Problemy z dzierżawą blokują partnerstwo

Najwięksi deweloperzy rezygnują z inwestowania w nieruchomości komercyjne, budowane w systemie partnerstwa publiczno-prywatnego. Odstraszają ich zbyt krótkie warunki dzierżawy, nie dające pewności, że poniesione nakłady kiedykolwiek się zwrócą.

W ostatnim czasie byliśmy świadkami fiaska dwóch olbrzymich przetargów - na przebudowę dworca kolejowego w Katowicach oraz na zagospodarowanie placu Piłsudskiego w Warszawie. Obie inwestycje miały być realizowane w formule tzw. PPP. Do zadań wykonawcy należy wówczas znalezienie środków na finansowanie inwestycji. W zamian - dostaje nieruchomość na własny użytek, na określony okres dzierżawy. Po tym czasie zwraca ją zamawiającemu.

Przetargami organizowanymi odpowiednio przez PKP oraz stołeczny ratusz interesowały się duzi europejscy deweloperzy (w przypadku Katowic - ING Real Estate oraz ECE; w przypadku Warszawy - TriGránit i Bouygues). Ostatecznie jednak zrezygnowali. Nie mieli bowiem pewności, czy nakłady sięgające kilkuset milionów złotych kiedykolwiek się zwrócą. W obu przypadkach o takiej decyzji przesądziły przepisy dotyczące dzierżawy.

30 lat to za mało

W pierwszym z nich, PKP zgodziła się przekazać katowicki dworzec deweloperowi na 30 lat. Taka decyzja nie powinna dziwić. To najdłuższy dopuszczalny okres dzierżawy przewidziany kodeksem cywilnym. W przypadku terminów jeszcze dłuższych, mowa już o użytkowaniu wieczystym na minimum 40 lat. Na to rozwiązanie PKP nie chciało się jednak zgodzić, obawiając się, że utraci kontrolę nad budynkiem.

Deweloperzy podkreślają jednak, że 30 lat nie wystarczy, aby inwestycja komercyjna wraz z nowym dworcem, szacowana na 400-800 mln zł, mogła się zwrócić. - Nieruchomość powinna być traktowana jak długoterminowy papier wartościowy. Jej atrakcyjność zależy od długości dzierżawy. Nakłady zwracają się w długim okresie. Co więcej, im dłuższy okres praw do terenu, tym wyższa wartość rynkowa nieruchomości i możliwości obrotu nimi na rynku wtórnym - mówi Jerzy Hańczewski, wiceprezes ING Real Estate w Polsce. I dodaje: - W moim przekonaniu, 30 lat na projekty wielofunkcyjne o charakterze PPP typu dworzec PKP w Katowicach wyklucza ich realizację przez deweloperów instytucjonalnych. Taki okres zwrotu możliwy jest w projektach infrastrukturalnych, np. w przypadku autostrad, a więc przedsięwzięć, które nie są przedmiotem obrotu wtórnego, a poziom minimalnych przychodów z opłat z reguły gwarantuje Skarb Państwa. Polski rynek nieruchomości jest jednak zbyt nieprzewidywalny. Dlatego inwestor nie może zagwarantować sobie zakładanego zysku w tak krótkim okresie zwrotu. Ostatecznie, inwestycji podjęła się reprezentująca angielskich inwestorów spółka Polish Transport Holding. Nie zdołała jednak przekonać PKP, że posiada niezbędne zabezpieczenie finansowe, aby rozpocząć budowę. Przetarg będzie więc powtórzony.

Warszawa oferuje

użytkowanie

Podobną porażkę odniósł tydzień temu stołeczny ratusz. Władze Warszawy szukały inwestorów skłonnych wyłożyć 350 mln zł na odbudowę pałaców: Saskiego i Brühla na placu Piłsudskiego. Gdyby się wszystko udało, byłby to największy i najbardziej prestiżowy projekt PPP w mieście. Niestety, również i tutaj deweloperzy nie byli skłonni podjąć ryzyka.

- Mimo szczerych chęci wszystkich stron, aby zrealizować inwestycję, nie był to temat dobrze przygotowany - mówi Jan Czarniecki, dyrektor ds. rozwoju Bouygues Polska, polskiej filii francuskiego koncernu budowlano-telekomunikacyjnego. Z rozmów z oferentami wynika, że ratusz chciał zbyt dużej kontroli poczynań dewelopera. M.in. to miasto miało wyrażać zgodę na powołanie każdego z podwykonawców projektu. Na to jednak pozwala kodeks cywilny.

