Minął rok. Bilans działalności rządu na rynku mieszkaniowym

Właśnie mija rok od zaprzysiężenia koalicyjnego rządu. Co udało się zrobić na polu legislacji w tym czasie? Jest kilka otwartych frontów w stosownych resortach, jednak żaden projekt ustawy nie dotarł na poziom obrad Rady Ministrów – nie mówiąc o parlamencie.

Najwięcej emocji towarzyszy działaniom związanym z budownictwem mieszkaniowym. Od początku było wiadomo, że określenie wspólnej rządowej polityki będzie wyzwaniem, bo ugrupowania tworzące koalicję szły do wyborów z różnymi hasłami – z jednej strony programu jeszcze tańszych kredytów (KO, PSL), a z drugiej wzmocnienia budownictwa komunalnego/społecznego (Polska 2050, Lewica).

Wrząca koalicja i polityka mieszkaniowa rządu Donalda Tuska

Ministerstwo Rozwoju i Technologii zapowiedziało trzy filary polityki mieszkaniowej: program dopłat do kredytów „Na start”, wzmocnienie budownictwa społecznego i działania mające poprawić podaż mieszkań. Na początku kwietnia pojawiły się projekty ustaw obejmujące dwa pierwsze filary – i oba do tej pory nie wyszły z Kancelarii Premiera. Na początku grudnia ukazały się założenia projektu ustawy o zwiększeniu dostępności gruntów.

Według pierwotnych założeń kredyt „Na start” miał ruszyć po wakacjach. Po złych doświadczeniach z „Bezpiecznym kredytem 2 proc.” nowa koncepcja dopłat spotkała się jednak z dużą krytyką, szczególnie w mediach społecznościowych. Początkowa różnica zdań koalicyjnych ugrupowań zamieniła się w otwartą wojnę, nie pomagały rotacje kadrowe.

W czwartek mieliśmy kolejną odsłonę sagi – minister Krzysztof Paszyk w porannym wywiadzie w Radiu ZET powiedział, że „Kredytu 0 proc.” nie będzie – ten cytat podchwyciły media i koalicjanci – ale dał do zrozumienia, że to nie zamyka prac nad innymi formami wsparcia potencjalnych kredytobiorców. Ponownie pojawiła się formułka o szukaniu kompromisu. Nowe założenia mamy poznać w I kwartale 2025 r.

Trzy filary, jedna awantura

Zdaniem ekspertów w zakresie mieszkaniówki rząd nie ma żadnych dużych osiągnięć: to ledwie dwa rozgrzebane projekty ustaw, w tym jeden kontrowersyjny, i zajawka trzeciego.

Najczęściej wymienianym zarzutem jest brak wypracowania po 12 miesiącach jednoznacznego kursu polityki mieszkaniowej i utrzymywanie stanu niepewności. – Rząd nie potrafi zdecydować, czy zrealizować obietnicę wyborczą, a jeśli tak – na jakich zasadach, czy też z wprowadzania programu dopłat zrezygnować. W takim otoczeniu potencjalnym nabywcom trudno podjąć decyzję o zakupie mieszkania, a deweloperom planować inwestycje – mówi Bartosz Guss, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD).

Mamy dziś najdroższe w Unii Europejskiej kredyty mieszkaniowe i na ich zaciągniecie mogą sobie pozwolić dobrze zarabiający. Oferta mieszkaniowa została odbudowana przez deweloperów do rekordowych poziomów, a popyt osłabł. W efekcie mamy stabilizację cen w II półroczu, a ostatnie tygodnie to wysyp deweloperskich promocji.

Trudno się dziwić społecznym oczekiwaniom, że bez podkręcania popytu deweloperzy będą musieli urealnić ceny. Również część ekspertów twierdzi, że prace nad programem dopłat powinny być na tym etapie skasowane. Zwłaszcza w kontekście oczekiwanych w 2025 r. obniżek stóp procentowych – choć tu prezes NBP niedawno zaskoczył, mówiąc, że jesienią przyszłego roku może dopiero zacząć się dyskusja o cięciach.

Eksperci wskazują, że nie widać przełomu w budownictwie społecznym i komunalnym na tani wynajem. Statystyki rozpoczynanych inwestycji i pozwoleń na budowę są, jak pokazują dane GUS, śladowe.

Komentatorzy dają mały plus za projekt ustawy mającej zwiększyć podaż gruntów, choć na 12 miesięcy to stanowczo za mało jak na trzeci filar polityki.

Piotr Jarzyński, ekspert Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej, podkreśla, że to nie grunty są wąskim gardłem.

– To, co budzi największe obawy branży, to stałe wydłużanie się postępowań administracyjnych w procesie inwestycyjno-budowlanym, niejasne przepisy podlegające różnej interpretacji poszczególnych organów administracji oraz zapóźnienia w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pogłębione reformą z 2023 r. Nie przystąpiono do rozwiązania problemów tkwiących zarówno w przepisach, jak i organizacji pracy urzędów. Potrzebne są znaczne nakłady finansowe na szkolenia, sprzęt, technologię i płace, aby zatrzymać w urzędach wykwalifikowaną kadrę – mówi Piotr Jarzyński.

Ze spraw odziedziczonych po poprzednikach branża liczy na przesunięcie daty wejścia w życie reformy planistycznej i obowiązywania lex deweloper. Nowa ekipa na razie nie chce na to przystać.

Krótki najem oraz REIT-y

Kolejna kwestia to regulacja krótkiego najmu, czym zawiaduje Ministerstwo Sportu i Turystyki. W styczniu minister Sławomir Nitras zapowiadał, że jeszcze w 2024 r. zostanie przygotowany projekt ustawy regulującej krótki najem. Do tej pory nie ma jednak nawet założeń.

Krótki najem nakazuje nam też uregulować UE – na implementację przyjętego w maju rozporządzenia mamy dwa lata. Powstanie m.in. rejestr mieszkań i ich właścicieli. Bez tego żaden portal nie będzie mógł zamieszczać ogłoszenia pod rygorem kar finansowych.

Wśród kwestii istotnych dla branży nieruchomości jest również kolejna próba zaimplementowania REIT-ów w Polsce: spółek czerpiących zyski z najmu i wypłacających te zyski akcjonariuszom. Zapowiedział to minister finansów Andrzej Domański jeszcze jako kandydat na posła.

Nad przepisami pracują resorty finansów i rozwoju. W kwietniu ten drugi informował o przedstawieniu wstępnych koncepcji na branżowym spotkaniu konsultacyjnym. – Temat REIT-ów znalazł się w programie prac rządu w kwietniu, jednak do dziś nie widzimy znaczącego postępu. REIT-y to sprawdzone narzędzie, które w innych krajach przyczynia się do zwiększenia płynności rynku i otwiera sektor nieruchomości komercyjnych na nowych inwestorów. Ich wprowadzenie w Polsce mogłoby znacząco wzmocnić rynek, przyciągnąć kapitał i stworzyć nowe możliwości inwestycyjne, także dla inwestorów indywidualnych. Wprowadzenie REIT-ów powinno stać się jednym z priorytetów rządu na nadchodzące miesiące. To krok, który wymaga uwagi i zdecydowania, ale który może przynieść wymierne korzyści zarówno inwestorom, jak i polskiej gospodarce – mówi Paweł Toński, prezes Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych.