Wzrośnie popyt na biurowce

Wejście Polski do Unii Europejskiej najprawdopodobniej zwiększy popyt na powierzchnie biurowe - uważają doradcy, analizujący krajowy rynek nieruchomości. Dodatkowym pozytywnym czynnikiem jest poprawiająca się sytuacja gospodarcza. Rośnie zainteresowanie polskim rynkiem ze strony zagranicznych instytucji finansowych. Firmy szukające siedziby na Europę Środkowowschodnią wybierają Polskę jako największy z krajów regionu.

Warszawski rynek powierzchni biurowych osiągnie wkrótce kolejny etap rozwoju - stabilizację czynszów, uważaną za jeden z wyznaczników dojrzałości rynku.

Wejście Polski do Unii Europejskiej najprawdopodobniej zwiększy popyt na powierzchnie biurowe - uważają doradcy, analizujący krajowy rynek nieruchomości. Dodatkowym pozytywnym czynnikiem jest poprawiająca się sytuacja gospodarcza. Rośnie zainteresowanie polskim rynkiem ze strony zagranicznych instytucji finansowych. Firmy szukające siedziby na Europę Środkowowschodnią wybierają Polskę jako największy z krajów regionu. Warszawski rynek powierzchni biurowych osiągnie wkrótce kolejny etap rozwoju - stabilizację czynszów, uważaną za jeden z wyznaczników dojrzałości rynku.

Polski rynek inwestycyjny nieruchomości w 2003 r. charakteryzował się dużą aktywnością, aczkolwiek jednostkowo zamknięto mniej transakcji niż w 2002 roku. Wstępne szacunki Knight Frank, międzynarodowej firmy doradczej w dziedzinie nieruchomości, wskazują, że wartość transakcji w sektorze biurowym osiągnęła w 2003 r. poziom ok. 260 mln euro.

Warszawa... i długo, długo nic

Rynek powierzchni biurowych w Polsce koncentruje się głównie na rynku warszawskim. Swoje centra biurowe posiadają również inne większe miasta,takie jak Kraków, Poznań czy Wrocław. Jednak, w porównaniu z rynkiem stołecznym, wielkość powierzchni biurowych w tych miastach przedstawia się bardzo skromnie. - W Warszawie mamy obecnie niemal 2 mln metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni biurowej, podczas gdy w pozostałych miastach ta wielkość nie przekracza 100-120 tys. mkw. - zauważa Anna Jaworska, kierownik zespołu analiz i doradztwa w Jones Lang LaSalle, międzynarodowej firmie zajmującej się doradztwem w zakresie nieruchomości i zarządzaniem inwestycjami. Skąd się bierze taka dysproporcja? - Koncerny lokują swoje siedziby najczęściej w stolicy. W innych miastach znajdują się natomiast lokalne biura, które wymagają zdecydowanie mniejszego zaplecza - wyjaśnia A. Jaworska.

Stolica na "godzinie piątej"

Sytuację na rynku nieruchomości można przedstawiać za pomocą kilku wskaźników. Wśród doradców i analityków tego sektora dużą popularnością cieszy się dość proste narzędzie, jakim jest "cykl zmiany czynszów", przygotowywany przez Jones Lang LaSalle. Tzw. clock (zegar) swoją popularność zawdzięcza prostocie interpretacji. Umieszczenie na diagramie miast informuje o tym, w jakiej fazie cyklu czynszów znajdują się dane rynki. Innymi słowy - czy w danym mieście stawki czynszów będą spadać czy rosnąć i jakie będzie tempo tych zmian (wg szacunków Jones Lang LaSalle). - Jeśli chodzi o powierzchnie biurowe, w ostatnim badaniu umieściliśmy Warszawę mniej więcej na "godzinie piątej" - mówi A. Jaworska. Co to oznacza? - W 2004 roku spodziewamy się jeszcze lekkiego spadku czynszów. Przewidujemy, że ich stabilizacja powinna nastąpić na przełomie 2004 i 2005 r. - wyjaśnia.

Polski rynek nieruchomości biurowych znajdował się na szczycie owego cyklu w drugiej połowie lat 90. - Od początku lat dziewięćdziesiątych obserwowaliśmy stały wzrost stawek czynszów. Było to związane z gwałtownie rosnącym popytem na nowoczesne powierzchnie biurowe i niedostateczną ich podażą - mówi A. Jaworska. - Czynsze niekiedy przekraczały nawet 50 USD za metr kwadratowy - dodaje. Rosnący popyt musiał zostać zaspokojony i przyciągnął zagraniczny kapitał. - Największa podaż powierzchni biurowej przypada na lata 1998-2000. Od tamtego czasu obserwujemy spadek stawek czynszowych - wskazuje Aleksandra Bacciarelli z Knight Frank.

Większa podaż cieszy najemców

Podobnie jak inne rynki, rynek biurowy podlega wahaniom i przechodzi przez kolejne fazy cyklu koniunkturalnego. - Po latach szybkiego wzrostu, dużego przyrostu podaży, rynek obecnie znajduje się w fazie spowolnienia - mówi A. Bacciarelli. - Spadające stawki czynszów oraz duża dostępność wolnej powierzchni stwarzają korzystną sytuację przede wszystkim dla najemców, którzy często decydują się na zmianę lokalizacji ze względu na atrakcyjniejsze warunki cenowe lub korzystają z możliwości renegocjacji istniejących umów najmu - dodaje.

Z drugiej strony cena nie jest jedynym czynnikiem decydującym o zadowoleniu klienta. - Właściciele budynków dysponują również innymi instrumentami, które przyciągają klientów. Są nimi m.in. sprawne zarządzanie, profesjonalność obsługi, łączna wysokość kosztów związanych z wynajmem - wylicza A. Bacciarelli.

Poza centrum taniej, nie znaczy gorzej

Zjawiskiem, które w ostatnich latach przybrało na sile, jest wybieranie przez najemców lokalizacji poza ścisłym centrum miasta. - Wiąże się to z tym, że firmy są zmuszane do szukania oszczędności. Dlatego decydują się na tańsze lokalizacje - uważa Aleksandra Bacciarelli. Według raportu Knight Frank, stawki czynszowe za najlepsze powierzchnie biurowe w tzw. Centralnym Obszarze Biznesu (COB) w Warszawie kształtują się na poziomie 23-25 USD za mkw. Poza centrum miasta czynsze w wysokiej klasy obiektach to już tylko 15-17 USD za m kw., a w budynkach o niższym standardzie zaczynają się od 12 USD.

Powierzchnie w biurowcach poza centrum są tańsze, choć mają standard przeważnie nie odbiegający od tego, jaki prezentują ich odpowiedniki w centrum. Często dojazd do nich jest łatwiejszy (brak korków), a biurowce takie dysponują także dużo większą liczbą miejsc parkingowych.

Deweloperzy nie mogą spać

spokojnie?

Tymczasem podaż powierzchni biurowej w 2003 r. zdawała się nie spełniać oczekiwań strony popytowej. Według raportu KF, aktywność deweloperów koncentrowała się głównie w centrum Warszawy. W COB oddano do użytku ok. 97 tys. metrów kwadratowych (63%) nowo wybudowanych powierzchni biurowych. Doprowadziło to do wzrostu poziomu pustostanów do 18,8% (z 16,2% w 2002 r.). Związane z tym widmo dalszych obniżek czynszów (wg szacunków analityków o 1-2 USD) spędza sen z powiek niejednemu deweloperowi. Obiekty ukończone w innych dzielnicach Warszawy dostarczyły natomiast ok. 57 tys. mkw. biur, a współczynnik powierzchni niewynajętych spadł z 17% do 14,6%.

Tegoroczna podaż będzie już bardziej dopasowana do zapotrzebowań rynku. Jeśli chodzi o znajdujące się w czasie realizacji i planowane na 2004 r. inwestycje, ponad 3 razy większa podaż ma właśnie powstać poza COB. - Szacujemy, że będzie to ok. 140 tys. metrów kwadratowych, podczas gdy w centrum powstanie ok. 40 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej - ocenia A. Jaworska.

