Kłopoty z planowaniem

Postawić tamę budowaniu byle czego, byle gdzie - ta dewiza przyświecała autorom nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obowiązujące od prawie roku przepisy spowodowały unieważnienie starych planów zagospodarowania przestrzennego. Dopóki nie będzie nowych, inwestorzy mogą mieć kłopoty z budowaniem czegokolwiek.

Nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym została uchwalona w marcu ubiegłego roku.

Zgodnie z nią, miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwalone po 1 stycznia 1995 roku zachowały moc. Uchwalone wcześniej - a te stanowiły zdecydowaną większość - straciły ważność 31 grudnia 2003 roku. Gminy muszą sporządzić nowe. Na to potrzeba czasu, bo procedury są dość skomplikowane. W efekcie w niektórych miastach tylko kilka - kilkanaście procent terenów objętych jest nowymi planami. Znaczenie planu miejscowego wynika z faktu, że następuje w nim ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu. W praktyce stanowi on podstawę wydania pozwolenia na budowę.

Zgodnie z ustawą, w przypadku braku planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, wymaga - co do zasady - ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis ma zastosowanie także w przypadkach, kiedy zmiana zagospodarowania terenu nie wymaga pozwolenia na budowę, ale nie ma charakteru jednorazowego i tymczasowego (trwa dłużej niż rok).

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie wówczas, kiedy spełnionych jest łącznie kilka warunków. Kluczowy ustanawia tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa. Chodzi o to, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (np. co do jej parametrów, funkcji, czy formy architektonicznej). Jeżeli nie jest, inwestor nie będzie mógł rozpocząć inwestycji na swojej nieruchomości. Musi czekać na uchwalenie nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Tak koło się zamyka.

To stwarza problemy m.in. firmom budowlanym występującym zwykle jako generalni wykonawcy. Nie mogą bowiem wkroczyć na teren budowy, dopóki inwestor nie załatwi wszystkich formalności. - Otrzymujemy od skupionych w naszej organizacji przedsiębiorstw sygnały, że kwestie związane z planowaniem przestrzennym i brakiem planów miejscowych powodują opóźnienia w realizacji robót budowlanych. Wiele firm jest tym zaniepokojonych - mówi Bogdan Łysak, dyrektor biura Krajowej Izby Budownictwa. - Problemy związane z planowaniem przestrzennym nie uderzają w nas bezpośrednio, ale pośrednio oczywiście tak. Ofert na realizację przedsięwzięć jest mniej, a procesy inwestycyjne wydłużają się, bo załatwienie wszystkich formalności zabiera inwestorom po prostu zdecydowanie zbyt wiele czasu - mówi Krzysztof Kozioł, rzecznik prasowy Budimeksu. Zwraca przy tym uwagę, że w normalnych warunkach uzyskanie wszelkich pozwoleń powinno być dla inwestora drobiazgiem, a nie jest - między innymi z powodu sytuacji, jaka wynikła na skutek braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Największy problem mają jednak inwestorzy, np. przedsiębiorstwa deweloperskie. Ryszard Marciniak, rzecznik prasowy J.W. Construction, zwraca uwagę, że skutki zamieszania z planami i warunkami zagospodarowania nieruchomości będą w pełni widoczne dopiero za pewien czas. Jednak już teraz sytuacja inwestorów budowlanych mocno się skomplikowała. - Wpłynęło to na przykład na zainteresowanie gruntami. Inwestorzy najchętniej kupują oczywiście takie działki, które objęte są obowiązującymi planami zagospodarowania lub mają ustalone warunki zabudowy. Ich znalezienie nie jest jednak prostą sprawą, jeśli np. w Warszawie takie warunki spełnia tylko około 16% terenów - mówi R. Marciniak. - Pozyskanie interesujących gruntów już wcześniej było trudne, a teraz stało się jeszcze trudniejsze - komentuje.

Wskazuje też, że uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy wymaga sporządzenia obszernej dokumentacji. - W praktyce trzeba przygotować miniplan czy studium, obejmujące również sąsiednie nieruchomości. Szacunki, o jakich mówią inwestorzy, wskazują, że koszty sporządzenia takiej dokumentacji mogą sięgnąć nawet 5% wartości inwestycji. To bardzo poważny wydatek - twierdzi.

Firmy deweloperskie mogą z oczywistych względów dążyć do przerzucenia dodatkowych kosztów na klientów, zwłaszcza że na rynku mieszkaniowym popyt przekracza podaż. - W tej sytuacji każdy chce budować, tyle tylko, że pojawiła się kolejna poważna bariera utrudniająca działalność. W efekcie bowiem trudniej pozyskać i grunty, i pozwolenie na budowę - mówi R. Marciniak.