Powierzchnie magazynowe pilnie poszukiwane

Rynek powierzchni magazynowych w Polsce przeżywa rozkwit. To zasługa atrakcyjnego położenia geograficznego naszego kraju - uważają specjaliści. Dodatkowym czynnikiem sprzyjającym budowie nowych magazynów w Polsce są niższe podatki i koszty pracy w porównaniu z Europą Zachodnią.

Rynek powierzchni magazynowych w ciągu ostatnich 2-3 lat przeżywał zastój. Było to związane m.in. ze spowolnieniem gospodarczym. W tym czasie w Polsce było około 25% wolnych powierzchni do wynajęcia. W ostatnim czasie jednak wiele się zmieniło. Teraz ten współczynnikiem spadł poniżej 10%. Wydaje się, że główną zasługą jest wejście Polski do Unii Europejskiej. Ten rok może być rekordowy pod względem liczby umów najmu magazynów w Polsce, gdzie czynsze za tego typu powierzchnie są o 30-50% niższe niż na Węgrzech czy w Czechach - twierdzą analitycy z działu powierzchni przemysłowych w Cushman&Wakefield Healey&Baker (C&WH&B), firmie doradczej w zakresie nieruchomości komercyjnych.

Unia pomaga

"Przystąpienie Polski do Unii Europejskiej spowodowało wzrost aktywności na rynku powierzchni magazynowych i produkcyjnych. Organizacja dystrybucji towarów jest dostosowywana do nowej sytuacji gospodarczej" - napisano w raporcie C&WH&B o powierzchniach magazynowych i produkcyjnych.

- Być może klienci spekulowali, że po akcesji zmniejszy się korupcja w Polsce i nasz kraj będzie bardziej stabilny - uważa Sev Zakrzewski z Jones Lang LaSalle, firmy zajmującej się m.in. inwestycjami na rynku nieruchomości.

Oczekiwania związane z Unią zredukowały ryzyko finansowe i poprawiły atrakcyjność Polski dla inwestycji zagranicznych. Boom na rynku powierzchni magazynowych jest związany także z tym, że wiele koncernów zagranicznych podejmuje decyzję o przeniesieniu produkcji do Polski z uwagi na oszczędności. - Jesteśmy atrakcyjniejsi np. od Niemców, ponieważ mamy niższy VAT i koszty pracy. To dobrze wróży na przyszłość - uważa S. Zakrzewski.

Dobre położenie

Mimo że nadal niewiele jest powierzchni do wynajęcia "od zaraz" w najbardziej pożądanych lokalizacjach, czyli w centralnej Polsce, na Śląsku i w Poznaniu, to ze względu na krótki cykl budowy magazynów (około pięciu miesięcy, jeśli do działki doprowadzona jest infrastruktura), 2004 r. może być bardzo udany dla deweloperów, a także firm pośredniczących w najmie magazynów. C&WH&B uważa, że do lokowania regionalnych ośrodków dystrybucyjnych w Polsce powinno zachęcać firmy - centralne położenie geograficzne Polski, która sąsiaduje z obiecującymi handlowo rynkami wschodnimi. Ważny jest także wzrost roli naszego kraju po wejściu do Unii Europejskiej.

Najgroźniejszą konkurencją dla Polski są inne kraje Europy Środkowowschodniej, ale mimo to położenie naszego kraju wydaje się najatrakcyjniejsze dla potencjalnych inwestorów. - Przez Polskę jest najkrótsza droga z Unii Europejskiej do Rosji - mówi S. Zakrzewski.

Warszawa najtańsza

Analitycy uważają, że w Warszawie czynsze będą stabilne, a w miastach regionalnych możliwe są niewielkie zmiany. W ubiegłym roku popyt na nowoczesne powierzchnie magazynowe w Warszawie wyniósł ponad 20 tys. mkw., co stanowi 38-proc. wzrost w stosunku do 2002 roku. W stolicy jest 30 nowoczesnych magazynów. - Jest tam około 1 mln mkw. takich powierzchni, a więc jest największa konkurencja. To powoduje presję na ceny - twierdzi S. Zakrzewski. - Dzięki temu stolica jest najtańsza w kraju - dodaje.

Od stycznia do końca marca tego roku wynajęto w Warszawie około 74 tys. mkw. powierzchni magazynowej, co, według specjalistów, jest dobrym wynikiem. 50% wynajętej powierzchni przypadało na duże transakcje (obejmujące jednorazowo najem ponad 10 tys. mkw.). Największy popyt w Warszawie na powierzchnie magazynowe nadal zgłaszają firmy logistyczne, produkcyjne oraz sieci detaliczne i hurtownie. Podobnie jest w innych częściach kraju. W przyszłości nic nie powinno się w tym względzie istotnie zmienić.

Stawki czynszów w stolicy za nowoczesne powierzchnie magazynowe wahają się od 3,7 USD do około 5,75 USD miesięcznie za mkw. Ich wysokość zależy od tego, w jakiej strefie położony jest magazyn. Pierwsza to zazwyczaj powierzchnie biurowo-magazynowe zlokalizowane w granicach miasta. Około 15-30 km od centrum rozmieszczone są obiekty magazynowe, a dalej parki logistyczne. Zasada jest prosta. Im dalej od centrum, tym taniej. W 2003 r. wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wyniósł 8% (59 tys. mkw.). Natomiast w strefie trzeciej był najniższy i wyniósł 3,6%.

Centrum kraju najatrakcyjniejsze

Poza Warszawą funkcjonują cztery główne kompleksy magazynowe, oferujące w sumie prawie 146 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Ulokowane są w Poznaniu (ponad 31 tys. mkw.), Piotrkowie Trybunalskim (61 tys. mkw.), Łodzi (20 tys. mkw.) i Będzinie (34 tys. mkw.). - W centrum Polski jest największa koncentracja biznesu. Deweloperzy kupują w tym regionie działki i budują magazyny na potrzeby swoich klientów - twierdzi S. Zakrzewski. Czynsze za duże moduły magazynowe w najlepszych lokalizacjach poza Warszawą wynoszą około 3,5 euro za mkw. miesięcznie.

Potencjalne regiony przyszłego rozwoju magazynów obejmują właśnie centralną Polskę (okolice Łodzi, Strykowa i Piotrkowa Trybunalskiego). Będą tam przebiegać autostrady A1 i A2. Atrakcyjny powinien być teren Poznania i region śląski (Górny Śląsk, czyli okolice Katowic i Będzina, oraz Dolny Śląsk).

Optymistyczne prognozy

Podaż powierzchni magazynowych w przyszłości może być wysoka - znaczący międzynarodowi deweloperzy pozyskali dość duże działki w całej Polsce i są zdolni wybudować ponad 500 tys. mkw. magazynów w ciągu jednego roku. Ponieważ jednak niewielu deweloperów decyduje się budować spekulacyjnie, faktyczna podaż jest niewielka.

O zainteresowaniu regionem świadczy deklaracja firmy Parkridge. Deweloper planuje, że dla swoich klientów wybuduje 0,5 mln mkw. powierzchni magazynowych w całej wschodniej Europie. Wszędzie będą podobne ceny, które mają być bardzo konkurencyjne. Około połowy tej powierzchni może powstać w Polsce, gdzie firma ma wybranych pięć lokalizacji.