Brak wsparcia dla rynku pierwotnego może zmobilizować klientów

Najnowsza koncepcja programu mieszkaniowego, autorstwa resortu rozwoju, pomija rynek nowych lokali. Zdaniem ekspertów takie postawienie sprawy może skłonić do zakupów tych, którzy zwlekali, licząc na dopłatę.

Publikacja: 23.02.2025 13:07

Mimo spadku sprzedaży deweloperzy w Polsce wciąż uruchamiają inwestycje na dużą skalę, o czym świadc

Mimo spadku sprzedaży deweloperzy w Polsce wciąż uruchamiają inwestycje na dużą skalę, o czym świadczą dane GUS-u za styczeń.

Foto: Damian Lugowski/Shutterstock

O średnio 1,3 proc. spadły notowania deweloperów z ekspozycją na rynek mieszkaniowy w ciągu tygodnia, od 13 lutego, kiedy minister rozwoju Krzysztof Paszyk ogłosił założenia nowego programu „Pierwsze klucze”. Następca zarzuconego projektu „Na start” wyłącza możliwość zaciągania dotowanego kredytu na zakup lokalu z rynku pierwotnego.

W ostatnich rekomendacjach dla największych firm (Archicom, Atal, Develia, Dom Development i Murapol) analitycy jako główny potencjalny pozytywny czynnik wskazywali obniżkę stóp procentowych. Scenariusze bazowe nie uwzględniały nowego programu – choć oczywiście wdrożenie takowego wsparłoby firmy z ekspozycją na segment popularny.

Czy najnowsze pomysły resortu rozwoju powinny martwić akcjonariuszy spółek deweloperskich?

Czytaj więcej

Planowanie: ryzyko paraliżu inwestycji się oddala?

Brak programu już w wycenie

– Brak komponentu rynku pierwotnego w nowej propozycji programu wsparcia zakupu mieszkań jest w jakimś stopniu negatywnym zaskoczeniem. Co prawda nikt już nie oczekiwał tak „hojnego” programu jak „Bezpieczny kredyt” czy realizacji obietnicy „kredytu zero procent” , ale część deweloperów przez ostatni rok nadal liczyła, że jakaś nowa formuła programu, który uwzględni rynek pierwotny, zostanie zaproponowana – komentuje Krzysztof Pado, analityk DM BDM. – Szczególnie dotyczy to spółek skupionych na popularnym czy średnim segmencie rynku i mających ekspozycję na rynki spoza „wielkiej czwórki”. Nie można tu jeszcze oczywiście wykluczyć kolejnego „twistu”, ale wydaje się, że deweloperzy będą musieli poczekać na obniżki stóp procentowych, by mieć impuls do wyraźniejszej poprawy sprzedaży. W krótkim terminie spodziewałbym się, że nastąpić może ograniczenie nowej oferty, która wyraźnie rozbudowana została już w 2024 r. – podsumowuje.

Jan Dziekoński, założyciel i analityk Fltr.pl, komentuje, że spółki deweloperskie są w większości w konsolidacji – razem z całym indeksem WIG-nieruchomości – od mniej więcej października, kiedy do rynku docierało, że z programu „Na start” prawdopodobnie nic nie wyjdzie.

– Grudniowa informacja Paszyka, że tego programu nie będzie, nie wpłynęła na wyceny spółek, czyli ten fakt był już dyskontowany. W tej chwili też za bardzo nie widać wpływu zapowiedzi nowej formuły programu na kursy – mówi Dziekoński. – Po pierwsze, skoro rynek pogodził się, że programu wspierającego zakupy mieszkań nie będzie, to wersja programu z pominięciem segmentu deweloperskiego nie jest znaczącą zmianą. Po drugie, pamiętajmy, że znowu mówimy o nieskonkretyzowanych założeniach, nie wiadomo nic o terminie wejścia w życie i czy w ogóle jest zgoda w koalicji. Może jeżeli nowa koncepcja trochę bardziej się skonkretyzuje, będzie reakcja inwestorów, choć oczekiwanie jest głównie na obniżkę stóp procentowych niż na kredyty ze wsparciem – podkreśla.

