Centra handlowo-rozrywkowe - najbardziej opłacalny sektor nieruchomości

Polski rynek handlu wielkopowierzchniowego ma przed sobą wspaniałe perspektywy. Zdaniem analityków, dynamiczny przyrost nowoczesnej powierzchni handlowej obserwowany w ostatnim roku powinien być kontynuowany. Powstają pierwsze w Polsce parki handlowe. To odpowiedź na oczekiwania klientów, którzy coraz częściej weekendowe zakupy lubią łączyć z rozrywką.

Ubiegły rok był rekordowy dla rynku nieruchomości w Polsce, jeśli chodzi o nowe inwestycje. W 2003 r. zanotowano 65-proc. wzrost wartości transakcji (przekroczyła 1 mld euro), z przeważającą częścią środków zainwestowanych w obiekty handlowe - wynika z najnowszego raportu Jones Lang LaSalle, międzynarodowej firmy zajmującej się doradztwem w zakresie nieruchomości.

Decyzja o wejściu Polski do Unii Europejskiej z czerwca ubiegłego roku przyspieszyła ekspansję sieci handlowych na naszym rynku oraz przesądziła o otwarciu pierwszych sklepów przez nieobecne dotychczas firmy międzynarodowe. Oczekuje się, że taka tendencja utrzyma się w 2004 roku, któremu będzietowarzyszyć zainteresowanie ze strony dużych funduszy niemieckich i austriackich oraz zwiększona aktywność prywatnych inwestorów.

Ożywienie w sektorze powierzchni handlowych dotyczy całej Europy Środkowowschodniej. Większe zainteresowanie inwestorów takimi obiektami związane jest z mniejszą podatnością tego rynku na oddziaływanie czynników ekonomicznych (większą stabilnością gospodarczą).

Tam gdzie mieszkańcy

Rynek powierzchni handlowych w Polsce jest przestrzennie znacznie zróżnicowany. Największe natężenie nowoczesnej powierzchni handlowej znajduje się w głównych miastach, tj. Warszawie, Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie, Łodzi, Trójmieście, na Śląsku i w Szczecinie. - Taka struktura przestrzenna handlu detalicznego wynika z koncentracji ludności w głównych miastach w Polsce, a co się z tym wiąże - chłonniejszego rynku pracy, wyższych zarobków i wydatków, a więc zapotrzebowania na handel i usługi - tłumaczy Anna Bartoszewicz-Wnuk, starszy analityk rynku w Jones Lang LaSalle.

Króluje zagranica

Centra handlowe w Polsce (o dużej skali inwestycji) to, z nielicznymi wyjątkami, własność firm międzynarodowych. Są też przez nie zarządzane. Również działające na naszym rynku sieci hipermarketów i sklepów typu "dom i ogród" należą do zagranicznych koncernów, przeważnie francuskich. Dlaczego? - Przewaga kapitału zagranicznego nad krajowym wynika z dwóch czynników: większych możliwości finansowania i doświadczenia - twierdzi Mariusz Kozłowski, członek zarządu Globe Trade Centre, współwłaściciela warszawskiej Galerii Mokotów.

- W tak różnorodnej strukturze polskiego handlu detalicznego jest także miejsce dla krajowych firm handlowych, które dość licznie są reprezentowane w sektorze supermarketów (np. Piotr i Paweł, BOMI, Berti), jak również w innych branżach typowych dla centrów handlowych - uważa A. Bartoszewicz-Wnuk.

Szybka ewolucja

Mimo że polski rynek handlu wielkopowierzchniowego jest stosunkowo młody, staje się rynkiem dojrzałym. Przeszedł przez kolejne etapy jego rozwoju. Pierwszym było powstawanie samych hipermarketów. Druga generacja to hipermarkety z galeriami czy obiekty typu "dom i ogród". Obecnie wkroczył w trzeci etap: tworzenie centrów handlowo-rozrywkowych. - Oprócz sklepów, znajdują się w nich także kina czy restauracje - zauważa M. Kozłowski. Tendencją jest zmniejszanie udziału powierzchni sklepu spożywczego w ogólnej powierzchni centrum na korzyść elementu rozrywkowego czy dużych sklepów multimedialnych. - Myślę, że fitness cluby w centrum też będą stanowić wartość dodaną - przewiduje M. Kozłowski. Przyszłością będą zatem parki handlowe, których elementy rozrywkowe będą nieodłączną częścią. Powstają już pierwsze tego typu obiekty w Polsce, np. Arkadia w Warszawie, która wynajęta jest już w ponad 80%, mimo że inwestycja ma być zakończona dopiero jesienią 2004 r.

Dobry interes

Centra handlowe to także intratny biznes dla deweloperów. - W ostatnim czasie był to chyba najbardziej zyskowny sektor rynku nieruchomości - przyznaje M. Kozłowski. - Trudno jednak powiedzieć, jak długo to się utrzyma - dodaje. Wysokie marże przyciągnęły bowiem nowy kapitał chcący inwestować w obiekty handlowe. Według szacunków Jones Lang LaSalle, podaż nowoczesnej powierzchni w centrach handlowych w Polsce na koniec 2003 roku wyniosła 2,6 mln metrów kwadratowych (ok. 805 tys. mkw. w Warszawie). W tym roku ma wzrosnąć do blisko 2,9 mln mkw. Czy znajdzie wystarczający popyt i czy jest jeszcze miejsce na nowe inwestycje?

