Żagiel Libeskinda wraca do gry

Michał Skotnicki | Z prezesem BBI Development rozmawia Dorota Kaczyńska

W lutym generalny wykonawca Złotej 44, Inso, wznowił prace nad tym projektem. Kiedy ten wieżowiec będzie gotowy?

Projekt jest zaawansowany w około 75 proc. Części wspólne powinny być gotowe w II kwartale 2016 r. i wtedy też rozpoczniemy wykańczanie mieszkań, a pierwsi mieszkańcy będą mogli wprowadzać się do apartamentowca w IV kwartale 2016 r. W tym miesiącu wznawiamy sprzedaż Złotej 44. Stawki za wykończone lokale będą ustalone na poziomie najwyższych cen w Warszawie w segmencie apartamentowym (BBID sprzedawało lokale w Willi Foksal za 25 tys. zł za mkw., ale w stanie deweloperskim – red.). Obecnie sprzedane jest ok. 15 proc. mieszkań, co oznacza, że większość klientów, którzy podpisywali umowy jeszcze z poprzednim właścicielem projektu, pozostała przy swojej decyzji. To dobry prognostyk.

Do końca 2014 r. Amstar i BBID zainwestowały 76 mln euro w ten projekt. Ile w sumie może kosztować jego realizacja?

Do ukończenia go w stanie deweloperskim potrzebujemy dodatkowych ok. 40–45 mln euro. Pracujemy nad uzyskaniem brakującej kwoty od banku i wkrótce powinniśmy otrzymać kredyt.

Jak BBID rozlicza się z projektu z Amstarem?

Na dwa sposoby: za jego prowadzenie otrzymujemy udziały w spółce celowej projektu, czyli zarabiamy w postaci premii deweloperskiej, a także uzyskujemy wynagrodzenie za komercjalizację Złotej.

Czy to oznacza, że zyski z komercjalizacji Złotej 44 mogą już w tym roku zostać rozpoznane w przychodach spółki?

Tak, sukcesywnie wraz z zaawansowaniem projektu pierwsze przychody powinny się pojawić już w tym roku.

Spółka niedawno zawarła umowę z Liebrecht & Wood w sprawie realizacji Kwartału Centralnego (KC) w warszawskiej inwestycji Centrum Praskie Koneser, zakładającej budowę około 46,1 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej i Muzeum Wódki. Co dalej?

Chcemy ruszyć z budową na przełomie III i IV kwartału tego roku i zakończyć ją po dwóch latach. Generalnie zakładamy, że cała inwestycja Konesera będzie gotowa pod koniec 2017 r. Oprócz powierzchni handlowo-biurowej budujemy 24 tys. mkw. mieszkań. Kończymy w tym roku budowę pierwszego etapu (86 lokali) – w III kwartale zaczniemy przenosić własność pierwszych lokali na klientów. Dziś mamy sprzedane prawie 70 proc. tej oferty. Z drugim etapem (około 118 mieszkań) chcemy ruszyć pod koniec 2015 r. Lokale te będą droższe od obecnej oferty, która kształtuje się na poziomie 9–12 tys. zł za mkw. Natomiast z ostatnią częścią mieszkaniową (ok. 11,5 tys. mkw. powierzchni użytkowej mieszkań) ruszymy pod koniec 2016 r. i zakładamy, że w tym etapie ceny lokali będą najwyższe. Ponadto w Kwartale Centralnym powstanie hotel na 140 pokoi.

Czy przy nadpodaży biur w Warszawie nie będzie problemów z wynajęciem ok. 25 tys. mkw. biur w KC?

Oczywiście rynek teraz nie jest łatwy, ale trzeba pamiętać, że jest to jedyny komercjalizowany kompleks biurowy po prawej stronie Wisły w pobliżu stacji metra Dworzec Wileński. A niektóre firmy wolą działać w tej części Warszawy i nie mogą znaleźć odpowiedniej oferty.

Jaki jest szacunkowy budżet KC i w jakim stopniu spółka ma zapewnione finansowanie?

