Stopy spadają, popyt rośnie

O około 2 pkt proc. spadły w ubiegłym roku stopy kapitalizacji nieruchomości komercyjnych - podstawowy wskaźnik opłacalności inwestowania. Mimo to inwestorów przybywa, zwłaszcza zagranicznych. Przyczyna? Po akcesji zmniejszyło się ryzyko polityczne, poprawiły się za to przepisy regulujące rynek.

Stopa kapitalizacji (ang. cap rate) pokazuje, jaki roczny dochód w stosunku do ceny zakupu przynosi nieruchomość. Raporty firm badawczych pokazują, że w przypadku powierzchni biurowych relacja ta obniżyła się w 2004 r. do około 7,5-8%, podczas gdy jeszcze w 2003 r. wynosiła ok. 10%. To czytelny znak, że nasz kraj powoli zbliża się do zachodnich standardów. W największych miastach Unii Europejskiej cap rate oscyluje na poziomie 4-7%.

Polska pewniejszym rynkiem

Tak znacząca obniżka rentowności inwestycji jest m.in. wynikiem pojawienia się dużej liczby inwestorów gotowych poczekać dłużej na zwrot nakładów. - Generalnie podaż budynków biurowych, centrów handlowych czy magazynów rośnie, ale ciągle ograniczona jest podaż produktów spełniających wszystkie kryteria inwestorów - przyznaje Katarzyna Masojada-Chotkowska, szef działu analiz Knight Frank w Polsce, firmy pośredniczącej w transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych. Okazuje się jednak, że zachodni gracze szukają zwykle budynków o długich okresach najmu i w pełni wynajętych. A takich na rynku jest mało, biorąc pod uwagę liczbę zainteresowanych. Np. dla Warszawy wskaźnik powierzchni nie wynajętej spadł według statystyk CB Richard Ellis w 2004 r. do 11,8%, z 14,5% na koniec 2003 r. Zwiększa to konkurencję między inwestorami. W efekcie godzą się oni na mniejsze stopy zwrotu. Nie mają wyjścia, ponieważ wraz ze wzrostem ogólnej podaży nieruchomości, nieznacznie spadają średnie czynsze, decydujące o zwrocie z inwestycji. Coraz częściej właściciele budynku decydują się również na tymczasowe zwolnienia z płatności - tak aby skutecznie przyciągnąć najemcę.

Ale to nie jedyne przyczyny. - Cap rate zawiera w sobie tzw. prowizję za ryzyko. Po wstąpieniu Polski do Unii Europejskiej niepewność inwestowania w tym regionie znacznie się zmniejszyła - mówi John Banka, menedżer działu doradztwa inwestycyjnego Colliers International Poland. Na to nakłada się lepsza kondycja polskich firm. Szybki rozwój gospodarczy spowodował, że zmniejszyła się obawa przed bankructwem dzierżawcy i premia za ryzyko może być niższa.

Inwestorów przybywa

Co ciekawe, nic nie wskazuje, aby mniejsza rentowność projektów (liczona na podstawie prognozowanych przepływów pieniężnych od wynajmujących) zniechęcała zagranicznych inwestorów. - Wręcz przeciwnie, widzimy, jak ustawiają się w kolejce po kolejne lokalizacje - mówi K. Masojada-Chotkowska. Przyciąga ich coraz bardziej stabilne i przewidywalne prawo - (wzorowane na Unii Europejskiej), a także szybki rozwój regionu. Analitycy przewidują, że Warszawa stanie się prędzej czy później centrum biznesowym dla Europy Środkowowschodniej. - A to oznacza, że stopa kapitalizacji nieuchronnie będzie spadać. Inwestorzy to wiedzą, wolą więc nabywać grunty i budynki już dziś - przyznaje J. Banka.

Wkrótce Polską zainteresować się mogą nowe podmioty - fundusze emerytalne inwestujące w nieruchomości. - Zachodnie fundusze nie były do tej pory zainteresowane waszym krajem, szukały bowiem pewnych, przewidywalnych inwestycji. Niewykluczone jednak, że zmienią zdanie, jeśli poprawiać się będzie ogólna sytuacja gospodarcza w Polsce - mówi J. Banka.

Idzie stabilizacja

Czy rentowność inwestycji może jeszcze spaść? Według ekspertów pytanych przez PARKIET, nie w tej chwili. - Rynek czeka teraz stabilizacja stóp kapitalizacji na poziomie 7-7,5% przez rok, dwa lata - twierdzi szef działu doradztwa inwestycyjnego Colliers w Polsce. Przypomina, że cap rate w Londynie, Paryżu czy Frankfurcie dlatego jest na tak niskim poziomie, ponieważ inwestorzy przekonani są o rzetelności najemców. - Tam właśnie znajdują się centrale światowych korporacji. I to one, w odróżnieniu od filii np. w Polsce, dają stabilny dochód za wynajem - mówi J. Banka. Analitycy wskazują, że rekordowo niskie stopy kapitalizacji (6%) mogą się zdarzyć, ale w bardzo określonych warunkach - świetna lokalizacja, wysoki standard budynku, długie okresy dzierżawy. Jako przykład wymienia się nowe przedsięwzięcia - biurowce DaimlerChrysler i Metropolitan, obydwa w Warszawie.

Co jednak, gdy inwestor szuka szybszych zysków? - W mniejszych polskich miastach stopy kapitalizacji wciąż są o 1-2% wyższe. I właśnie tam inwestorzy zaczynają się rozglądać za nieruchomościami - przewiduje K. Masojada-Chotkowska.