Nie pogubić się w gąszczu ofert

W Polsce działa ok. 30 banków, w których można sfinansować zakup czy budowę mieszkania lub domu. Jak połapać się w gąszczu odsetek, prowizji, procedur i dokumentów wiedzą tylko fachowcy z branży doradztwa kredytowego. Przeciętny kredytobiorca ma małe szanse porównać w krótkim czasie wszystkie oferty, poznać tajemnice oceny zdolności kredytowej przez poszczególne banki, wyłapać kruczki prawne umów kredytowych, a w związku z tym samodzielnie znaleźć najkorzystniejszy dla siebie kredyt.

Wraz z rozwojem rynku kredytowego powstawała branża pośrednictwa i doradztwa. Pierwsi pośrednicy pojawili się w 1992 r. Teraz działa kilkaset przedsiębiorstw zajmujących się tą dziedziną usług.

Pośrednicy i banki

Struktura firm pośrednictwa kredytowego jest bardzo zróżnicowana pod względem własnościowym. Najwięksi pośrednicy są z reguły kontrolowani przez banki. Wynika to z faktu, że firmy te zostały założone przez banki lub te przejęły istniejące już firmy pośrednictwa. Oprócz bankowych firm pośrednictwa kredytowego z własną siecią placówek na rynku funkcjonują także małe, kilkuosobowe firmy o charakterze brokerskim, działające niezależnie bez powiązań z żadną instytucją finansową. Stają się one jednak rzadkością i stoją na przegranej pozycji w walce z sieciowymi, dobrze wyposażonymi w kapitał i technologię pośrednikami.

Tak jak pod względem własności, tak i pod kątem jakości istnieje podział pośredników i doradców kredytowych. Można pokusić się o stwierdzenie, że duży może więcej i dzięki korzyściom, jakie wypracowuje dla banku, stoi na lepszej pozycji negocjacyjnej w sprawach swoich klientów, np. może uzyskać dla nich niższą marżę lub prowizję, bezpłatne przewalutowanie. Przeciętny kredytobiorca niezwykle rzadko wygrywa taką samotną walkę.

Nie tylko na budowę

i remont

Teraz oferta kredytowa jest bardzo szeroka. Kredytem hipotecznym można sfinansować już nie tylko zakup czy budowę mieszkania lub domu, kupić działkę budowlaną czy wyremontować swoje przysłowiowe "M". Kredyt hipoteczny można już także wykorzystać np. na zakup działki letniskowej z domkiem, zakup nieruchomości za granicą, kupno garażu lub miejsca postojowego, przekształcenie mieszkania lokatorskiego na spółdzielcze, zakup od osoby fizycznej udziału w spółdzielni mieszkaniowej lub u dewelopera, zakup wkładu partycypacyjnego w TBS, remont wynajmowanego lokalu czy też spłatę pożyczki mieszkaniowej z zakładu pracy.

Cel kredytu może być także tylko pośrednio związany z nabywaniem lub budowaniem nieruchomości. Hipoteką można zabezpieczyć kredyty na spłatę innych kredytów hipotecznych, refinansowanie poniesionych już kosztów związanych z nieruchomością, np. koszty nabycia czy remontów. Możliwe jest także uzyskanie kredytu konsolidacyjnego, którym można spłacić np. droższe kredyty konsumpcyjne, limity na kartach kredytowych czy pożyczki w rachunkach osobistych - pod warunkiem, że nie są one już należnościami przeterminowanymi i inne banki nie dopominają się o ich natychmiastową spłatę.

A może

pożyczka hipoteczna?

Odmianą kredytu jest pożyczka hipoteczna, która może być wykorzystana na dowolnie wybrany przez kredytobiorcę cel. Bank nie będzie kontrolować, czy za jego pieniądze pojechaliśmy w podróż dookoła świata czy kupiliśmy bardzo drogi samochód. Jedynym ograniczeniem może być zakaz wykorzystania jej na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Pożyczki hipoteczne są jednak zazwyczaj wyżej oprocentowane, mają często krótszy okres spłaty i ich wysokość bardzo ogranicza wartość nieruchomości, która ją zabezpiecza.

