Aaaatrakcyjną nieruchomość fundusz tanio kupi

Zagraniczni inwestorzy - i ci więksi, i ci mniejsi - chcą zarobić na spodziewanej w najbliższych latach hossie na naszym rynku nieruchomości. Ale jak? Kupić, wynająć, remontować, ubezpieczać, płacić podatki... - za dużo zachodu. Z pomocą przychodzą fundusze nieruchomości.

Po przystąpieniu naszego kraju do Unii Europejskiej polski rynek nieruchomości nie mógł pozostać niezauważony przez inwestorów z zagranicy. - Nie tylko za sprawą liczby ludności i wielkości gospodarki, ale także dzięki różnorodnym możliwościom inwestowania w dużych miastach poza stolicą, np. w Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście. To wyróżnia Polskę na tle innych nowych państw członkowskich - mówi nam Gren Carr-Jones z Invesco Real Estate. Zarządza on funduszem Endurance, powołanym wspólnie z Orco Property Group, który będzie działał na rynkach Europy Środkowowschodniej. Fundusz niedawno zakończył pozyskiwanie inwestorów i złożył pierwsze oferty na kupno nieruchomości. Plany mówią o ulokowaniu w regionie kwoty sięgającej pół miliarda euro.

ING liczy na handel

Trudno ocenić, ile nowych funduszy nieruchomości pojawi się w Polsce. Pod koniec maja z funduszem dedykowanym w całości naszemu regionowi (a konkretnie Polsce, Czechom i Węgrom) ruszyła holenderska grupa bankowo-ubezpieczeniowa ING. Na inwestycje przeznaczy środki zbliżone do 600 mln euro, przy czym 60% będzie finansowane długiem. Wśród inwestorów znalazły się holenderskie fundusze emerytalne pracowników transportu i farmacji. Sporą sumę ulokowało w fundusz samo ING, ale będzie się wycofywać wraz z pojawianiem się nowych chętnych.

Choć fundusz zapowiada utrzymywanie równowagi między inwestycjami w segment nieruchomości biurowych i handlowych, menedżerowie z ING Real Estate wśród obiektów tego drugiego typu widzą większą szansę na zarobek. - We wszystkich tych krajach konsumenci reprezentują zaledwie 60% średniej wydatków w starych państwach Unii - zauważa Peter Davies, dyrektor zarządzający firmy na Europę Centralną w wypowiedzi dla "Financial Times". - Istnieje wielki potencjał, jeśli chodzi o wzrost siły nabywczej - dodaje.

Nic więc dziwnego, że na starcie w portfelu funduszu znalazło się centrum handlowe Zlaty Andel z Pragi. Uzupełniły go biurowce: praski tzw. Tańczący Budynek (znany też jako Ginger & Fred) i warszawski Holland Park. Deweloperem wszystkich trzech obiektów było ING Real Estate. Wydaje się więc, że - przynajmniej na razie - fundusz stanowi tylko uzupełnienie deweloperskiej działalności firmy w naszym regionie. Tym bardziej że jedną z przyszłych jego inwestycji mają stać się Złote Tarasy, kolejny projekt ING Real Estate. Złote Tarasy, które powstają w sercu Warszawy, w sąsiedztwie Dworca Centralnego i Pałacu Kultury, będą największym centrum handlowo-rozrywkowym w tej części Europy.

Każdy znajdzie coś dla siebie

Wśród funduszy, które wejście Polski do Unii Europejskiej uznały za dobry moment do rozpoczęcia działalności w naszym kraju, panuje spore zróżnicowanie, jeśli chodzi o ofertę. Fundusz ING jest przeznaczony dla inwestorów instytucjonalnych i będzie lokował pieniądze w obiekty komercyjne. Zupełnie odmienną strategię przyjął z kolei fundusz zarządzany przez londyńską firmę Euro Property Prospects. Inwestorami mają być głównie osoby prywatne (w liczbie maksymalnie pięćdziesięciu), a środki ulokuje przede wszystkim w nieruchomościach mieszkalnych.

- Odnotowaliśmy olbrzymie zainteresowanie ze strony potencjalnych inwestorów, z liczbą zapytań zbliżoną do dwustu - powiedział nam Andrew Piper z EPP kilka dni po rozpoczęciu zapisów, które skończą się jeszcze w czerwcu. Nie chciał wyjawić, jakie środki fundusz zamierza zgromadzić. Fundusz został pomyślany dość nowatorsko, bo będzie inwestował na zupełnie odmiennych od siebie rynkach - w Polsce i Bułgarii (po 30% środków) oraz Hiszpanii i Słowenii (po 20%). Może właśnie za tym nowatorstwem kryje się odpowiedź na pytanie o konkurencję, jakiej udzielił nam Piper: Na razie mała, a przyszłości nie potrafię przewidzieć. Taka opinia to wyjątek w branży. Euro Property Prospects wkrótce zamierza poszerzyć ofertę o inne fundusze. Na liście pomysłów znajduje się także jeden w całości dedykowany Polsce. - Czuję, że wasz rynek nieruchomości ma solidne podstawy, by pokaźnBędzie

drożało

Na początku fundusze właśnie pojawiające się w krajach naszego regionu zamierzają zarabiać na wynajmie nieruchomości. Roczne czynsze, wyrażone ułamkiem w stosunku do cen obiektów, są tu obecnie średnio 2,5 pkt proc. wyższe niż na zachodzie Europy. W przypadku alternatywnej - pod względem ryzyka porównywalnej - lokaty kapitału, jaką są obligacje, różnica jest znacznie mniej atrakcyjna, bo wynosi ok. 1 pkt proc.

Naturalne są oczekiwania, że z biegiem czasu różnica między zyskiem z wynajmu między Europą Centralną a krajami zachodnimi będzie się zacierać. Nie oznacza to bynajmniej, że czynsze spadną, ale to, że ceny nieruchomości będą szły w górę. I stąd bierze się nadzieja na zyski w przyszłości.

O tym, jak duże powinny być te zyski, świadczą oczekiwane stopy zwrotu, jakie fundusze chcą osiągnąć. Endurance planuje przynieść inwestorom zysk powyżej 17,5% na rok, fundusz zarządzany przez ING zaś 13,5%. Aby osiągnąć jak najwyższy zarobek, fundusze są rejestrowane tam, gdzie fiskus zabierze jak najmniej. - Przyjmując wysokie zyski na wartości nieruchomości - co jest naszym głównym celem - obciążenia podatkowe w Wielkiej Brytanii mogłyby być znaczne - mówi Andrew Piper. Z tego powodu Euro Property Prospects został zarejestrowany na Brytyjskich Wyspach Dziewiczych. Fundusz zarządzany przez ING Real Estate zakotwiczył się na wyspie Guernsey, a Endurance ulokował się w Luksemburgu.