Gdy wejdziemy na GPW, Opery nie będzie już w akcjonariacie

Z Piotrem Hirnym, prezesem i akcjonariuszem firmy deweloperskiej Hirny BD, rozmawia Krzysztof Woch

[b]„W 2009 roku nie uruchomimy żadnej nowej inwestycji. Nie interesujemy się też zakupem gruntów, mimo że – poza jedną działką – nie mamy właściwie banku ziemi”. Czy wie Pan, kto wypowiedział te słowa? [/b]

Nie wiem. Może... ja?

[b]Tak. To Pańska publiczna wypowiedź z jesieni ubiegłego roku. Czy dziś prezentuje Pan podobne stanowisko? [/b]

Właściwie tak.

[b]Ale brzmi to tak, jakby miał Pan zwinąć interes, jeśli sytuacja na rynku się nie poprawi. [/b]

Zapewniam, że tak nie jest. Obecnie budujemy około 500 mieszkań (w sześciu inwestycjach) i dotychczas sprzedaliśmy około 300 z nich. Biorąc pod uwagę, że w całym ubiegłym roku, który do jesieni nie był jeszcze „kryzysowym”, znaleźliśmy nabywców na 226 mieszkań, sądzę, że sprzedaż pozostałych zajmie nam ponad rok. Stąd wynika nasza wstrzemięźliwość w angażowaniu pieniędzy w kolejne przedsięwzięcia.

[b]Czy jednak w ten sposób Pana firma sama nie stawia się na gorszej pozycji w porównaniu z konkurencją? Załóżmy, że do wiosny przyszłego roku sytuacja na rynku poprawi się, a spółka Hirny BD będzie wówczas dysponować bardzo skromną ofertą – nie będzie w niej nowych projektów.[/b]

Jeśli pojawią się oznaki trwałego ożywienia, my na pewno też je dostrzeżemy i się odpowiednio przygotujemy. Dziś mówimy, że w tym roku nie będziemy kupować gruntów, jednak gdy jesienią zobaczymy, że nasze „zapasy” istotnie się zmniejszają, rozejrzymy się za kolejnymi lokalizacjami.

[b]Spółka chwaliła się, że w 2008 roku sprzedała niemal trzykrotnie więcej mieszkań niż rok wcześniej (226 wobec 76 – red.). A jakie są plany na ten rok? [/b]

Od początku roku sprzedaliśmy już ponad 30 mieszkań. Spodziewamy się podobnego tempa sprzedaży w całym roku, czyli że będziemy zawierać około 10 umów miesięcznie.

[b]Czy, aby zachęcić klientów do zakupu mieszkań, Hirny BD musi stosować upusty cenowe? Jak duże? [/b]

Z większością inwestycji, które obecnie realizujemy, startowaliśmy w 2007 roku – w szczycie hossy nieruchomościowej. Z jednej strony chcieliśmy oczywiście skorzystać na rosnących cenach mieszkań, jednak zakładaliśmy od razu, że wkrótce mogą zacząć spadać. Cykliczność rynków jest bowiem dobrze znana zarówno mnie, jak i mojemu wspólnikowi – obaj zdobywaliśmy doświadczenie w instytucjach finansowych. Celowaliśmy więc od razu w niższą półkę cenową. Dziś udzielamy rabatów, rzędu 10–30 proc., ale te większe dotyczą jedynie dużych apartamentów, które teraz sprzedają się najgorzej. Wprowadziliśmy także inne zachęty, np. pożyczkę na sfinansowanie wkładu własnego dla klientów, ubiegających się o kredyt bankowy. To rozwiązanie cieszy się dużym zainteresowaniem.

[b]Czy wspomniana rekordowa sprzedaż mieszkań w 2008 roku przełożyła się również na rekordowe wyniki finansowe Hirny BD? [/b]

Rok obrotowy w naszej firmie trwa od kwietnia do marca, nie mamy więc jeszcze pełnych danych za ten okres, niemniej jednak niewątpliwie zakończymy go rekordowymi wynikami. Co prawda, pierwotnie, przed rokiem, liczyliśmy, że przychody sięgną aż 155 mln zł, a zarobek netto – 29 mln zł, dziś wiemy, że sprzedaż nie przekroczyła 100 mln zł, a zysk kilkunastu milionów złotych. W porównaniu jednak z rokiem 2007/2008, w którym zarobiliśmy 4,4 mln zł przy 36,9 mln zł przychodów, to i tak skokowa poprawa.