Na co patrzą banki?

Wybór jest więc duży. Kto w takim razie może z niego skorzystać? Na pewno nie wszyscy. Pomimo że w każdym banku kredytobiorca musi udokumentować przynajmniej swoje dochody, wydatki czy majątek, żaden z nich nie ocenia potencjalnego dłużnika w ten sam sposób. Jedne banki masowo pożyczają pieniądze, licząc na efekt skali, wliczając ryzyko niewypłacalności klienta w cenę kredytu (jego oprocentowanie lub np. przy kredytach walutowych - w różnicę między kursem, po jakim kredyt jest wypłacany, a po jakim jest spłacany). Są banki, które tak ustawiają wewnętrzne procedury i wskaźniki udzielania kredytów, że ich docelowa grupa kredytobiorców musi otrzymywać określony minimalny poziom dochodów. Inne stosują jeszcze dodatkowo tzw. scoring, który automatycznie, zgodnie z zaprogramowanym wcześniej szablonem (na podstawie informacji nie tylko finansowych) bardzo szybko, alWartość nieruchomości

We wszystkich przypadkach na możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego we wnioskowanej wysokości znacząco wpływa wartość nieruchomości. Stanowi górne ograniczenie wysokości kredytu. Wartość ta jest ustalana przez rzeczoznawców majątkowych posiadających specjalistyczne uprawnienia pozwalające na współpracę z bankami. Niektóre z banków - wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów - biorą na siebie ciężar i koszt określenia wartości zabezpieczenia. Cena operatu szacunkowego jest znaczącą pozycją w kosztach okołokredytowych, a jej wysokość zależy od rodzaju wycenianej nieruchomości (działka budowlana, mieszkanie, dom) i waha się od ok. 500 zł do 1,5 tys. zł.

W niektórych bankach udzielane są kredyty na pełną wartość zabezpieczenia, w innych, ostrożniej podchodzących do kwestii ryzyka kredytowego, maksymalna wysokość kredytu może wynosić od 60% do 90% wartości nieruchomości (zwłaszcza gdy kredyt udzielany jest w walucie obcej). Odrębną grupę stanowią banki hipoteczne, które z mocy ustawy stosują w swoich procedurach wycenę wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości (wycenę jeszcze bardziej ostrożną, niższą niż wartość rynkowa przeciętnie o mniej więcej 15%).

Zdolność kredytowa

Decydujący i podstawowy wpływ na udzielenie przez bank długoterminowego kredytu mieszkaniowego ma zdolność wnioskodawcy do spłaty zadłużenia. Standardowo od dochodów netto wnioskodawców odejmuje się wszystkie ich wydatki, a pozostała kwota musi wystarczyć co najmniej na pokrycie raty. W przypadku kredytów walutowych jest ona zwykle powiększana o mniej więcej 30% w celu zabezpieczenia możliwości spłaty zobowiązania w sytuacji trwałego wzrostu kursu waluty pożyczki. Przez niektórych kredytodawców sprawdzany jest także stosunek aktualnych miesięcznych zobowiązań finansowych gospodarstwa domowego do jego dochodów netto. Przykładowo, oprócz tego, że dochody wystarczają na pokrycie wszystkich wydatków i raty, dodatkowo wskaźnik ten nie może być wyższy niż 50%.

