Przed rynkiem biurowym fala wyzwań. Jak bronić wartości aktywów?

Budynki biurowe w Polsce są relatywnie młode, ale i one mierzą się z czynnikami ryzyka związanymi z szeroko pojętym starzeniem się. W zachodnich metropoliach nawet 80 proc. zasobów jest poważnie zagrożonych spadkiem atrakcyjności i wartości.

Do 2030 r. biurowce w 16 europejskich miastach, liczące ponad 170 mln mkw., staną się w szerokim rozumieniu przestarzałe. Trend starzenia się tej klasy nieruchomości komercyjnych przyspiesza – oceniają eksperci firmy doradczej Cushman & Wakefield w raporcie „Rethinking European Offices”. Tendencja ta to z jednej strony ryzyko, ale z drugiej szansa.

Młoda i stara Europa

Starzenie się biur ma oczywiście największy związek z ich wiekiem. Ale to nie wszystko. Starzenie się w rozumieniu utraty atrakcyjności i przydatności ma związek z aspektami finansowymi czy regulacyjnymi. Normy dotyczące warunków technicznych budynków, przepisy środowiskowe, hybrydowe modele świadczenia pracy, presja ekonomiczna – przed właścicielami budynków biurowych i inwestorami z rynku nieruchomości komercyjnych mnóstwo wyzwań, by nie dopuścić do spadku wartości aktywów.

Według szacunków Cushman & Wakefield starzenie się biurowców to głównie problem zachodniej części Starego Kontynentu, ponieważ w naszej części zasoby zaczęły być budowane relatywnie niedawno. Najtrudniejsza sytuacja jest w Mediolanie, gdzie 86 proc. biur w perspektywie kilku lat będzie można uznać za przestarzałe. Na tym biegunie są jeszcze Barcelona, Sztokholm (po 81 proc.) oraz Paryż (80 proc.). Blisko 80 proc. – Madryt, Amsterdam i Londyn.

Czy relatywnie młode rynki naszego regionu Europy mają znaczną przewagę? W rankingu Cushman & Wakefield najlepiej wypada Warszawa, gdzie odsetek powierzchni, która do 2030 r. będzie przestarzała, to 40 proc. W Budapeszcie to 43 proc., a Pradze 47 proc.

Analitycy Cushman & Wakefield spodziewają się zwiększania polaryzacji między nieruchomościami najwyższej klasy, zlokalizowanymi w biznesowych centrach miast, a tymi z obrzeży, gdzie ryzyko problemów z pozyskiwaniem najemców będzie rosło, a co za tym idzie, zagrożona będzie wartość budynków. Modernizacje, repozycjonowanie, zmiana funkcji z wyburzeniem włącznie – to scenariusze, które będzie trzeba wziąć pod uwagę.

Dwie prędkości

– Za przestarzałe budynki biurowe uznajemy aktywa, których wartość spada ze względu na rosnący poziom wakatu strukturalnego wynikający m.in. ze zmieniających się potrzeb użytkowników, zmian w podejściu do projektowania przestrzeni, upowszechniania się systemu współdzielenia biurek oraz związanego z tym malejącego zapotrzebowania na powierzchnię biurową wśród części najemców. Kluczowe w tym przypadku są również wyzwania ekonomiczne i wymogi wynikające z wdrażania polityk ESG – komentuje Jan Szulborski, business development & insight manager w Cushman & Wakefield.

– Patrząc na efekt starzenia się zasobu powierzchni biurowych, z jednej strony mamy do czynienia z krajami Europy Zachodniej, gdzie blisko 80 proc. zasobów powierzchni na siedmiu głównych rynkach biurowych (Amsterdam, Barcelona, Londyn, Madryt, Mediolan, Paryż i Sztokholm) może być przestarzałe. Z kolei rynki Europy Wschodniej (Budapeszt, Praga i Warszawa) mają niższe ryzyko dołączenia do grupy przestarzałych nieruchomości i mniejszy odsetek zasobów zagrożonych i wynikającej z tego utraty wartości (średnio tylko 43 proc.). Dowodzi to, że większość zasobów została dostarczona na te rynki w ciągu ostatnich 20 lat. W przypadku Polski dynamiczny rozwój sektora przyspieszył po aneksji do Unii Europejskiej w 2004 r., a sam rynek biurowy wzrósł od tego czasu ponadpięciokrotnie – dodaje.

Ekspert zaznacza, że podaż i popyt na rynku powierzchni biurowej został zaburzony z powodu wpływu pandemii, zawirowań geopolitycznych, słabszej kondycji gospodarki i rosnącej presji inflacyjnej.

– Analizując wskaźniki rynkowe na ośmiu największych rynkach w Polsce, obserwujemy stopniową poprawę kondycji sektora. Niemniej jest on różny w zależności od konkretnych lokalizacji danego miasta i w związku z tym w obrębie jednej aglomeracji możemy mieć do czynienia z tzw. rynkiem dwóch prędkości – mówi Jan Szulborski.