Ekspert dodaje, że mimo wszystko pieniądze mogą popłynąć na rynek pierwotny: kto znajdzie nabywcę na używane lokum wśród beneficjentów programu, będzie skłonny przenieść się do nowoczesnego mieszkania.

Przyczajone tygrysy

Podobne pytanie pojawia się w kontekście rynku Catalyst – emitujący obligacje dla funduszy i inwestorów detalicznych deweloperzy są jednym z jego filarów.

Paweł Gosz, partner w DM Michael/Ström, mówi, że zmiana założeń programu praktycznie o 180 stopni w porównaniu z założeniami sprzed nieco ponad roku świadczy o braku konkretnej strategii w odniesieniu do tak ważnej części gospodarki, jak budownictwo mieszkaniowe, co jest niepokojące.

– Wydaje się, że myślą przewodnią najnowszych propozycji jest, aby przede wszystkim nie pomóc deweloperom, a dopiero na drugim miejscu jest przydatność programu dla nabywców mieszkań. Efekt przedstawionych założeń może być taki, że osoby planujące zakup pierwszego mieszkania będą skazane na budynki wykonane w technologii tzw. wielkiej płyty, gdyż to ten segment rynku w dużych miastach jest najbliżej proponowanych limitów cenowych – mówi Gosz. – Jedyny oczywisty przekaz dla deweloperów mieszkaniowych, płynący z przedstawionych założeń jest taki, że ich klienci przestaną wreszcie mieć nadzieję na jakiekolwiek wsparcie finansowe. Paradoksalnie może to skłonić grupę nabywców do powrotu na rynek już bez obaw, że ominie ich potencjalna pomoc państwa. Dodatkowo, jeżeli nowy program rzeczywiście będzie pomagał w nabywaniu np. mieszkań wybudowanych w przestarzałej technologii, to sprzedający je mogą szybko stać się klientami deweloperów – dodaje.

Zdaniem Gosza prawdopodobnie rzeczywiste ceny transakcji i tak będą przekraczać ustalone limity, ale nadwyżka będzie płacona przez nabywców w sposób nierejestrowany, a tylko cena w akcie notarialnym będzie odpowiadała limitowi. – Tym samym obecni właściciele takich mieszkań staną przed szansą zamiany swojego lokum na nowocześniejsze, a takie zjawisko mogłoby wpłynąć na wzrost popytu na rynku pierwotnym. Trudno jednak oszacować skalę takiego zjawiska – konkluduje.

– Propozycja Ministerstwa Rozwoju i Technologii w części dotyczącej dopłat do kredytów to rozwiązanie salomonowe – za wszelką cenę unikające bezpośredniego pobudzania rynku pierwotnego w największych miastach, ale jednocześnie mającego silny komponent „własnościowy” – co i tak, poza największymi miastami, wpłynie na ceny na rynku pierwotnym: ceny na rynku pierwotnym nie są oderwane od rynku wtórnego – mówi Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w DM Navigator. – Szczęśliwie – i to duży plus tego programu – nie są to już pieniądze zrzucane z helikoptera na rozgrzany rynek mieszkaniowy – dodaje.

Zdaniem Puzyrewicza element programu mówiący o  wsparciu budownictwa społeczno-komunalnego będzie miał zapewne wpływ na ceny najmu tańszych mieszkań, a zatem w dalszej kolejności – będzie mógł obniżyć lekko ceny w sektorze popularnym.

– Wymieniana przez ministerstwo liczba 15 tys. mieszkań komunalno-społecznych jest znacząca w kontekście obecnego stanu: w latach 2014–2023 średnio oddawano do użytku 3 tys. mieszkań komunalnych i społecznych rocznie w skali całego kraju. Ostatnim razem ta liczba przekroczyła 10 tys. w 2006 r. Odnosząc to do całego rynku – 15 tys. mieszkań komunalno-społecznych to 7,5 proc. lokali mieszkalnych oddanych do użytkowania w 2024 r. To już znaczący udział, jednak na rynku mieszkaniowym lokalizacja ma najważniejsze znaczenie. Zatem kwestia zasadnicza – czy w największych miastach samorządy będą dysponowały odpowiednimi gruntami do wdrożenia tego programu – dodaje.