Czarna lista

Należy pamiętać, że wraz z rozluźnieniem procedur kredytowych banki wzmogły czujność, dokładnie sprawdzając przeszłość kredytową swoich klientów. Większość banków korzysta z bazy danych Biura Informacji Kredytowej, gdzie rejestrowane są wszystkie transakcje kredytowe, w tym te wskazujące na niewywiązywanie się klienta banku z postanowień umowy kredytowej. Teraz BIK pośredniczy w wymianie danych pomiędzy 34 bankami, które są zobowiązane do przekazywania informacji kredytowych o wszystkich swoich klientach. Niesolidnych rejestruje także Związek Banków Polskich na liście dostępnej dla każdego banku w Polsce. Pojawienie się na jednej z tych list właściwie jednoznaczne jest z odmową uzyskania kredytu.

Jakie są oczekiwania?

Najbardziej poszukiwanym jest kredyt niezauważalny dla domowego budżetu, prosty w uzyskaniu, przyjazny i przejrzysty w obsłudze. Nie ma jednak idealnego dla wszystkich produktu. Należy szukać oferty najlepiej dopasowanej do konkretnego przypadku, możliwości i wymagań. Jest jednak kilka stałych charakterystycznych cech, na które należałoby zwrócić uwagę przy podejmowaniu ostatecznej decyzji o wyborze kredytu i banku, z którym zwiążemy się na 20 czy 30 lat. Jedną z nich jest łatwość uzyskania środków z banku. Na dostępność kredytu bezspornie wpływa wysokość miesięcznej raty. Jest ona uzależniona od sposobu spłaty, oprocentowania, waluty kredytu i długości okresu spłaty kredytu.

Dla kogo walutowy

Jeśli po kredyt przychodzi osoba średnio zamożna, skrupulatnie kalkulująca domowe wydatki, planująca budżet z miesiąca na miesiąc, z pewnością będzie zainteresowana zrealizowaniem swoich zamierzeń za wszelką cenę (oprócz ceny dziury budżetowej w rodzinnym portfelu). Zależeć jej zapewne będzie na niskiej racie. Taką możliwość daje obecnie kredyt walutowy, rozciągnięty na maksymalnie długi okres i spłacany w równych ratach (tzw. ratach annuitetowych) ze zmiennym oprocentowaniem. Przy kredycie zaciąganym w walucie trudno jest co prawda mówić o równych ratach, gdyż w każdym miesiącu, gdy kupuje się daną walutę, jej kurs jest inny. Najtańszym z kredytów walutowych jest teraz kredyt we frankach szwajcarskich. Jest najniżej oprocentowany. LIBOR 6M (stan na 18 listopada) dla CHF wynosi 0,91%, dla USD wynosi 2,54% a dla EUR 2,22%.

Do podstawowej stopy doliczana jest marża, którą każdy bank określa we właściwy sobie sposób, a którą sprawny negocjator ma szansę obniżyć przynajmniej o 0,1 pkt proc. Kredytobiorca taki jest co prawda narażony na niekorzystne zmiany kursu, lecz w razie przekroczenia progu opłacalności kredyt można przewalutować, co w niektórych bankach jest operacją bezpłatną. Obecnie jesteśmy świadkami osłabiania się franka szwajcarskiego w stosunku do naszego złotego i idącym w parze ze wzrostem stawki LIBOR.

Pozorne oszczędności

przy ratach malejących

Ci z kredytobiorców, którzy najbardziej cenią sobie kontrolę nad wysokością zadłużenia i hołdują zasadzie, że kredyt zaciąga się w walucie, w której się zarabia, w większości przypadków zdecydują się na kredyt w polskich złotych w ratach malejących. Raty malejące w przeciwieństwie do annuitetowych zapewniają obniżanie kapitału zadłużenia o stałą kwotę i chociaż raty te na początku okresu spłaty są najwyższe, to w perspektywie całego okresu kredytowania przynoszą oszczędności w postaci niższej sumy zapłaconych odsetek w porównaniu z ratami annuitetowymi. Przykładowo, w kredycie na 100 tys. zł z oprocentowaniem stałym 8% na 20 lat suma odsetek przy ratach annuitetowych wynosi 100 745 zł, a przy malejących 80 333 zł.