Budżet projektu to około 450 mln zł. Nasz partner Liebrecht & Wood dokapitalizuje projekt kwotą ponad 54 mln zł i może ją powiększyć o dodatkowe 15 mln zł. Ponadto banki – w tym dotychczas finansujący projekt bank Pekao – są zainteresowane finansowaniem tej inwestycji.

Kiedy ruszy budowa Centrum Marszałkowska?

Liczymy, że prace budowlane zaczniemy w IV kwartale tego roku. Nasze pozwolenie na budowę zostało przez sąsiednią spółdzielnię zaskarżone do WSA – moim zdaniem niesłusznie. Nie wstrzymuje to jednak realizacji projektu. Wkrótce będziemy wybierać generalnego wykonawcę i prowadzić rozmowy z bankami w sprawie finansowania.

Czy szukacie najemców dla tego obiektu?

Tak, przy czym na powierzchnię handlową mamy już kolejkę chętnych z uwagi na wyjątkową lokalizację na tzw. ścianie wschodniej ul. Marszałkowskiej, na przecięciu pierwszej i drugiej linii metra.

Spółce udało się kilka miesięcy temu sprzedać projekt Plac Unii Lubelskiej. Nabywca płaci jednak w ratach, w zależności od stopnia najmu powierzchni biurowej, wskaźników efektywności centrum handlowego oraz najmu niestandardowej powierzchni. Czy BBID uda się sprostać wymaganiom nabywcy?

Zakładamy, że tak. Przede wszystkim warto pamiętać, że potrzeba średnio trzech lat, aby centrum handlowe osiągnęło pełną efektywność biznesową. Przed nami jeszcze więc ponad dwa lata intensywnej pracy, a już widzimy wzrost wskaźnika footfall (opisuje zmiany liczby klientów odwiedzających centra handlowe – red.). Z kolei biura już są wynajęte w około 70 proc.

BBID zaksięgował za 2014 r. prawie 14 mln zł straty netto. Co na to wpłynęło?

Koszty finansowe oraz odpisy na projekcie Unii Lubelskiej i projekcie mieszkaniowym w Szczecinie. Warto zwrócić uwagę, że wynik EBITDA był dodatni (3,1 mln zł)

Czy wynik za 2015 r. będzie na plusie?

W tym roku czeka nas kilka pozytywnych zdarzeń – rozpoczęcie budowy Centrum Marszałkowska, przekazywanie mieszkań w Koneserze, w którym może też dojść do dalszych przeszacowań. Plus wynagrodzenie ze Złotej 44.

Czy jeśli spółka wyjdzie na plus, zamierza podzielić się zyskiem?

To decyzja akcjonariuszy.

Ile wynosi zadłużenie BBID?

Na koniec 2014 r. sięgało ok. 240 mln zł. Ten poziom na koniec I kwartału 2015 r. istotnie się zmniejszy, co wykaże raport finansowy, w związku ze spłatą zobowiązań po sprzedaży Placu Unii.

Czy chcecie finansować się kredytami, czy myślicie może o emisji obligacji?

Nie mamy zamiaru zwiększyć emisji obligacji. Kredyty w spółkach celowych projektów (SPV) są dziś najtańszym i najbezpieczniejszym źródłem pozyskiwania zewnętrznych środków.

Cena akcji BBID spada. Dlaczego?

Cały subindeks WIG Deweloperzy jest dziś, niestety, na niskim poziomie. Ale niezależnie od otoczenia rynkowego robimy swoje. Pokazujemy, że potrafimy zdobywać i realizować atrakcyjne projekty, i mam nadzieję, że wreszcie zostaniemy docenieni przez inwestorów, co przełoży się na wzrost kursu BBID.

CV

Michał Skotnicki ukończył Wydział Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego oraz Wydział Prawa Uniwersytetu François Rabelais w Tours we Francji. W latach 1999–2003 r. prowadził zajęcia z zakresu prawa cywilnego w Instytucie Prawa Cywilnego Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego. Od 2001 r. zajmuje się deweloperskimi projektami. W styczniu 2009 r. został prezesem BBI Development, deweloperskiej spółki powstałej w 2006 r., z przekształcenia NFI Piast. kad