Ostatecznie przetarg "upadł" w wyniku problemów z tytułem prawnym do nieruchomości. Projekt zakładał dwa etapy realizacji: budowę, a następnie zarządzanie istniejącymi już nieruchomościami. Inwestor mógł jednak liczyć tylko na zwykłe użytkowanie gruntu (prawo niezbywalne). - Przepisy prawa nie pozwalają przy zamówieniu publicznym ustanowić użytkowania wieczystego jako zapłaty za wybudowanie budynków. Nie było więc takiej możliwości, by zwycięzcy tego przetargu oddać w użytkowanie wieczyste nieruchomości pod pałacem Brühla i budynkiem narożnym - mówi Marcin Dziurda, dyrektor departamentu prawnego w ratuszu. Choć na początku proponowano powołanie spółki celowej Warszawy z inwestorami, ostatecznie "wygrał" ściślejszy nadzór nad działkami na bazie użytkowania.

Co pokazać bankom?

To utrudniło pozyskanie kapitału przez deweloperów. - Bank uznaje samo użytkowanie za nieporównywalnie gorszy instrument gwarancji, niż dzierżawa lub użytkowanie wieczyste. W takiej sytuacji ciężko jest pozyskać środki na inwestycje - przyznaje J. Czarniecki. Powód jest prosty. Użyczenie (tak, jak dzierżawa) nie upoważnia do zbywania nieruchomości innym podmiotom, co jest podstawą bankowych zabezpieczeń. - Tak naprawdę, w projekcie przebudowy placu Piłsudskiego problemem nie była długość dzierżawy. Wystarczyłoby nawet 30 lat, aby zapewnić zwrot nakładów - przyznaje dyrektor Bouygues. Rzeczywiście, czas, przez który inwestorzy chcieli zarządzać wybudowanymi przez siebie nieruchomościami, zanim wrócą one do miasta, nie był narzucony z góry. Propozycje terminów, składane przez deweloperów, stanowiły jedno z kryteriów wyboru ofert przez miasto.

Idą kolejne projekty

- W Polsce dopiero uczymy się PPP. Nie ma więc co obwiniać urzędników ratusza - łagodzi całą sytuację J. Czarniecki. Bouygues liczy na inne kontrakty oparte na partnerstwie. Branża z zainteresowaniem czytała niedawne ogłoszenie urzędu miasta o przetargu na inwestorów gotowych budować nowy, "narodowy" stadion piłkarski. Ratusz zakłada, że projekt ten będzie realizowany w ramach PPP, czeka jednak na oferty deweloperów, z którymi przedyskutuje szczegóły kontraktu. Francuski Bouygues może się pochwalić m.in. budową paryskiego Stad de France (także w systemie partnerstwa). - Warunkiem powodzenia inwestycji jest to, aby zarządzający zarabiał nie tylko na meczach, ale np. na centrum konferencyjnym, które może tam powstać - twierdzi J. Czarniecki.

Deweloperzy coraz częściej sugerują, aby dla każdego tego typu projektu ustalić w umowie tzw. wartość rezydualną. To kwota, którą zamawiający przekazałby inwestorowi w momencie przejmowania nieruchomości - ale tylko wtedy, gdyby cała inwestycja się nie zwróciła. Firmy twierdzą, że dopiero przy takim zabezpieczeniu mogłyby się zgadzać na krótsze terminy dzierżawy. Wyjątków mamy bowiem niewiele - np. biurowiec IKEI nad kolejową linią średnicową w centrum Warszawy. W tym przypadku umowa dzierżawy zawarta była na 29 lat. Jeżeli nie rozwiążemy tego problemu, w raportach instytucji międzynarodowych nt. perspektyw rozwoju projektów PPP Polska nadal będzie określana mianem "śpiącego dinozaura".

A może leasehold?

Niezbywalność polskiej dzierżawy jest olbrzymią barierą dla zagranicznych inwestorów. Powinniśmy korzystać z rozwiązań innych krajów. Np. w Wielkiej Brytanii możliwa jest dzierżawa wartościowa (tzw. leasehold), która pozwala na sprzedaż dzierżawy. Dzięki temu inwestor uzyskuje dużą swobodę działania. Możliwa jest sensowna wycena takiej nieruchomości, bo z jednej strony - znany jest termin, kiedy ma być zwrócona, z drugiej - uwzględnia się warunki rynkowe. Znam przypadki, gdzie umowy leasholdu podpisywane są nawet na 500 lat i nikogo to nie dziwi. Miasto zarabia regularnie, pobierając tzw. czynsz dzierżawny. Trudno będzie przyciągnąć inwestorów do PPP, skoro nie oferujemy im podobnych rozwiązań. Użytkowanie wieczyste również nie zawsze rozwiązuje sprawę. Znana jest niechęć niemieckich firm do tego typu rozwiązania.

Większość deweloperów buduje, aby potem wcześniej czy później sprzedać ten produkt na rynku z zyskiem (np. po wynajęciu). Ogromna większość inwestorów korzysta z kredytów zabezpieczonych na budowanej nieruchomości. Trudno jest zabezpieczyć kredyt na dzierżawionej nieruchomości. Nie można zapraszać kapitału, nie oferując nic w zamian.