Często zapomina się o jednej z reguł ekonomii mówiącej, że dzisiejsze pieniądze mają wartość wyższą niż pieniądze płacone jutro. Biorąc pod uwagę spadek siły nabywczej pieniądza wówczas okazuje się, że koszt kredytu (bez prowizji) jest taki sam, niezależnie, czy spłata odbywa się w równych, czy malejących ratach. Przy ratach malejących więcej płaci się dzisiaj, przy spłatach równych - więcej spłaca się potem.

Dlaczego wolimy złote

Zaciągając kredyt w rodzimej walucie niweluje się niebezpieczeństwo tego, że pomimo regularnych spłat i coraz wyższych wysokości rat kapitał kredytu przeliczony na PLN nie maleje, a wręcz wzrasta (co może mieć miejsce w kredytach walutowych spłacanych w złotych). Jeśli kredyt został zaciągnięty w PLN z opcją stałej stopy procentowej, nie grożą mu żadne zmiany. Przez cały okres kredytowania wysokość raty się nie zmieni, jednak za tę pewność kredytobiorca płaci nieco wyższymi niż przy zmiennym oprocentowaniu odsetkami, którymi bank będzie chciał pokryć ewentualne straty na tej wierzytelności w sytuacji, gdy wzrosną podstawowe stopy procentowe, a za nimi

WIBOR (jak to dzieje się teraz).

Nominalna a efektywna

stopa procentowa

Jak jednak porównać oferty wszystkich banków, skoro tak wiele jest kryteriów, którymi można się kierować? Wszyscy kredytobiorcy zwrócą w pierwszej kolejności uwagę na oprocentowanie. Standardowo przez banki podawane jest oprocentowanie nominalne, czyli liczone

od kwoty przyznanego kredytu w skali roku.

Zdecydowanie ważniejszym i lepszym kryterium porównawczym jest oprocentowanie efektywne wyliczane od kwoty kredytu udzielonego, ponieważ daje lepsze wyobrażenie o rzeczywistym koszcie kredytu. Efektywna lub inaczej rzeczywista stopa procentowa uwzględnia wszystkie elementy wpływające na koszt kredytu, jak np. prowizje za udzielenie kredytu, rozpatrzenie wniosku, zmianę warunków umowy, wcześniejszą spłatę kredytu czy przewalutowanie (z wyjątkiem kosztów zabezpieczenia kredytu, zmiany kursów walut, kar za złamanie przez klienta warunków umowy kredytowej).

Efektywna stopa procentowa pomaga ustalić, jaki jest procentowy stosunek wszystkich kosztów obsługi kredytu do jego kwoty.Przy porównywaniu ofert należy pamiętać, że rzeczywista roczna stopa oprocentowania jest wyliczana indywidualnie dla każdego kredytu. Zatem, aby wnioski z porównywania były prawdziwe, kwoty, czas, na jaki zaciągany jest kredyt i sposób spłaty muszą być identyczne.

Kredyty hipoteczne (których przeznaczeniem jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych) lub kredyty zabezpieczone na hipotece przeznaczone na inne cele - a których kwota przekracza 80 tys. zł - nie narzucają bankom podawania do wiadomości klientów efektywnej stopy procentowej. Taki wymóg istnieje jedynie, gdy udzielane są kredyty podlegające ustawie o kredycie konsumenckim. Dlatego porównując oferty kredytowe banków warto poprosić doradcę o skalkulowanie dla naszego przypadku wysokości efektywnej stopy kredytowej. Bardziej dociekliwi wnioskodawcy samodzielnie mogą obliczyć wysokość rzeczywistego oprocentowania korzystając między innymi z kalkulatorów kredytowych dostępnych na znanych portalach finansowych.

Materiał został opracowany przy współpracy z Maciejem Piłatem, specjalistą

"Murator KREDYT - bezpłatne doradztwo

i pośrednictwo kredytowe".

Al. Wyzwolenia 14, tel. [phone],

www.muratorkredyt.pl