Mieszkania będą jeszcze droższe

Wszystko wskazuje na to, że ceny nieruchomości mieszkaniowych w Polsce będą nadal sukcesywnie rosnąć. Sytuacja ta może utrzymać się do końca 2007 roku.

Przyczyną powyższego stanu rzeczy jest z jednej strony ogólna tendencja wzrostowa cen na rynkach światowych, z drugiej - charakterystyczne dla krajów nowo przyjętych do Unii Europejskiej - zjawisko wyrównywania się cen do średniego poziomu w Europie Zachodniej.

Kilkanaście procent rocznie

Analiza sytuacji na rynkach nieruchomości krajów nowo przyjętych do Unii pokazuje, że największe ożywienie, a co za tym idzie - rosnące ceny, przypadają na dwa pierwsze lata po akcesji. Dowodzi tego chociażby przypadek Hiszpanii, gdzie wzrost cen w pierwszych dwóch latach sięgał średnio nawet 18% rocznie, natomiast teraz kształtuje się na poziomie około dziesięcioprocentowym (wyjątek stanowią atrakcyjne turystycznie lokalizacje, nie są one objęte oddziaływaniem trendu i tam wzrost cenowy sięgał nawet - jak miało to miejsce w przypadku Półwyspu Iberyjskiego - 50% rocznie!).

Coraz drożej

Według statystyk GUS, ceny mieszkań w ciągu ostatnich sześciu kwartałów wzrosły średnio o 500 zł za metr kwadratowy i wynoszą teraz 2562 zł. W szczególności odczuwalny wzrost można zauważyć w dużych aglomeracjach miejskich. Na samym rynku warszawskim (jak podaje firma analityczna REAS Konsulting), był najsilniejszy wzrost: średnia cena metra kwadratowego planowanych do oddania inwestycji do końca 2005 r. wynosi 3742 zł. Tak wysoki jej poziom sprawił, że pierwszy raz znalazła się w przedziale cenowym mieszkań o podwyższonym standardzie. W tym segmencie ma się też odbyć największa walka o klienta.

Powtórka z podwyżki VAT-u

Według analityków, wzrost cen nieruchomości w Polsce będzie nadal zauważalny i utrzyma się na stałym wysokim poziomie, a rynek będzie się rozwijać bardzo dynamicznie. Z końcem 2007 roku, biorąc pod uwagę wprowadzenie 22% stawki podatku VAT na nowe mieszkania, nastąpi silny wzrost popytu. Towarzyszący mu ciągły wzrost cen może doprowadzić do sytuacji, że pozostała nadwyżka niesprzedanych mieszkań w konsekwencji zaowocuje spadkiem cen, lecz dopiero w pierwszym kwartale 2008 roku.

Ponadto jako przyczynę wzrostu - poza wzmożonym popytem i ogólną tendencją na światowych rynkach nieruchomości - upatruje się wysoką przedsprzedaż oraz ograniczoną liczbę inwestycji. Od roku 2004 poziom oddania nowych mieszkań kształtuje się w okolicach 13 tys. rocznie (szacuje się, że w okresie 2004-2005 do użytku zostanie oddanych 26 tys. nowych lokali o łącznej wartości ok. 6,6 mld zł), z czego znaczna część zostaje kupiona w przedsprzedaży. Problemy natury administracyjnej, jak brak planów zagospodarowania przestrzennego, mogą w najbliższych latach wpłynąć na ograniczenie podaży, gdyż liczba wydawanych zezwoleń sukcesywnie spada od 2000 r. Jednak porównanie liczby mieszkań rozpoczętych i pozwoleń wskazuje na istnienie kilkumiesięcznej rezerwy lokali, których budowa może być stosunkowo szybko rozpoczęta.

Kto zyska na wzroście cen?

Akcesja Polski do Unii zaowocowała wzrostem wiarygodności kraju, poprawą jego wizerunku, a co za tym idzie - większą ufnością inwestorów. Spowodowało to falę napływu cudzoziemców na polski rynek. To właśnie cudzoziemcy, posiadający silną walutę i wychodzący od nadal znacznie wyższych cen nieruchomości na rodzimych rynkach (jak również zamożniejsi Polacy) są skłonni podejmować inwestycje o charakterze czysto spekulacyjnym, licząc na pewną wysoką stopę zwrotu kapitału.

Deweloperzy, przewidując możliwość takich rynkowych spekulacji, rozpoczęli budowy inwestycji z myślą właśnie o tym segmencie rynku. Teraz około 40% nowej podaży na warszawskim rynku to mieszkania o podwyższonym standardzie i apartamentowce (ok. 8%). Jak wynika z analiz sprzedaży firmy deweloperskiej Agroman, zainteresowanie cudzoziemców nowo powstałymi inwestycjami jest coraz większe i będzie nadal rosnąć. Tutaj w bardzo korzystnej sytuacji znaleźli się deweloperzy, którzy zawarli umowy z głównymi wykonawcami jeszcze przed zmianą stawki VAT na materiały budowlane. Pozwoli im to na znacznie niższy koszt wykończenia inwestycji, czyli możliwość zwiększenia marży zysku lub silną konkurencję cenową.

Równie żywo zainteresowane wzrostem cen są fundusze inwestycyjne, które wspólnie z deweloperami zamierzają inwestować w rynek mieszkaniowy.