Przyszłością kredyty mieszkaniowe

Ze Zbigniewem Krysiakiem, przewodniczącym Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości przy Związku Banków Polskich, rozmawia Piotr Utrata

Miniony rok był bardzo dobry dla banków finansujących zakup nieruchomości. Wartość nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w całym sektorze bankowym wzrosła o 40%. Jaka jest przyszłość tego rynku w Polsce? Czy dalej będzie się równie szybko rozwijał, jak w minionym roku?

Dynamiczny wzrost rynku kredytów mieszkaniowych notujemy od 2000 roku. Szacujemy, że w tym roku wzrost wartości nowo udzielonych kredytów w porównaniu z poprzednim rokiem będzie utrzymany. Banki powinny bowiem udzielić od 13 mld zł do 14 mld zł kredytów mieszkaniowych, wobec 12 mld zł w ubiegłym roku. W 2005 roku powinien być osiągnięty wzrost w wysokości 20-30%.

W kolejnych latach banki mogą udzielać kredytów mieszkaniowych o wartości 14- 18 mld zł. Sądzę, że wówczas sprzedaż ustabilizuje się na tym poziomie. To pozwoli za około 10-15 lat osiągnąć poziom, w którym kredyty mieszkaniowe będą stanowić 40% polskiego PKB. Obecnie jest to około 4%. Tymczasem w wyso korozwiniętych krajach relacja ta wynosi 50-70% PKB. Te liczby pokazują możliwości rozwoju polskiego rynku. Jeśli jednak nie pojawią się odpowiednie instrumenty finansowe oraz regulacje prawne, to skala wzrostu może być niższa.

Czy do zmniejszenia dynamiki rozwoju rynku może przyczynić się wzrost stawki podatku VAT na materiały budowlane?

Według mnie, zmiana stawki VAT nie powinna zachwiać rynkiem finansowania nieruchomości. Nawet jeśli nastąpi spadek popytu, to wzrost wartości nowo udzielanych kredytów powinien utrzymać się w przedziale 20-40%. Z wypowiedzi deweloperów wynika, że wyższe stawki podatku nie muszą się przełożyć na wzrost cen nieruchomości. Wydaje się, że mają oni przestrzeń do zmniejszenia własnych marż. Niewykluczone, że część z nich wybierze zwiększenie skali działalności, kosztem obniżenia marż.

Jakie czynniki w takim razie hamują rozwój finansowania przez banki

nieruchomości? Co należy zmienić?

Sektorowi bankowemu brakuje takich instrumentów jak gwarancje dla deweloperów, ubezpieczenia oraz rachunek powierniczy. Bez nich nie tylko nie będzie rozwijał się rynek kredytów mieszkaniowych, ale także całe budownictwo. Cały problem dobrze ilustruje następujący przykład. Obecnie zadłużenie osób nabywających nieruchomości wynosi 30 mld zł, a deweloperów tylko 6 mld zł. Ta relacja oznacza, że podmioty budujące mieszkania nie mają mocy produkcyjnych, aby sfinansować coraz większe potrzeby mieszkaniowe. Jeśli nie nastąpią w tym przypadku zmiany, czyli nie zapewni się deweloperom środków na prowadzenia działalności, to może nastąpić spekulacyjny wzrost cen mieszkań.

Jednak, aby banki zaczęły finansować ten segment gospodarki, potrzebne są instytucje - fundusze gwarantujące kredyty. Wówczas ryzyko zostanie przerzucone również na inne podmioty. To rozwiązanie jest stosowane w innych krajach, choćby w Stanach Zjednoczonych.

Co to jest rachunek powierniczy?

Do czego służy?

Z gwarancjami łączy się kwestia rachunku powierniczego. Jest to oprocentowany rachunek bankowy, na którym nabywcy nieruchomości deponują pieniądze przeznaczone na mieszkanie budowane przez dewelopera. Rozwiązanie to ma zwiększyć bezpieczeństwo po to, aby klienci nie tracili pieniędzy ze swoich oszczędności czy kredytu bankowego w momencie, gdy firma budująca nieruchomość bankrutuje. Przelew środków na konto dewelopera następuje w momencie przekazania klientowi kluczy do lokalu. Jednak dopóki firma budowlana nie będzie miała dostępu do kredytu na sfinansowanie budowy, to rachunek powierniczy nie będzie szeroko stosowany. To sprawia, że wciąż w Polsce normą jest finansowanie budowy mieszkań z pieniędzy klientów. Jest to sposób niespotykany w innych państwach.

