Niskie oprocentowanie nakręca koniunkturę

Coraz więcej Polaków kupuje mieszkania na kredyt. Zeszły rok był rekordowy pod tym względem. Banki łącznie pożyczyły około 12 mld zł na cele mieszkaniowe. Specjaliści zapowiadają, że ten rok, a także najbliższe lata upłyną pod znakiem hossy na rynku kredytów hipotecznych. Do zadłużania się zachęca niskie oprocentowanie. Zanim jednak zdecydujemy się na zakup mieszkania na kredyt, warto przejrzeć oferty banków, aby nasz wybór był jak najbardziej korzystny.

Do kupowania mieszkań na kredyt zachęca coraz niższe oprocentowanie. Sprawia ono, że coraz więcej osób stać na zadłużanie się. Według Justyny Galbarczyk, zarządzającej finansowaniem nieruchomości w PKO BP, dzięki spadkowi oprocentowania oraz modyfikacji produktów bankowych wzrosła zdolność kredytowa klientów. W 2001 roku mogli na kredyt średnio kupić mieszkanie o powierzchni około 40 metrów kwadratowych. Teraz, przy takich samych zarobkach, stać ich na lokal 70-metrowy. Z informacji PKO BP, który ma największy wśród polskich banków - około 40-proc. udział w rynku kredytów mieszkaniowych - wynika, że w ciągu ostatnich czterech lat oprocentowanie spadło z ponad 21% do około 6%.

Jedyna droga do własnego M

Niskie oprocentowanie kredytów sprawia, że stanowią one alternatywę dla wynajmu mieszkania. Miesięczna rata kredytu może być czasami niższa od opłaty za wynajęcie. Bardzo istotna przy tym jest świadomość, że płacimy wówczas za własne lokum.

Poza tym dla osób nie mających dużych oszczędności kredyt jest jedyną drogą zdobycia mieszkania. Zdaniem Mariusza Drzewieckiego, naczelnika wydziału planów finansowych w MultiBanku, z kontaktów z deweloperami wynika, że obecnie około 70-80% mieszkań jest sprzedawanych przez nich na raty. - Skończył się okres, w którym klienci kupowali mieszkania z własnych środków - dodaje. Dla porównania, w 2002 roku 26% wszystkich kosztów związanych z kupnem mieszkań było pokrywanych z kredytu. A w 1998 roku zaledwie 9%. Do tego dochodzą duże potrzeby mieszkaniowe Polaków. Szacowane na 1,5-2 mln lokali. Tendencja ta wzrasta z wchodzeniem na rynek wyżu demograficznego. Według prognoz, potrzeby te będą rosnąć w wysokości 200 tys. mieszkań rocznie.

Promocja nie zawsze

najkorzystniejsza

Jeśli już zdecydowaliśmy się na kupno mieszkania na kredyt, warto jest dokładnie zapoznać się z ofertą kilku banków. Po to, aby płacić jak najmniej. Obecnie kredyty mieszkaniowe oferuje około 20 banków. Często przyciągają klientów niskim oprocentowaniem już około 5% w okresie pół, czy też jednego roku. Trzeba pamiętać, że jest to promocja, potem oprocentowanie niejednokrotnie wzrasta do poziomu wyższego niż w innych bankach. Poza tym na najniższe oprocentowanie mogą liczyć osoby, które mają wysoki wkład własny. To sprawia, że z supertaniego kredytu korzystają osoby mające oszczędności albo sprzedający dotychczasowy lokal.

Według specjalistów, oprocentowanie kredytów mieszkaniowych nie powinno być już dużo niższe niż obecnie. Według danych European Housing Statistics, w Niemczech oprocentowanie zmienne kredytów hipotecznych wynosi około 5,7%, w Hiszpanii 6,1%, we Francji 6,8%, a w Finlandii - 4,4%.

Zamień kredyt na tańszy

Poza oprocentowaniem należy także zwrócić uwagę na wysokość prowizji od udzielenia kredytu oraz za wcześniejszą jego spłatę Szczególne znaczenie ma ta druga opłata. Jest ona istotna zwłaszcza dla osób, które chciałyby refinansować, czyli zamienić stary wysoko oprocentowany kredyt mieszkaniowy na tańszy w innym banku.

