Oczekujemy znacznej poprawy marż od II półrocza

Gościem Adama Roguskiego był Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development.

W II kwartale sprzedaliście 249 mieszkań, o 67 proc. więcej rok do roku i 30 proc. mniej kwartał do kwartału. Początek roku, jak sami mówiliście, zaskoczył skalą sprzedaży. Jak interpretujecie te wyniki: popyt osłabł, czy to bardziej kwestia oferty?

Bardzo uważnie przyglądamy się cenom, szczególnie na rynku warszawskim tempo wzrostu jest oszałamiające. Z tego powodu powiększanie oferty o kolejne mieszkania odbywa się trochę mniej intensywnie, bo można utracić kontrolę nad sprzedażą mieszkań we właściwej cenie. Wolimy zatem trochę wolniej sprzedawać, bo nacisk kładziemy na marże.

Sprzedaż po I połowie to 604 lokale, czy realne jest przebicie tysiąca w całym roku?

Założyliśmy sobie, że w II, III i IV kwartale chcielibyśmy sprzedawać 200–250 mieszkań. Biorąc pod uwagę wynik I półrocza i chłonność rynku, wydaje się więc, że nowy roczny rekord jest w zasięgu. Priorytetem są jednak marże.

Na rynku wciąż są problemy z uzupełnianiem oferty, a procesy związane z uzyskaniem pozwoleń na budowę są, szczególnie w Warszawie, długotrwałe.

Powiedział pan, że ciężko uruchamiać nowe projekty i wielu deweloperów na to narzeka, a z drugiej strony w maju statystyki GUS eksplodowały, szczególnie jeśli chodzi o liczbę mieszkań w uruchamianych inwestycjach i pozwoleniach na budowę w Warszawie. Jak tłumaczyć ten dysonans?

Po lockdownie praca urzędów była utrudniona, teraz sytuacja nieco się poprawia. Ale pozwolenia na budowę to tylko jeden aspekt. Jest bardzo dużo papierologii i procesów, które pochłaniają mnóstwo czasu.

Proszę też zwrócić uwagę, że nie zawsze liczba mieszkań w wydanych pozwoleniach automatycznie przełoży się na wprowadzenie takiej liczby do produkcji. Czasami otrzymujemy pozwolenia na budowę kilkuset lokali, ale takie przedsięwzięcie trzeba etapować.

W ostatnich miesiącach o niczym innym nie mówi się na rynku budowlanym, tylko o wzroście kosztów. Słychać czasami głosy, że deweloperzy windują ceny, wykorzystując wzrost kosztów jako pretekst. Czy może pan na przykładzie jakiegoś wieloetapowego projektu powiedzieć, jak w ostatnich latach zmieniały się koszty i ceny?

Mamy wieloetapowy projekt miasto moje w Warszawie, sprzedaż trwa od 2016 r. Pierwszy kontrakt z generalnym wykonawcą, z tego co pamiętam, zawierany był na poziomie nieco ponad 3 tys. zł na 1 mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkania – red.). W tej chwili to mniej więcej 4,5 tys. Sprzedaż rozpoczynaliśmy z cenami mniej więcej 5,5 tys. za mkw., a w obecnych etapach to 8–9 tys. zł, w przypadku mniejszych mieszkań nawet 10 tys. zł.

Nie zapominajmy, że wynagrodzenie generalnego wykonawcy to tylko jeden z elementów kosztotwórczych. Do tego dochodzi cena zakupu ziemi. Dziś w Warszawie ceny gruntów są już na szalonym poziomie, niezależnie od dzielnicy. Na Bemowie był niedawno przetarg, gdzie padła kwota ponad 4 tys. zł na PUM.

Negocjujemy w tej chwili zakup kilku gruntów i jeśli uda nam się zawrzeć jedną czy dwie transakcje, to będzie dobrze. Rozmowy są bardzo trudne, bo popyt na grunty jest bardzo duży, a podaż niewielka. Często sprzedający wycofują się z już uzgodnionych warunków transakcji, bo okazuje się, że mogą znaleźć nabywcę za jeszcze większą kwotę.

Chcemy się umocnić przede wszystkim na rynku warszawskim. Najsensowniej byłoby kupić kolejny duży grunt pod wieloetapową inwestycję, w tym czujemy się bardzo dobrze, to umożliwia prawidłowe przygotowanie produktu i osiągnięcie dobrych cen. Planujemy też rozwijać się w Poznaniu i we Wrocławiu. W Szczecinie mamy jeszcze zapas na trzy, cztery lata, niemniej rozglądamy się za ziemią w centrum.

Mam nadzieję, że już niedługo będziemy mogli powiadomić o kolejnych zakupach – a na pewno coś ciekawego do końca roku rynkowi pokażemy.

Marża brutto ze sprzedaży całej prawdy o biznesie nie mówi, ale to jedyny wskaźnik, który pozwala porównywać osiągnięcia deweloperów. Ostatnie kwartały dla was to słabe na tle branży marże rzędu kilkunastu procent. Czy jest szansa na rentowność ponad 20 proc.?

Zdecydowanie tak. Myślę, że szczególnie ten wieloetapowe projekty pozwolą poprawić rentowność. Zwykle jest tak, że pierwsze fazy mają troszkę niżej ustawione marże, ale z czasem następuje optymalizacja procesów i cen. W związku z tym w kolejnych etapach powinniśmy pokazywać zdecydowanie ponad 20 proc., a w przypadku inwestycji Miasto Moje i Ursusa Centralnego około 25. Myślę, że ponad 20 proc. pokażemy także we Wrocławiu i w Poznaniu.

Na wyniki za I połowę 2021 r. będą się jeszcze składać starsze projekty, ale już w II połowie oraz w I połowie 2022 r. rentowność będzie dużo lepsza.

Nie ma właściwie dnia, żeby nie słyszeć o bardzo dużych transakcjach deweloperów z inwestorami z rynku PRS (instytucjonalny najem mieszkań). Czy Ronsona interesuje taka współpraca?

Interesujemy się tym, a w zasadzie to rynek interesuje się nami, bo dostajemy zapytania od inwestorów w sprawie sprzedaży pakietów lokali. Na razie te rozmowy na nic się nie przełożyły.

Oczywiście obserwujemy ten rynek i wygląda na to, że w najbliższych latach znaczny udział w torcie będą mieć inwestorzy instytucjonalni. My na razie nie mamy problemu ze sprzedażą mieszkań nabywcom detalicznym. Niemniej zastanawiamy się, czy pewnej części większych projektów nie przeznaczyć pod PRS. Za wcześnie jest o tym mówić, bo to na razie wstępne rozmowy. Myślę, że nasz udział może się pojawić w przyszłym roku.