Czytaj więcej

Sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym trwa coraz dłużej

Publiczne środki, a korzyści?

Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL, ocenia, że propozycje resortu rozwoju w zakresie wspierania budownictwa własnościowego są dość zaskakujące.

– Dotychczasowa polityka mieszkaniowa III RP w odniesieniu do nowego budownictwa własnościowego miała różne fazy. Czasem wspierała tylko nowe budownictwo, jak ulgi podatkowe w latach 90. czy początkowo „Mieszkanie dla młodych”. W innych wspierała w miarę symetrycznie rynek wtórny i pierwotny, jak ulga odsetkowa na początku stulecia, „Rodzina na swoim” czy „Bezpieczny kredyt”. Czasem lekko różnicowała podejście do obu sektorów – jak program MdM z różnicami limitów cen dla nowych i używanych mieszkań. Były też – choć krótkie – okresy bez wsparcia rynku własnościowego. Obecna propozycja programu „Pierwsze klucze” zrywa z całą dotychczasową polityką mieszkaniową wobec nowego budownictwa wielorodzinnego na sprzedaż – mówi Gawrońska

Ekspertka zaznacza, że w obecnym projekcie programu publiczne pieniądze nie będą wspierać podaży. – Jest bowiem dość oczywiste, że uprzywilejowanie zakupów na rynku wtórnym spowoduje niższy popyt na nowe mieszkania i w konsekwencji ograniczenie nowej podaży. Jest także oczywiste, że gdyby ten program został wdrożony w przedstawionej formie, budżet mógłby stracić kilka miliardów złotych rocznie z samego VAT-u, czyli w przybliżeniu tyle, ile będzie musiał co roku wydać na program budownictwa społecznego i komunalnego. Utracone przychody trzeba będzie pokryć albo z wyższych podatków, albo z kolejnych pożyczek – mówi Gawrońska.

Ekspertka zgadza się, że teoretycznie program przełożyłby się na spadek cen mieszkań na rynku wtórnym – do poziomu limitów ustawowych – ale jej zdaniem spadek byłby często tylko fikcyjny.

– Przy tym wszystkim wprowadzone limity cenowe (11 tys. zł za mkw.) oznaczają dla największych miast ucieczkę potencjalnego popytu do mniejszych miejscowości w ramach aglomeracji, co stoi w kontrze do działań związanych z powstrzymywaniem rozlewania się miast. O próbie polepszania standardu, jakości budynku i spełnianiu wymogów energetycznych nie wspominając – mówi Gawrońska. – Odejście od wsparcia rynku pierwotnego, przy równoczesnym dofinansowywaniu zakupów używanych mieszkań, będzie mieć zatem swoje społeczne i budżetowe konsekwencje. Nasuwa się więc pytanie: dlaczego projekt w takiej formie został w ogóle zaprezentowany? Czy ustawodawca czeka na racjonalne argumenty niezależnych ekspertów? Bilans sprzedaży mieszkania z rynku pierwotnego z rozsądnym poziomem wsparcia jest zawsze pozytywny, a dziś potencjalni nabywcy dostali możliwość zakupu pierwszego mieszkania jedynie w starym zasobie, który za kilka lat przy powiększaniu rodziny będzie trudno zbyć. Jak podkreśla jednak szef MRiT, propozycja wsparcia dotycząca zakupu mieszkań na własność nie jest ostateczna – dodaje.

Nieruchomości
Planowanie: ryzyko paraliżu inwestycji się oddala?
Nieruchomości
Krótki najem pod lupą skarbówki
Nieruchomości
Skokowy wzrost Renters na rynku krótkiego najmu
Nieruchomości
Czy „Klucz do mieszkania” podbije ceny nieruchomości
Nieruchomości
Deweloper idzie po ziemię pod mieszkania
Nieruchomości
W zaledwie trzy lata nasz rynek zmienił się dramatycznie