Inwestorom będzie lżej?

Ministerstwa infrastruktury i gospodarki przygotowały propozycje zmian w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ostatnim czasie pojawiło się kilka projektów nowelizacji. Czy i jakie przepisy wejdą w życie?

Obowiązująca ustawa o planowaniu przestrzennym ma dopiero półtora roku. Od początku budziła jednak duże kontrowersje. Pisaliśmy już o jednym z jej największych mankamentów: unieważniła tzw. stare (uchwalone przed 1 stycznia 1995 roku) plany miejscowego zagospodarowania przestrzennego (plany miejscowe). Tymczasem były one podstawą decyzji administracyjnych, których uzyskanie jest niezbędne w procesie inwestycyjnym, przede wszystkim pozwoleń na budowę. W efekcie w większości gmin istnieją tylko szczątkowe, obejmujące niewielką część terenów, plany lub nie ma ich wcale. A to poważnie utrudniło życie inwestorom. Stąd propozycje zmian.

Nowe instrumenty

Autorzy projektu datowanego na początek września - Ministerstwo Infrastruktury i resort gospodarki (pracowały na dokumencie przygotowanym wcześniej przez inwestorów) - mówią o racjonalizacji administracyjnych uwarunkowań procesu inwestycyjnego. Jej elementem byłoby między innymi wprowadzenie nowego, obowiązkowego, instrumentu - gminnego planu przeznaczenia terenów (akt prawa miejscowego). Miałby dotyczyć obszarów nieobjętych planami miejscowymi oraz określać przeznaczenie terenów i ogólne warunki ich zabudowy. Plan taki gmina miałaby obowiązek sporządzić i uchwalić w ciągu 2 lat (ostatnie propozycje mówią o 3 latach) od wejścia nowych przepisów w życie. Byłby podstawą wydawania pozwoleń budowlanych (z wyjątkiem terenów, dla których konieczne jest sporządzenie planu miejscowego). Jeśli gmina nie wywiązałaby się z obowiązku, odpowiadałaby wobec inwestora za szkody spowodowane zaniechaniem (na podstawie kodeksu cywilnego).

W okresie przejściowym, w przypadku braku planu miejscowego lub planu przeznaczenia, lokalizowanie inwestycji nadal odbywałoby się na podstawie decyzji o warunkach zabudo-

wy i zagospodarowania terenu (WZiZT), na podstawie których wydawane byłyby pozwolenia budowlane. Jednak i tu proponowane są zmiany. Projektodawcy starali się precyzyjniej określić sytuacje, w których zmiana zagospodarowania terenu jest możliwa wyłącznie po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Chodzi, jak przyznają, o ograniczenie swobody urzędników. Decyzja WZiZT byłaby konieczna przy inwestycjach wymagających pozwolenia na budowę, a w przypadku działki już zabudowanej - zmieniających linię zabudowy oraz gabaryty budynku od frontu działki.

Dobre sąsiedztwo

trochę lepsze

Obowiązująca ustawa wprowadziła zasadę dobrego sąsiedztwa. Zgodnie z nią, decyzja o warunkach zabudowy nieruchomości może być wydana, jeśli co najmniej jednak działka sąsiednia jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Problem pojawia się wówczas, kiedy żadna z nieruchomości sąsiednich zabudowana nie jest. Projektodawcy proponują wprowadzić do ustawy o planowaniu przestrzennym definicję obszaru uzupełnienia zabudowy. Na takim obszarze można byłoby ustalić warunki zabudowy nieruchomości, o ile obejmowałby on co najmniej dwie działki zabudowane - niekoniecznie bezpośrednio graniczące z nieruchomością, na której miałaby być realizowana inwestycja. Miałoby to umożliwić np. budowę domu na terenie dopiero wznoszonego osiedla mieszkaniowego, gdzie część działek jest jeszcze niewykorzystana. - To krok w dobrym kierunku - mówi Marek Poddany, prezes firmy deweloperskiej Sedno (członek Polskiego Związku Firm Deweloperskich). - To rozwiązanie ma więcej logiki niż obowiązujące. Moim zdaniem, można by niewielką nowelizacją wprowadzić je do obowiązującej ustawy, a wtedy spokojnie napisać nową. Od początku - mówi.

Cały projekt nowelizacji ocenia zdecydowanie bardziej krytycznie. - Widać w nim ogromny opór przeciwko dalej idącym zmianom. W efekcie podjęto działania pozorne - komentuje. - Jeśli chodzi o nomenklaturę nawiązuje do dokumentu przygotowanego wcześniej przez inwestorów. Ale nie implementuje wielu zawartych w nim rozwiązań, stwarzając tylko pozory zgodności z naszymi propozycjami.Prezes M. Poddany wskazuje, że zapisy projektu w praktyce nie zmuszają gmin do uchwalenia planów miejscowych bądź planów przeznaczenia, a to oznacza, że WZiZT na dobre wpiszą się w scenariusz planowania przestrzennego. W efekcie w procesie inwestycyjnym zbyt wiele będzie miał do powiedzenia urzędnik. - Tymczasem urzędnik nie może decydować o granicach wykonywania prawa własności. Nie tylko dlatego, że często brak mu kompetencji. Nie ma ku temu podstaw prawnych - twierdzi prezes.

Głębsze zmiany

Zastrzeżenia budzi także wpisana w projekcie z początku września konieczność sporządzania przez gminę studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie jest ono aktem prawa miejscowego, ale zapewne na jego podstawie wydawane będą decyzje WZiZT. - Nie mogę sobie wyobrazić sytuacji, by decyzja o warunkach zabudowy była sprzeczna ze studium. Studium będzie więc ograniczać wykonywanie prawa własności, choć nie jest prawem miejscowym. To niekonstytucyjne rozwiązanie. Projekt powiela stare błędy, jeśli chodzi o niekonstytucyjność pewnych pomysłów - stwierdza M. Poddany.

W ostatnich dniach pojawił się nowy projekt ustawy o planowaniu przestrzennym. Jest datowany na 19 września i popierany przez inwestorów. Z naszych informacji wynika, że pojawiają się w nim zapisy zakazujące inwestycji na terenach nieobjętych planami miejscowymi albo planami przeznaczenia. Proponuje się w nim także zwolnienie takich obszarów z podatku od nieruchomości (źródło dochodów gmin). To w ocenie inwestorów może zdopingować samorządy do uchwalenia aktów prawa miejscowego, co oznaczałoby odejście od WZiZT. Dokument zakłada także rezygnację z opracowywania przez gminy studium uwarunkowań. Projekt, inaczej niż ten z początku września, dotyczy wyłącznie planowania przestrzennego w gminie. Kolejny projekt, z 27 września, trafił wczoraj pod obrady rządu. Nie był wcześniej przedmiotem konsultacji i nie jest bliżej znany. Podobno wychodzi naprzeciw oczekiwaniom inwestorów. Podobno.