Waldemar Rogowski, BIK: Stygnie popyt na kredyty mieszkaniowe

Słysząc o dużej ofercie mieszkań na rynku i deweloperskich promocjach oraz spodziewając się spadku cen, potencjalni nabywcy wstrzymują decyzje. Dominuje strategia „czekaj i obserwuj” – mówi Waldemar Rogowski, główny ekonomista Biura Informacji Kredytowej.

W listopadzie liczba wniosków o kredyt mieszkaniowy skurczyła się o 32 proc. rok do roku – co jest dość oczywiste, biorąc pod uwagę, że wówczas działał program „Bezpieczny kredyt” – ale i o prawie 22 proc. wobec października. Wartość zapytań skurczyła się rok do roku o 24 proc. Jak interpretować te dane?

Spadek rok do roku wynika z wysokiej bazy II półrocza 2023 r., kiedy popyt był na sterydzie „Bezpiecznego kredytu”. Wydaje się również, że część osób w tej chwili wstrzymała decyzje o zakupie, obserwując informacje płynące z rynku mieszkaniowego: o tym, że jest bardzo wysoka oferta mieszkań, że deweloperzy zaczynają promocje, że ceny mieszkań mogą zacząć spadać. Deweloperzy rozpoczynali inwestycje z myślą o programie dopłat, który miał być w tym roku, ale go nie ma i zobaczymy, czy w ogóle będzie i na jakich warunkach. W efekcie w niektórych miastach, jak np. w Łodzi, oferta jest dwa razy większa niż roczna sprzedaż. Nic dziwnego, że część potencjalnych nabywców mieszkań przyjmuje strategię „czekaj i obserwuj”. A to przekłada się na mniejszy popyt na kredyty.

Dwudziestoprocentowy spadek popytu miesiąc do miesiąca robi wrażenie, ale przecież październik był wyjątkowy, bo wtedy widzieliśmy 20-proc. wyskok popytu...

Tak, zastanawiałem się wtedy w komentarzu, czy konsumenci będą przyspieszać decyzje o zakupie w oczekiwaniu na wzrost cen nieruchomości i braku perspektyw na nowy program dopłat. Wygląda na to, że będziemy widzieli stabilizację cen mieszkań, w niektórych segmentach czy lokalizacjach mogą się nawet pojawić spadki. Rynek ma strategię „wait and see”, szczególnie że mamy najwyższe stopy na hipotekach w UE, drugie w Europie po Serbii. W takich warunkach mamy i tak dobrą akcję kredytową. Od stycznia do października banki udzieliły kredytów o wartości 74 mld zł, prognozowaliśmy na cały 2024 r. 81 mld zł i ten szacunek prawdopodobnie będzie przekroczony. Informacja o śmierci rynku kredytów mieszkaniowych była przesadzona.

Dane są znacznie lepsze niż w 2022 r., kiedy mieliśmy drastyczny spadek popytu na kredyty i spadek sprzedaży mieszkań. Powiedział pan, że rynek pożyczek nie umarł – ale warto pamiętać, że kredyt jest dostępny dla dość wąskiej grupy konsumentów.

Tak, dzisiaj kredyt biorą osoby o wysokich dochodach, bo jeżeli przy tak wysokich stopach procentowych bez wydłużania okresu kredytowania posiadamy zdolność kredytową, to znaczy, że musimy posiadać odpowiednio wysokie dochody. Dane GUS pokazują, że 90 proc. Polaków zarabia mniej niż 14 tys. zł brutto.

W 2022 r. mieliśmy wyższe stopy procentowe, akcja kredytowa miała wartość 2 mld zł miesięcznie, dziś to jednak 7,5 mld zł.

Powiedział pan, że część popytu wstrzymuje się, czekając na spadek cen. Jest też wielkie oczekiwanie na początek obniżania stóp procentowych w przyszłym roku. Ale jak się dowiedzieliśmy na konferencji od prezesa NBP – w październiku 2025 r. RPP może dopiero zacząć się zastanawiać nad obniżaniem...

Tak, rynek oczekiwał obniżenia stóp o 120 pkt bazowych. Wypowiedź prezesa Adama Glapińskiego okazała się dużym zaskoczeniem, bo wcześniejsze wypowiedzi także niektórych innych członków RPP nie wskazywały tak dalekiego terminu rozważania obniżki stóp. Mówiono: koniec wiosny, lato. Rynek nie lubi być zaskakiwany. W cenach różnych instrumentów wyceniona była obniżka stóp o 120 pkt bazowych na koniec 2025 r. To ma ogromne przełożenie między innymi na kurs walutowy. To nie jest dobra informacja dla eksporterów, szczególnie że nasz główny rynek zbytu, czyli Niemcy, przeżywa ogromne problemy.

Skoro na kredyty komercyjne stać zamożnych, a perspektywa obniżek stóp się oddala, to czy wskazany jest jednak jakiś program wsparcia dla osób słabiej sytuowanych, które też chciałyby kupić mieszkanie?

No właśnie – które chciałyby kupić. Zawsze mówiłem i podtrzymuję, że zacznijmy od stworzenia strategii i polityki mieszkaniowej. Co chcemy osiągnąć w perspektywie 2050 r., jaka ma być struktura rynku najem versus własność. Dzisiaj mamy ogromną przewagę własności, co jest charakterystyczne dla krajów postkomunistycznych, ale w większości państw wysoko rozwiniętych jest odwrotnie – dominuje najem. U nas sytuację pogorszyły jeszcze procesy typu wykup mieszkań na własność za 1 proc. wartości. Powinniśmy najpierw jasno określić, jaką chcemy mieć docelowo strukturę rynku, do jakiego celu zmierzamy, a dopiero potem tworzyć instrumenty dojścia do jednego czy drugiego. Tymczasem zamiast iść do przodu, kręcimy się.

Co do programów wsparcia zakupów mieszkań, pytanie, dla kogo mają one być i na jakich warunkach. Na pewno nie można popełnić takiego błędu jak przy „Bezpiecznym kredycie”, gdzie nie było żadnego ograniczenia dochodowego i okazało się, że podatnicy subsydiowali również osoby, które mogły bez problemu zaciągnąć kredyt komercyjny, ale które skorzystały z arbitrażu stopy procentowej: zamiast wziąć kredyt na wówczas około 7 proc., dostały prezent w postaci stopy około 2 proc.

Jeśli już ma być tworzony program, trzeba zdefiniować beneficjentów – np. osób z preferowanymi zawodami, które dają korzyść podatnikom. Jako taki podatnik chętnie partycypowałbym w ułatwieniu dostępu do kredytu dla młodego lekarza rezydenta, dla młodego pracownika naukowego, bo jeżeli będą oni mieć nieruchomość zakupioną w Polsce, to będą tu pracować i tworzyć PKB, a nie wyjeżdżać. Czy jest właściwe, by subsydiować informatyków na B2B, pracujących dla transgranicznych korporacji? Big-techów?

A kto miałby budować na wynajem? Państwo?

Państwo nie ma kompetencji, od tego są deweloperzy. Partnerstwo publiczno-prywatne mogłoby być modelowym rozwiązaniem. Mamy dobre przykłady z zagranicy, nie wiem, dlaczego zawsze szukamy „polskiej drogi”, zamiast popatrzeć, co robi świat i skorzystać z najlepszych praktyk.