Co zrobić, aby refinansowanie dotychczasowego zadłużenia kosztowało nas jak najmniej? - W tym przypadku są dwa wyjścia. Najmniej kosztowna dla klienta jest renegocjacja umowy i wysokości oprocentowania długu z bankiem - mówi Mariusz Drzewiecki z MultiBanku. Jednak skala pozytywnie rozpatrzonych wniosków to na razie margines rynku. Niestety, nastawienie wielu banków jest takie, że nie zawsze są skłonne zmniejszyć oprocentowanie. Według M. Drzewieckiego, tak wynika z doświadczeń osób, które przeniosły drogie kredyty do MultiBanku w celu zmniejszenia kosztów ich obsługi. - Znacznie częściej zdarza się, że bank zmienia zdanie i obniża oprocentowanie w momencie, gdy klient zaczyna podejmować kroki zmierzające do uzyskania refinansowania tańszym kredytem w innym banku. To jednak nie jest partnerskie podejście do klienta - uważa M. Drzewiecki.

Jak uniknąć opłat

za refinansowanie?

Na szczęście istnieje w Polsce konkurencja. Dlatego jeśli nie uda się przekonać banku, aby obniżył oprocentowanie, należy poszukać innej instytucji oferującej tańszy kredyt. Obecnie nie ma z tym większych problemów. Z operacją refinansowania wiążą się jednak koszty. Poza opłatami przy zmianie wpisu do hipoteki, banki pobierają opłaty, które mają powstrzymać przed wcześniejszym spłaceniem kredytu. Stosują też w umowach blokady czasowe. Zaznaczają, że nie można spłacić kredytu przed upływem określonego czasu. Zazwyczaj są to dwa lata. Wcześniejsza spłata w takim przypadku wiąże się z koniecznością zapłacenia kary finansowej. Co do prowizji za wcześniejszą spłatę, to sprawa jest w miarę prosta do obejścia. - Zwykle banki wprowadzają do umów zapis, że nie można jednorazowo spłacić kredytu. W takim wypadku najlepiej spłacić go w dwóch transzach. W MultiBanku refinansując kredyt klienta zaciągnięty w innym banku np. o wartości np. 100 tys. zł, w jednym miesiącu spłacamy 96 tys. zł, a w kolejnym 4 tys. To skuteczna metoda - zapewnia M. Drzewiecki.

Zdaniem Tomasza Geburczyka, dyrektora Departamentu Strategii i Rozwoju Produktów BZ WBK, refinansowanie kredytów mieszkaniowych będzie coraz bardziej popularne. Rośnie bowiem wiedza klientów o ofertach instytucji finansowych. To normalne zjawisko na świecie.

Najwięcej kredytów udzielił PKO BP

W zeszłym roku banki udzieliły kredytów mieszkaniowych o wartości około 12 mld zł. To o 50% więcej niż w 2002 roku. Poza spadającym oprocentowaniem, zjawiskiem, które napędzało koniunkturę na rynku kredytów mieszkaniowych, była zapowiedź podwyżki stawki podatku VAT na materiały budowlane z 7% do 22%. Z obserwacji bankowców wynika, że znaczna część kredytobiorców to osoby, które budują domy sposobem gospodarczym. Chcąc uciec przed wyższym VAT-em brały kredyt, aby szybciej zakończyć inwestycję lub kupić materiały. W zeszłym roku PKO BP utrzymał pozycję lidera na rynku kredytów mieszkaniowych. W sumie udzielił kredytów o wartości prawie 4,4 mld zł. Oznacza to, że obecnie ma 40-proc. udział w rynku. Na drugim miejscu plasował się BPH. W zeszłym roku akcja kredytowa osiągnęła wartość 2,4 mld zł. Natomiast na trzecie, z czwartej pozycji, z wynikiem 1,2 mld zł wysunął się GE Bank Mieszkaniowy. Bardzo dobre rezultaty osiągnęła grupa BRE, czyli Multibank, mBank i Rheinhyp-BRE. W 2003 roku podmioty te udzieliły w sumie kredytów mieszkaniowych o wartości prawie 826 mln zł. To duży przyrost w porównaniu z 2002 rokiem. Wówczas Multibank i Rheinhyp udzieliły tylko 200 mln zł kredytów (mBank nie miał ich w ofercie).