Zaznaczę przy tym, że dotychczas rozpoznawaliśmy przychody zgodnie ze standardem MSR 11, czyli według metody procentowej, a od tego roku, jak wszyscy deweloperzy, musimy przyjąć MSR 18, zgodnie z którym przychody są rozpoznawane dopiero po przekazaniu lokali nabywcom. W związku z tym w najbliższym roku pokażemy też część zysków, które już rozpoznaliśmy według MSR 11. Paradoksalnie więc to rok obrotowy 2009/2010 będzie rekordowy pod względem wyników, choć sprzedamy mniej mieszkań niż w mijającym.

[b]W 2010 roku Hirny BD nie będzie natomiast kończyć żadnego projektu, skoro w tym nie uruchomi żadnego nowego. Czy więc i dochody firmy będą zerowe? [/b]

Nie, gdyż w tym roku, mimo że w najbliższych miesiącach ukończymy wszystkie obecnie realizowane inwestycje, zapewne nie sprzedamy wszystkich mieszkań. I ta pozostała część będzie źródłem przychodów w kolejnym okresie. Będą one natomiast niewątpliwie dużo skromniejsze.

[b]Hirny BD wraca na ścieżkę giełdową. Kiedy możemy spodziewać się debiutu spółki na GPW?[/b]

Najpierw skupimy się na dokończeniu bieżących inwestycji. Przygotowaniami do debiutu zajmiemy się jesienią i na początku przyszłego roku, a może jeszcze pod koniec bieżącego, zadebiutujemy na GPW.

[b]Pierwotnie spółka chciała pozyskać z giełdy około 120 mln zł. Teraz debiutowi nie będzie już jednak towarzyszyć oferta publiczna akcji... [/b]

Co najwyżej będzie to niewielka emisja „płynnościowa”. Wchodząc na giełdę, chcemy osiągnąć dwa cele. Pierwszy – to być transparentnym, co jest ważne zarówno dla klientów, jak i instytucji finansowych, z którymi współpracujemy. Drugim celem jest pozyskanie kapitału, jednak z realizacją tych zamierzeń zaczekamy. Dziś oferta publiczna wiązałaby się ze znacznie mniejszymi wpływami, a zarazem znacznie większym rozwodnieniem kapitału. Gdy rok temu składaliśmy prospekt w KNF, doradzający nam analitycy wyceniali naszą spółkę na 300–400 mln zł. Dziś jesteśmy większą firmą, ale od tego czasu WIG-Deweloperzy spadł o około 70 proc.

My tymczasem nie mamy obecnie istotnych potrzeb kapitałowych. Inwestycje finansujemy mniej więcej po połowie z kapitałów własnych, czyli z zysków wypracowanych w poprzednich okresach, oraz z kredytów i emisji papierów dłużnych. Przed tygodniem wyemitowaliśmy obligacje o wartości 16,5 mln zł, które zostały objęte przez fundusze zarządzane przez Opera TFI.

[b]Jeden z funduszy Opery jest także akcjonariuszem Hirny BD – ma 37,7 proc. akcji. Po jakiej cenie je obejmował? [/b]

Opera weszła do naszego akcjonariatu w 2007 roku i obejmowała akcje po 50 zł, czyli łącznie za 20 mln zł.

[b]Dość tanio, biorąc pod uwagę Waszą późniejszą wycenę spółki. [/b]

Emisja skierowana do Opery była właściwie pewną formą pożyczki, która umożliwiła nam wystartowanie z obecnie kończonymi projektami. Przy czym nam zależało na poprawie struktury bilansu, stąd podwyższenie kapitału. Opera, obejmując akcje, chciała mieć zagwarantowaną stopę zwrotu, dlatego ich cena emisyjna była ustalona na takim poziomie. My natomiast zagwarantowaliśmy sobie możliwość wykupienia tych akcji. I tak też się stanie. Gdy będziemy debiutować na GPW, Opery już nie będzie w naszym akcjonariacie. Papiery te zostaną umorzone.

[b]Po jakiej cenie zostaną najpierw wykupione? [/b]

O kilkadziesiąt procent wyższej od ceny emisyjnej. Do transakcji dojdzie pod koniec tego lub na początku przyszłego roku.

[b]Dziękuję za rozmowę. [/b]

[ramka][b]Skokowo w górę [/b]

Założony w 2004 r. Hirny BD powiększał dotychczas skokowo wyniki finansowe. W kończącym się 31 marca roku obrotowym 2008/2009 przychody dewelopera mają sięgnąć blisko 100 mln zł, a zarobek netto – kilkunastu milionów. W kolejnym roku znów powinien paść rekord – przyczynią się do tego nowe standardy rachunkowości.[/ramka]