Kasy mieszkaniowe czy budowlane?

Z Jackiem Furgą, członkiem zarządu Śląskiego Banku Hipotecznego rozmawia Łukasz Wilkowicz

Jak można podsumować funkcjonowanie kas mieszkaniowych w Polsce?

Była to rodzima wersja niemieckiego systemu kas budowlanych i swoista odpowiedź ówczesnego kierownictwa resortów budownictwa oraz finansów na kilkuletnie starania niemieckich i austriackich kas budowlanych na wejście ze swoimi usługami finansowymi na polski rynek finansowania mieszkalnictwa. Cztery daleko zaawansowane inicjatywy stworzenia w Polsce polsko-niemieckich i polsko-austriackich kas budowlanych zostały zablokowane przez ministra finansów w roku 1998.

Od powstania pierwszej kasy mieszkaniowej minęło niecałych dziesięć lat i zgodnie z moimi opiniami prezentowanymi na forum komisji sejmowych domorosły system kas mieszkaniowych umarł śmiercią naturalną. Popełniono wiele błędów przy ich tworzeniu i zupełnie nie wykorzystano ponadstuletnich doświadczeń europejskich. Wszystkie trzy kasy mieszkaniowe, które miały być lepsze od budowlanych, w praktyce zaprzestały działalności, a na pewno nie przyjmują już nowych klientów. O ile jeszcze w roku 2001 do tych kas zapisało się 20 tys. oszczędzających, rok później było ich tylko 114, a w roku 2003 chętnych do oszczędzania w kasach znalazło się jedynie 40! W kulminacyjnym momencie w trzech polskich kasach mieszkaniowych oszczędzało 51 tys. klientów. W sumie w ciągu ośmiu lat działania kas mieszkaniowych zapisało się do nich 82 tys. osób.

Podobne systemy działały w innych krajach naszego regionu. Jakie efekty przyniosło funkcjonowanie tamtych systemów?

W kasach budowlanych krajów na południe od Polski liczba klientów kas budowlanych wzrosła w roku 2004 do ok. miliona na Słowacji i tyle samo na Węgrzech oraz prawie 5 milionów w Czechach. Umowy oszczędnościowo-kredytowe na cele mieszkaniowe zawarte w tych kasach opiewają odpowiednio na 8,5 mld euro na Słowacji, 36 mld euro w Czechach i 4,2 mld euro na Węgrzech.

A jeśli przenieść to na rynek mieszkań?

Kasy budowlane na Słowacji współfinansowały 787 tys. inwestycji mieszkaniowych, a w Czechach budowę lub modernizację i remont 964 tys. mieszkań i domów jednorodzinnych. Należy podkreślić, że porównywalny sukces kasy budowlane odnoszą na Węgrzech i w Chorwacji. Od roku podobne systemy działają również w Rumunii, w Kazachstanie oraz w Chinach, nie wspominając o tradycyjnych efektach działania tych kas w Niemczech, gdzie jest 33 mln umów oraz w Austrii - 5 mln umów.

W Polsce kasy budowlane nie powstały ze względu na obawy, że duża liczba klientów byłaby ogromnym obciążeniem dla budżetu.

We wszystkich krajach, gdzie systemy wzorowane na rozwiązaniach niemieckich istnieją, rozwój gospodarczy oraz obniżanie inflacji pozwoliły na systematyczne obniżanie poziomu premii budowlanej. Premia wszędzie jest wypłacana przez rządy. W 1992 r., na początku działania kas budowlanych na Słowacji, oszczędzający byli wspierani premią budżetową w wysokości 40% oszczędności zgromadzonych w kasie budowlanej. Pięć lat później zmniejszono ją do 30%, rok temu wynosiła już tylko 15%, a w tym zmniejszono ją do 14,5%.

W Czechach premię zmniejszono z 25% w roku 1993 do 15% przed rokiem. Z kolei Węgrzy tylko w pierwszym roku działania kas byli wspierani premią w wysokości 40%. Potem - tak jest do dzisiaj - mogli liczyć na pomoc państwa na poziomie 30% zgromadzonych oszczędności.

Mimo braku masowego systemu oszczędzania na mieszkanie polski rynek finansowania nieruchomości rozwija się bardzo dynamicznie. Czy to nie oznacza, że mała powszechność kas mieszkaniowych i brak kas budowlanych w sumie jednak nie zaszkodziły?

Pomijając fakt braku właściwego i kompleksowego programu mieszkaniowego, nie mamy również w Polsce systemu gwarantowanego, masowego oszczędzania na własne mieszkania przez mało i średnio zarabiające rodziny. Bez własnych pieniędzy obywateli nie można w dalszej perspektywie przyspieszyć rozwoju budownictwa mieszkaniowego i ratowania istniejących zasobów mieszkaniowych. Stąd powrót do kwestii rozwoju w Polsce systemu kas budowlanTo bardzo dobrze, że rozwija się rynek kredytów hipotecznych. Ale ten dynamiczny rozwój budzi niepokój nadzoru bankowego, pojawiły się pierwsze publikacje ostrzegające przed zbliżającym się kryzysem rynku nieruchomości. Czy Pana to nie niepokoi?

Rosnące zadłużenie zwłaszcza w walutach obcych, zmienne oprocentowanie tych kredytów, a zwłaszcza fakt udzielania przez niektóre banki uniwersalnych kredytów w kwotach przekraczających wartość finansowanych nieruchomości, mogą stworzyć zagrożenie dla kondycji finansowej i kredytobiorców, i banków. Tymczasem właśnie kasy budowlane pełnią w innych krajach funkcję amortyzatora wahań koniunktury na rynku nieruchomości, dzięki kreowaniu wkładu własnego kredytobiorców i właścicieli mieszkań. Odbudowa zaufania do systematycznego oszczędzania na mieszkania będzie trudna, ale nie ma możliwości rozwoju budownictwa mieszkaniowego bez masowych kas budowlanych wzorowanych na doświadczeniach europejskich.

Budżet dołożył miliard

Liczba rachunków otwartych w trzech działających do dziś kasach mieszkaniowych nie przekroczyła w sumie 100 tysięcy. Ale w rekordowym dla kas 2001 r. z odliczenia podatkowego, na jakie pozwalało oszczędzanie w kasie mieszkaniowej, skorzystało 106 tys. osób, wynika z danych Ministerstwa Finansów. Wtedy też najwyższa była wartość odliczeń podatkowych - budżet stracił blisko 166 mln zł.

W sumie przez pierwszych osiem lat działania kas mieszkaniowych (bez uwzględnienia ubiegłego roku, dla którego dane będą znane w sierpniu) odliczenia miały wartość blisko 950 mln zł. Trzeba jedynie pamiętać, że w pierwszym roku funkcjonowania systemu odliczenie było dokonywane od dochodu, potem - od podatku. Pierwotnie oszczędzanie w kasie pozwalało na uniknięcie znalezienia się w wyższym progu podatkowym. Potem zmniejszało już tylko kwotę płaconego podatku.

Napływ klientów do kas został zatrzymany z końcem 2001 r. Wtedy z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zniknęła możliwość odliczeń. Oczywiście ci, którzy zapisali się do 31 grudnia 2001 r., prawo do odliczeń zachowali.