Pytania do eksperta:

Anna Wydrzyńska, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomości w Banku BPH:

Jak zazwyczaj wylicza się zdolność kredytową?

Do oceny zdolności kredytowej brane są pod uwagę regularne dochody gospodarstwa domowego utrzymujące się na stabilnym poziomie w dłuższym okresie oraz wydatki i obciążenia finansowe. Dochody mogą pochodzić z różnych źródeł, np.:

- umowy o pracę na czas nieokreślony lub określony,

- działalności gospodarczej,

- emerytury,

- umowy o dzieło,

- umowy-zlecenia,

- z wynajmowania nieruchomości.

W przypadku kredytu zaciąganego przez osobę o dochodach netto w wysokości 2 tys. zł i stałych wydatkach miesięcznych w kwocie 800 zł, z udziałem własnym do 40%, w ratach równych, o stałym oprocentowaniu 7,12% w złotych, można uzyskać kredyt wysokości 148,5 tys. zł. Przy tych samych założeniach, ale dla kredytu we frankach szwajcarskich oprocentowanego na 2,96%, kwota kredytu wyniosłaby 238,4 tys. zł.

Jaka jest różnica między kredytem hipotecznym a mieszkaniowym?

W zależności od banku kredyty na zakup, budowę domu, mieszkania, remont, refinansowanie kosztów inwestycji mogą mieć różne nazwy - kredyt hipoteczny, budowlano-hipoteczny, mieszkaniowy. Kredyt mieszkaniowy jest szerszym pojęciem niż hipoteczny. Może być przeznaczony na dowolny cel mieszkaniowy i zabezpieczony hipoteką na nieruchomości lub inną formą zabezpieczenia akcepNatomiast kredyty hipoteczne i budowlano-hipoteczne przeznaczone są zazwyczaj na budowę, zakup, remont domu czy mieszkania. Ich podstawowym zabezpieczeniem jest hipoteka.

Raty równe czy malejące? Jakie zazwyczaj są harmonogramy spłat kredytu?W przypadku rat równych, w początkowym okresie spłaty wyższy jest udział raty odsetkowej, a mniejszy kapitału. Z czasem te proporcje ulegają odwróceniu. Przy stałym oprocentowaniu i stałym kursie, raty te byłyby stałe w całym okresie spłaty.

W przypadku rat malejących odsetki naliczane są od aktualnego zadłużenia, a rata kapitałowa jest stała. Oznacza to, że raty kredytu początkowo wyższe, z czasem maleją.

Przy kredycie w tej samej wysokości i tej samej walucie równe raty są początkowo niższe niż raty malejące. Wyższa jest natomiast zdolność kredytowa klienta, gdyż liczona jest dla pierwszej raty. Dlatego osoby, którym zależy na tym, żeby w pierwszym okresie spłaty raty były niskie, a dostępna kwota zadłużenia jak najwyższa, wybierają kredyt w ratach równych.

W przypadku kredytów hipotecznych i budowlano-hipotecznych udział kredytów w ratach równych w Banku BPH wyniósł na koniec 2003 r. 43%, a w ratach malejących - 57%.

Jakie dokumenty trzeba przedstawić w banku, ubiegając się o kredyt?

Do wniosku kredytowego należy dołączyć dokumenty o sytuacji materialno-finansowej wnioskodawcy i przewidywanych źródłach spłaty (np. zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach), dokumentację inwestycji (np. kosztorys i harmonogram prac, umowa przedwstępna kupna-sprzedaży) oraz dokumenty niezbędne do ustanowienia zabezpieczenia kredytu (np. wypis z księgi wieczystej nieruchomości).