prognoz.

Mamy szerokie plany inwestycyjne: w tym roku w naszej ofercie znajdą się nowe, duże osiedla i kompleksy mieszkaniowe w Warszawie. Będziemy coraz śmielej wychodzić poza rejon stolicy - trwa już sprzedaż mieszkań w naszych osiedlach w Gdyni i w Łodzi.

Patrząc szerzej na całą branżę związaną z budową mieszkań, można się spodziewać, że będzie to dla niej rok niełatwy. M.in. ze względu na już obowiązujące oraz zapowiadane regulacje prawne i podatkowe. Niektóre z nich, np. funkcjonująca od niedawna ustawa o gwarancjach płatności w budownictwie mogą w praktyce doprowadzić do wielu patologicznych sytuacji w relacjach inwestor - wykonawca.

Wielokrotnie przy różnych okazjach powtarzałem: rynek budownictwa mieszkaniowego w Polsce jest na tyle rozwinięty, że poradzi sobie sam. Ważne jest, aby instytucje rządowe i parlament nam nie przeszkadzały, ale tworzyły otoczenie prawne i finansowe sprzyjające przedsiębiorcom i inwestorom. O resztę w nowym, 2004 roku, zadbamy sami.

Józef Wojciechowski, właściciel i przewodniczący rady nadzorczej J.W. Construction Holding

Ostatnia szansa na tańsze mieszkania

Początek roku 2004 to specyficzny moment na rynku nieruchomości mieszkaniowych. To być może jedna z ostatnich szans, aby wydatki poniesione na nowe mieszkanie były mniejsze. Po prostu: należy wykorzystać ostatnią chwilę przed przewidywanym wzrostem cen na rynku nieruchomości. Jest jeszcze szansa skorzystania z ulgi remontowej, która zostanie zlikwidowana; istnieje ciągle obawa przed ewentualnymi zmianami stawek VAT w budownictwie od momentu wejścia Polski do UE.

Liczba rozpoczynanych inwestycji świadczy, że można oczekiwać nadejścia lepszych czasów. Inwestorzy dokonują analizy opłacalności i pomimo ciągle trwającej dekoniunktury na rynku rozpoczynają nowe inwestycje. Oczekuje się, że w najbliższym czasie wzrośnie popyt, co pozwoli tym, którzy rozpoczną inwestycje teraz uzyskać przewagę konkurencyjną w przyszłości.

Drgnięcie w górę zauważalne jest też na rynku kredytów hipotecznych, gdyż zwiększyła się liczba mieszkań kupowanych przy wykorzystaniu kredytu bankowego. Mieszkania poszukują najczęściej ludzie młodzi, małżeństwa i w większości przypadków korzystają z kredytów. Z tego wynika, że aktualne oprocentowanie kredytu zaczyna być akceptowane przez coraz większą grupę klientów.

Marek Oberda, dyrektor ds. marketingu w Skanska

Deweloperzy mogą liczyć na wyższe marże

Jeśli chodzi o sytuację na rynku budownictwa mieszkaniowego, to przyznam, że patrzę na 2004 r. z pewnym optymizmem. Rok 2003 był bardzo udany dla deweloperów i myślę, że następny będzie do niego podobny. Nic nie wskazuje na to, żeby sytuacja miała się pogorszyć.

Rosną ceny mieszkań, głównie dzięki zwiększonemu popytowi. Obecnie nie ma problemu z ich sprzedażą. Coraz częściej zakup mieszkania nie jest tylko traktowany jako zaspokojenie potrzeb, ale również jako lokata. Rosnące ceny oznaczają dla deweloperów większe marże i tu właśnie upatrywałbym szansy dla budownictwa mieszkaniowego - znowu zacznie się opłacać budowa i sprzedaż mieszkań i domów - wzrośnie podaż.

Zagrożeniem natomiast jest ograniczona podaż atrakcyjnych gruntów przy coraz większej konkurencji. Zwiększone zainteresowanie, zarówno ze strony krajowych, jak i zagranicznych inwestorów, powoduje wzrost cen nieruchomości. W projektach konieczne jest uwzględnianie wyższych od obecnych cen gruntów. Z tym wiąże się pilność zakupów nowych. Uważam, że efektywne nabywanie gruntów to największe wyzwanie stojące przed deweloperami w 2004 roku. Dodatkowym zagrożeniem może być wygaśnięcie planów miejscowych zagospodarowania przestrzennego terenu. Nie wiadomo, czy samorządy będą na tyle dynamiczne, aby uzyskiwanie pozwoleń na budowę nie stało się barierą dla rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Jarosław Szanajca, prezes Dom Development