– Nieruchomości zlokalizowane w centrach miast cieszą się relatywnie dużym zainteresowaniem i tam obserwowany jest wzrost stawek czynszu. Z kolei nieruchomości poza centrum, gdzie dostępność powierzchni jest większa, zmagają się z niższym zainteresowaniem najemców, a stawki czynszów utrzymują się na niezmienionym poziomie. Na szerokim europejskim rynku widoczny jest trend, w którym najemcy koncentrują się na zabezpieczeniu najlepszych powierzchni biurowych w centralnych obszarach, z dostępem do szerokiej gamy udogodnień oraz budynków spełniających najnowsze standardy środowiskowe i zrównoważonego rozwoju – podkreśla ekspert Cushman & Wakefield.

Z kolei niższa aktywność najemców w obszarach pozacentralnych wpływa na rosnący poziom wakatów strukturalnych, które w naturalny sposób dotykają najstarszy zasób powierzchni biurowych i mają swoje odzwierciedlenie w niższych wycenach nieruchomości oraz mniejszym zainteresowaniu ze strony inwestorów poszukujących stabilnych aktywów do ulokowania kapitału. – W związku z powyższym obserwujemy, że właściciele aktywów niespełniających już swoich celów czy inwestorzy oportunistyczni coraz częściej wdrażają w tych obiektach strategie repozycjonowania czy konwersji nieruchomości. Dla nieruchomości już istniejących wiąże się to z gruntowną modernizacją i repozycjonowaniem budynków, jak w przypadku projektów Life czy Diuna w Warszawie, lub wyburzeniem nieruchomości i zmianą funkcji, jak w przypadku Parku Biznesowego Empark czy budynku Curtis Plaza. W przypadku nieruchomości gruntowych obserwujemy, że inwestorzy dostosowują swoje projekty do nowych warunków rynkowych, gdzie szereg planowanych projektów zmienia swoją funkcję w części lub w całości, jak w przypadku projektu WIMA Widzewska Manufaktura w Łodzi, gdzie zamiast biur w największym pofabrycznym budynku kompleksu powstaną apartamenty – wskazuje Jan Szulborski.

Czas na zmiany

Według szacunków Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych na koniec września 2024 r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły 6,27 mln mkw. Odsetek pustostanów sięgnął 10,7 proc., przy czym w strefach centralnych 8,9 proc., a poza centrum 12,2 proc.

Zasoby w regionach to 6,74 mln mkw., w tym 1,82 mln w Krakowie, 1,37 mln we Wrocławiu oraz 1,07 mln w Trójmieście. Tu średni odsetek pustostanów to 17,3 proc. – od 6,8 proc. w Szczecinie po 21 proc. w Łodzi.

– W ciągu ostatnich miesięcy deweloperzy biurowi w dużym stopniu ograniczyli swoją aktywność, zmieniając docelową funkcję planowanych budynków – mówi Mateusz Polkowski, szef działu badań rynku i doradztwa w JLL. – W dużej mierze były to różne formaty mieszkaniowe (np. PRS i typowe mieszkalnictwo). Nie oznacza to jednak, że podaż biur będzie zbyt mała – pozostałe projekty są realizowane w fazach lub w formule mixed-use z mniejszym udziałem powierzchni biurowej. Niektóre obiekty są oddawane do użytkowania z opóźnieniem. Jest to związane przede wszystkim z wysoką podażą nowoczesnych powierzchni biurowych oddanych do użytkowania w ciągu ostatnich trzech lat, która spowodowała wysoki wzrost wskaźnika pustostanów – dodaje Mateusz Polkowski.

Jakub Potocki, associate director w dziale powierzchni biurowych w AXI Immo, mówi o trendzie wydłużania okresu, na jaki podpisywane są nowe umowy najmu w Warszawie. Coraz częściej na siedem lat.

– Po pandemii firmy dążą do optymalizacji powierzchni biurowej, relokując się do bardziej prestiżowych lokalizacji i dostosowując biura do potrzeb pracowników w modelu hybrydowym. Dodatkowo na stołecznym rynku biurowym obserwujemy repozycjonowanie i refitting starszych budynków biurowych klasy B, a także zmianę ich funkcji na mieszkaniową, czego wiele przykładów można dziś zaobserwować m.in. w obszarze Służewca. Innym trendem są wyburzenia starszych biurowców w celu wykorzystania potencjału działki na budowę nowoczesnych i dostosowanych do aktualnych standardów rynkowych projektów biurowych. Nowe budynki kontynuują trend związany z ESG, wprowadza się także wiele udogodnień technicznych mających na celu optymalizację kosztów energii – wskazuje Potocki.