A co z ubezpieczeniami?

Ubezpieczenie z kolei może dotyczyć właśnie kredytów zaciąganych przez deweloperów, jak i klientów indywidualnych. W pierwszym przypadku może pełnić podobną rolę jak gwarancje. W drugim może być to wyjście dla osoby nie mającej środków na opłacenie wkładu własnego w przypadku kZazwyczaj wkład własny wynosi od 20- 30%. Często w takiej sytuacji znajdują się młodzi ludzie po studiach, którzy mają dobrą pracę, a nie posiadają jeszcze oszczędności. Dzięki ubezpieczeniu brakującej kwoty na wkład własny bank pożyczy takiej osobie pieniądze na mieszkanie, co przyczyni się do zwiększenia dostępności kredytów. To rozwiązanie korzystne również dla banku, bo nie następuje wraz z tym zwiększenie ryzyka.

Od dłuższego czasu banki pracują nad utworzeniem ogólnopolskiej bazy danych, w której gromadzone byłyby dane o cenach po których przeprowadzono transakcje sprzedaży nieruchomości. Jakie korzyści odniosą z tego banki, a jakie klienci?

Baza cen transakcyjnych ma być zakoń-

czona na początku II kwartału br. Wówczas banki zaczną zasilać ją danymi. Baza ma służyć precyzyjnemu ustalaniu wyceny nieruchomości, gdy klient chce zaciągnąć pod nią kredyt. Obecnie nie znając dokładnej wartości mieszkania lub innej nieruchomości stosuje się tzw. korekty wycen, które sprawiają, że często wymagane są dodatkowe zabezpieczenia kredytu.

Innym proponowanym przez środowisko bankowe rozwiązaniem mającym na celu wzrost finansowania nieruchomości jest większe niż dotychczas wykorzystanie hipoteki. Chodzi o to, żeby można było zaciągnąć więcej kredytów pod tą samą hipotekę. Przykładowo, wartość nieruchomości wynosi 100, a kredyt 10. W innych krajach część takiej hipoteki można byłoby wykorzystać jako zabezpieczenie przy zaciąganiu kolejnych kredytów. Niestety, nie można tego zrobić w Polsce.

Kiedy postulowane przez banki zmiany mogą wejść w życie?

Sądzę, że wprowadzenie nowych przepisów i regulacji może nastąpić w ciągu najbliższych 3-4 lat. Pomoże w tym wejście do Unii Europejskiej. Dzięki temu może dojść do szybszej adaptacji rozwiązań szeroko stosowanych w finansowaniu nieruchomości na Zachodzie.

Jeszcze niedawno jednym z dużych ograniczeń przy zaciąganiu kredytów zabezpieczonych hipoteką był bardzo długi, nierzadko kilkunasto miesięczny okres oczekiwania na wpis do hipoteki. Czy teraz sytuacja się poprawiła?

Choć w ostatnich miesiącach trzeba czekać krócej na wpis do hipoteki lub założenie księgi wieczystej, to nadal ta procedura zajmuje dużo czasu. Jednak od dawna nie jest to problemem dla klientów oraz banków. Można bowiem ubezpieczyć kredyt na okres oczekiwania na wpis do hipoteki.

Czy duży wzrost sprzedaży przez banki kredytów mieszkaniowych nie przyczyni się do pogorszenia jakości portfeli kredytowych?

Kredyty mieszkaniowe zaciągane przez klientów indywidualnych są jednymi z najbardziej bezpiecznych kredytów. W tej grupie w poszczególnych bankach udział należności nieregularnych sięga od 1 do kilku procent. Średnio jest to 6%. Gorzej jest w przypadku kredytów udzielanych deweloperom. Jednak ich jakość nie jest dużo niższa niż w innych branżach gospodarki.

Niskie ryzyko towarzyszące udzielaniu kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz obniżki stóp procentowych sprawiły, że kredyty mieszkaniowe są jednymi z najtańszych na rynku. Czy sądzi Pan, że ich cena będzie jeszcze niższa?

Jedyną przyczyną spadku cen kredytów mieszkaniowych będzie spadek stóp procentowych. Nie spodziewam się obniżenia marż pobieranych przez banki. W porównaniu z innymi krajami nie są one wysokie.

Dziękuję za rozmowę.