Fundusze w stolicy, IT na prowincji

W 2003 r. powierzchniami biurowymi na rynku warszawskim interesowały się głównie firmy z sektora finansów oraz usług profesjonalnych. - Za największymi transakcjami stały fundusze inwestycyjne - wskazuje A. Jaworska. - Silna jest również reprezentacja firm z branży przemysłowej, jednak nie możemy mówić o dominującej pozycji któregoś z sektorów - mówi A. Bacciarelli. - Natomiast w miastach regionalnych popyt zdominowały firmy z sektora IT - dodaje.

Nie możemy się wstydzić przed

Europą

- Porównując warszawski rynek powierzchni biurowych do innych stolic Europy Środkowowschodniej, nieznacznie ustępujemy Budapesztowi i Pradze. Jednak możemy stwierdzić, że nasz rynek jest rynkiem dojrzałym, nawet w porównaniu z krajami Europy Zachodniej - uważa A. Jaworska. - Powiększa się liczba ofert. Najemcy mają możliwość wyboru lokalizacji i negocjacji umów, w tym stawek czynszowych - wylicza kierownik zespołu doradztwa Jones Lang LaSalle. - Na początku lat dziewięćdziesiątych brało się to, co było, nawet przy wyśrubowanych czynszach - przypomina.

Podobnego zdania jest Aleksandra Bacciarelli. - Rynek przeszedł kolejne etapy rozwoju, pojawiły się pewne standardy działania, wzrósł poziom świadczonych usług - uważa specjalistka z Frank Knight. - Zarówno inwestorzy, jak i najemcy wykazują obecnie dużą większą znajomość rynku niż przed kilkoma laty. Ich oczekiwania co do poziomu usług firm obsługujących sektor nieruchomości (doradców, pośredników, zarządców) są wyższe - dodaje A. Bacciarelli.

Unia Europejska - nie będzie

eldorado

Od pierwszego dnia po wstąpieniu do Unii Europejskiej firmy z krajów członkowskich będą miały prawo nabywania gruntów na cele inwestycyjne. W związku z tym oczekuje się wzrostu we wszystkich sektorach nieruchomości, ze względu na lepszy dostęp do kapitału inwestycyjnego. Spodziewany jest napływ kapitału zagranicznego, w szczególności z Niemiec. Czy jednak z akcesją Polski do UE nie są wiązane zbyt wielkie nadzieje?

- Z przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej wiązane są oczekiwania wzrostu zainteresowania powierzchniami biurowymi w Polsce. Jednak na razie nie zaobserwowaliśmy znaczącego ożywienia, które przekładałoby się na liczbę podpisanych umów najmu - stwierdza A. Bacciarelli. Wtóruje jej doradca z Jones Lang LaSalle. - W krótkim okresie nie przewidujemy większych zmian na rynku nieruchomości - mówi A. Jaworska. - Obserwujemy co prawda pewną falę nowych firm napływających do Polski, ale dotyczy ona przeważnie niewielkich transakcji (ok. 100-200 m kw.) - uzasadnia.

Warszawa na 30. miejscu

wśród najdroższych biur świata

Roczny koszt najmu 1 metra kwadratowego powierzchni biurowej w Warszawie wynosi 368 euro. Plasuje to stolicę Polski na 30. miejscu w rankingu najdroższych biur świata, opraco-

wanym przez CB Richard Ellis - największą na świecie firmę działającą na rynku nieruchomości. W poprzednim zestawieniu (sprzed pół roku) Warszawa zajmowała 26. pozycję.

Ranking obejmuje 158 krajów. Od 2000 r. listę otwiera londyński West End. Roczny koszt najmu 1 metra kwadratowego powierzchni biurowej w tej dzielnicy wynosi 1290 euro i jest o 26% wyższy niż w Inner Central w Tokio, zajmującym drugą pozycję w rankingu. Londyńskie City (998 euro) zamyka pierwszą trójkę.