Czynsze w górę inwestycje też?

Od przyszłego roku znika ustawowe ograniczenie wysokości czynszów. Cieszą się właściciele budynków. Wielu z nich dopiero teraz zarobi na najemcach tyle, aby myśleć o inwestycjach. Oprócz samych opłat, powinno wzrosnąć także zainteresowanie kupnem mieszkań na wynajem.

Do tej pory budownictwo pod wynajem w Polsce praktycznie nie istniało. Rynek zdominowały mieszkania na własne potrzeby albo przedsięwzięcia deweloperskie, przeznaczone na sprzedaż (patrz wykres). Co prawda, od paru lat funkcjonują Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS-y). Ich oferta - z założenia - przeznaczona jest jednak dla osób o niższych dochodach. W kraju brakuje tymczasem około 1,5 mln mieszkań, i to głównie w dużych miastach. - Potrzeba zwłaszcza lokali na wynajem, ponieważ tylko taka oferta może zwiększyć mobilność pracowników - ocenia Jacek Łaszek, ekspert NBP i Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych (CASE).

Do tej pory "czarny rynek"

Paradoksalnie rynek "czynszówek" istnieje - tyle że nielegal-ny. Według przeprowadzonego w 2002 r. przez GUS spisu powszechnego ludności i mieszkań, około 760 tys. lokali w Polsce pozostaje niezamieszkanych (to aż 6,1% całych zasobów mieszkaniowych kraju). - Czy ktoś widział te pustostany? To jest przecież fikcja. Ogromna liczba z nich to są mieszkania nielegalnie wynajmowane. To szara strefa, do której wpuściliśmy młodzież, która chce, na przykład, przyjechać do pracy do Warszawy - żalił się ostatnio w Sejmie Andrzej Bratkowski, wiceminister infrastruktury odpowiedzialny za budownictwo.

Najemcy ponad właścicielami

Jedną z przyczyn takiego stanu rzeczy jest daleko posunięta ochrona praw lokatorów. Chodzi o słynne ograniczenie wysokości opłat za wynajem, wprowadzone ze względów społecznych jeszcze w 1994 r. Tzw. czynsz regulowany (dotyczy lokali z przydziału i prywatnych kamienic) nie mógł od tego czasu przekroczyć rocznie 3% tzw. wartości odtworzeniowej lokalu (pokazującej obecną cenę mieszkania). Wartość ta waha się w zależności od miejsca od 5,20 zł (małe miasteczka) do 11 zł (Warszawa) za 1 mkw. Do tego dochodzą niekorzystne dla właścicieli ograniczenia eksmisji. Deweloperzy wolą więc nie ryzykować budowy "czynszówek". - Dla nich lepszą formą jest sprzedaż lokali, ponieważ zapewnia szybki, nie obarczony ryzykiem przychód - przyznaje Tadeusz Żurowski, prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Zarządców Nieruchomości.

Kara ze Strasburga

Nierównowagą praw najemców i wynajmujących w polskich przepisach zajął się nawet Europejski Trybunał Praw Człowieka. Maria Hutten-Czapska, właścicielka kamienicy w Gdańsku, oskarżyła bowiem Polskę, że ustawowe limitowanie czynszu ogranicza jej prawo własności. Dalsza reglamentacja opłat najemnych grozi więc wysokimi karami nałożonymi przez Trybunał. W rezultacie, rząd zrezygnował z planowanego przedłużenia ograniczeń. Stosowną nowelę uchwalił w ubiegłym tygodniu Sejm.

Koniec 3-proc. limitu

- Nowela likwiduje czynsze mniejsze niż koszty utrzymania budynków - mówi Łukasz Abgarowicz (PO), jeden z posłów pracujących nad regulacjami w podkomisji. Według danych zlikwidowanego już Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, wpływy z czynszów pokrywały przeciętnie zaledwie około 70% kosztów utrzymania budynków mieszkalnych. W rezultacie, wiele budynków, zwłaszcza komunalnych, niszczało. - Zagrożonych katastrofą budowlaną, a zatem przeznaczonych do rozbiórki w ciągu najbliższych kilku lat, może być około miliona mieszkań - przypomina Ł. Abgarowicz.

Podwyżki trzeba uzasadnić

Uwolnienie czynszów nastąpi jednak warunkowo. Właściciel będzie musiał przedstawić wyliczenia, z jakiego powodu podnosi opłaty. Eksperci spodziewają się jednak tylko przejściowych perturbacji. - Za kilka lat, gdy konflikty (w tym sądowe) na tle tych podwyżek przeminą, a nowa wysokość czynszów stanie się codziennością, ochrona lokatorów ponad normy Kodeksu cywilnego będzie bezzasadna - uważa Tomasz Urbaś, wiceprzewodniczący Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości. Inwestorzy chcą bowiem, aby rynkiem najmu rządziły ogólne, liberalne zasady zapisane w prawie cywilnym.

Remonty

i handel kamienicami

Wzrost przychodów z czynszów umożliwi zapewne remonty budynków komunalnych. W tej kwestii ustawodawca poszedł na rękę samorządom, umożliwiając im wynajem lokali zastępczych na czas renowacji na prywatnym rynku. - Będzie to pomocne w sytuacji, kiedy gmina ma zasoby wymagające remontów kapitalnych i nie ma co zrobić z lokatorami - tłumaczy Ł. Abgarowicz.

Ożywienia należy się także spodziewać na rynku wtórnym nieruchomości. - Dzięki nowemu prawu coraz częstsze będzie kupowanie kamienic już z najemcami - przewiduje T. Żurowski. Zarządcy nieruchomości widzą już ruch na rynku w większych miastach - tam, gdzie znajduje się wiele budynków przedwojennych. Chodzi m.in. o Warszawę, Poznań i Kraków. - Inwestorzy śmielej decydują się na wynajem, wiedząc, że czynsz nie będzie limitowany, a eksmisja możliwa - dodaje T. Żurowski. Niewykluczone że część nowych właścicieli spróbuje zapewne przekształcić stare, śródmiejskie kamienice w rentowne apartamentowce pod wynajem dla bogatszych osób. Kolejnym ułatwieniem dla właścicieli powinien być tzw. wynajem okazjonalny (na krótki, przejściowy okres), dla którego przepisy o ochronie praw lokatorów nie obowiązują.

Dopłaty do kredytów

dla inwestorów?

- Uwolnienie czynszów to pierwszy krok w celu poprawy sytuacji na rynku mieszkaniowym - mówi Zdzisław Żydak, dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa w resorcie infrastruktury. To nie koniec zmian. Ministerstwo pracuje teraz nad systemem dopłat do kredytów komercyjnych dla TBS--ów. Do tej pory Towarzystwa zaciągały preferencyjne pożyczki w Banku Gospodarstwa Krajowego. Za parę lat poszukają pieniędzy na rynku bankowym. Niewykluczone że analogiczną pomoc kredytową rząd zapewni również tym deweloperom, którzy zdecydują się na budowę mieszkań czynszowych.