- Warszawa staje się już nasycona, ale jest jeszcze miejsce na centra handlowo-rozrywkowe w niektórych dużych miastach Polski - uważa M. Kozłowski.

Duży potencjał

Podobnego zdania jest A. Bartoszewicz-Wnuk. - Rynek powierzchni handlowych w Polsce jest bardzo perspektywiczny. Od jakiegoś już czasu obserwujemy zainteresowanie deweloperów nie tylko głównymi miastami Polski, ale również tymi o liczbie ludności z przedziału 120-350 tys., takimi jak Opole, Olsztyn czy Lublin - mówi specjalistka z Jones Lang LaSalle. W miastach tych najczęściej pojawiły się jedynie nieliczne sieci hipermarketów i wolnostojących sklepów typu "dom i ogród" oraz "cash&carry", brakuje tu jednak nowoczesnych galerii handlowych oraz centrów handlowo-rozrywkowych. Natomiast w mniejszych miastach, o liczbie ludności około 50 tys., do istniejących już na rynku sieci supermarketów oraz sklepów dyskontowych przyłączają się systematycznie hipermarkety i inne większe obiekty handlowe. - Trzeba jednak pamiętać, że wzmożone zainteresowanie mniejszymi miastami w Polsce nie oznacza wcale rezygnacji z planów rozwoju w głównych ośrodkach miejskich - podkreśla A. Bartoszewicz-Wnuk. - Przeciwnie obok powstających dużych galerii handlowych, budowane są tu także supermarkety i sklepy dyskontowe zaopatrujące na ogół osiedla mieszkaniowe.

Polska liderem w regionie

Pod względem liczby nowoczesnych obiektów handlowych i ich jakości Polska zdecydowanie dominuje na tle innych krajów Europy Środkowowschodniej. Warszawa, biorąc pod uwagę kubaturę nowoczesnej powierzchni centrów handlowych, zajmuje pierwsze miejsce wśród stolic naszego regionu, prześcigając nawet dużo większy rynek moskiewski.

Jednak porównując Polskę z krajami Europy Zachodniej, można wysnuć wniosek, że nasz kraj ma jeszcze spory potencjał, jeśli chodzi o możliwości stawiania nowych obiektów. W Polsce na każdych 1000 mieszkańców przypada 78 mkw. centrów handlowych. - To średnio połowa tego, co w Europie Zachodniej i nieco mniej niż w Czechach i na Węgrzech - zauważa M. Kozłowski. Jest to jednak dużo więcej niż w Rosji, Bułgarii czy Rumunii. - W tych krajach wskaźnik nie przekracza 10 mkw. na 1000 mieszkańców - wskazuje.

Deweloperzy planując nowe inwestycje najwyraźniej nie obawiają się braku popytu na tego typu obiekty. - Myślimy o centrach w niektórych miastach Polski poza Warszawą i Krakowem, gdzie już jesteśmy - mówi M. Kozłowski. W przyszłości GTC rozważy także budowę obiektów za granicą. - Poza Polską sensowne wydają się inwestycje w Bukareszcie i Belgradzie - dodaje. Według Jones Lang LaSalle, wśród deweloperów, którzy deklarują inwestycje w kolejnych latach, znajdują się m.in. Echo Investment, ECE Projektmanagement, Metro, Apsys i Plaza Centers.

Od hipermarketów

do parków handlowych

1994 - 1997 Powstają wolno stojące hipermarkety oraz sklepy typu "cash&carry"

1998 - 1999 Otwierane są centra handlowe, których dominującym elementem jest hipermarket oraz wolno stojące sklepy typu "dom i ogród"

2000 - 2002 Budowane są duże centra handlowo - rozrywkowe i powstaje pierwsze w Polsce centrum wyprzedaży

2003 - Powstają parki handlowe, duże galerie handlowe z supermarketem zamiast hipermarketu, budowane są supermarkety i sklepy dyskontowe. Planowane są kolejne centra wyprzedaży.

Opracowanie na podstawie rynku warszawskiego: Anna Bartoszewicz-Wnuk, starszy analityk rynku, Jones Lang LaSalle

Tradycyjne sklepy wciąż mocne

W ubiegłym roku wzrosła ogólna liczba punktów sprzedaży artykułów tzw. szybko zbywalnych (produkty spożywcze i chemiczno-kosmetyczne) - wynika z najnowszych badań GfK Polonia. Wykazały, że najwięcej przybyło sklepów stosujących nowoczesne formy sprzedaży, takich jak hipermarkety, supermarkety i sklepy dyskontowe.

Mimo rosnącej liczby sklepów zaliczanych do tzw. nowoczesnych form sprzedaży, nadal rośnie również liczba sklepów tradycyjnych (posiadają wciąż ponad 60% rynku). Eksperci z GfK Polonia prognozują jednak, że w latach 2008-2010 udział dużych sklepów wzrośnie do 50%.