Zbigniew Juroszek, prezes Atalu: Deweloperzy też czekają na cięcia stóp

Deweloperzy przyzwyczaili się, że sprzedawali mieszkania na wczesnym etapie budowy. Teraz to się przesuwa i oznacza większe koszty. Zainwestowaliśmy w dużą ofertę i liczymy, że tym wygramy, kiedy koniunktura wróci – mówi Zbigniew Juroszek, prezes Atalu.

2024 r. był dla Atalu podobny jak 2022 r.: dwa ostatnie kwartały były słabe z powodu kryzysu na rynku kredytów – po dalej słabszym I kwartale 2023 r. rynek odbił na fali programu „Bezpiecznego kredytu”. Czego spodziewacie się w 2025 r.

Największym negatywnym zaskoczeniem jest przeciągający się okres wysokich stóp. Sytuacja jest trudna i trwa dłużej, niż pierwotnie zakładano. Przeciągająca się sytuacja, że mamy najdroższe kredyty w Europie bardzo ludzi frustruje.

Listopad i grudzień były nieco lepsze pod względem sprzedaży, ale spodziewamy się, że I kwartał 2025 r. jeszcze nie będzie za dobry – jest okres zimowy, są ferie – no i wyczekiwanie na dalsze decyzje. Zakładamy, że I kwartał 2025 r. będzie podobny do IV kwartału 2024 r., liczymy, że w kolejnych sytuacja się poprawi. Pomijając branżę deweloperską, gospodarka nie wytrzyma tak drogiego pieniądza przez tak długi czas, więc jednak do obniżek stóp dojdzie – i jednym z pierwszych beneficjentów będzie rynek nieruchomości. Atal ma bardzo dużo produktu, zakładamy, że na przełomie czerwca i lipca sytuacja już się poprawi.

Trudno komentować kwestię nowego programu rządowego, nie wiem, co jest w tej chwili na biurkach ministrów. Zakładam, że są jakieś rozmowy, ale niestety efektów nie ma. Rynek przede wszystkim potrzebuje tańszego finansowania. Sprzedają się dziś mieszkania duże i drogie oraz te bardzo małe. Bogaci zawsze będą kupować nieruchomości, ale wielu ludzi dalej czeka na pomoc państwa w obniżeniu odsetek.

Na koniec września w ofercie mieliście 7 tys. mieszkań, czyli bardzo dużo – wcześniej 4–4,5 tys. był górnym pułapem. Generalnie oferta jest duża, w niektórych miastach mamy nadpodaż – przykładając ofertę do tempa sprzedaży. Świadomie budowaliście dużą ofertę – czy to był dobry ruch wobec tego, co się teraz dzieje?

Oczywiście czas pokaże, zawsze po okresie mniejszej sprzedaży dochodzi do odreagowania. Deweloperzy przyzwyczaili się w ostatnich latach do tego, że sprzedawali mieszkania na wczesnym etapie budowy, w pierwszym roku po wbiciu łopaty sprzedaż była największa. Teraz to się przesuwa i nie jest to dla firm komfortowa sytuacja, bo oznacza większe koszty finansowania. Faktycznie znajdziemy się w punkcie, kiedy będziemy mieć bardzo dużą ofertę mieszkań w projektach bliskich ukończenia lub nawet gotowych – ale wciąż liczymy, że tym wygramy, kiedy koniunktura wróci. Zbudowanie takiej oferty kosztowało nas dużo pracy i nakładów finansowych, ale liczymy, że zwróci się to z nawiązką na przełomie lat 2025 i 2026.

Mówi się często, że biznes deweloperski jest taki prosty i każdy może budować, ale takie momenty jak teraz pokazują, że trzeba mieć przede wszystkim duży bufor gotówki, żeby przetrwać moment spowolnionej sprzedaży, gdy pieniądze nie płyną wartkim strumieniem od nabywców, by finansować budowę. To wywiera presję, jest oczekiwanie, że przynajmniej część firm będzie zmuszona obniżać ceny, by poprawić płynność. A czy to czas okazji inwestycyjnych? Można sobie wyobrazić, że część firm będzie chciała sprzedać projekt czy grunt, żeby poprawić płynność...

Rynek działa. Co do cen, to jest kwestia marketingu, jeśli słyszymy o dużych upustach, trzeba sobie zadać pytanie, czy ceny wyjściowe nie były za wysokie. W jednym miejscu możemy zobaczyć obniżkę ceny o 10–15 proc., a w innym upust na miejsce parkingowe czy pomniejsze rzeczy. Liczy się finalna cena, więc nie należy się sugerować reklamami, tylko rzeczywistością.

Od kilku miesięcy widzimy, że udział w rynku zwiększają duże firmy, a mniejsze firmy po prostu wstrzymały się z inwestycjami, zastanawiając się, jak długo potrwa przestój. Proszę spojrzeć na statystyki wydanych pozwoleń na budowę i rozpoczynanych budów. Bardzo dużo projektów nie jest rozpoczynanych mimo pozwoleń, takiej sytuacji nie było od kilku lat. To spowoduje, że sytuacja w miastach, gdzie jest nadpodaż – bo są i takie miasta, gdzie jest równowaga – ustabilizuje się.

Przeciągająca się spowolniona sprzedaż mieszkań to także presja na koszty finansowania dłużnego. Zapadają wam w tym roku dwie serie obligacji, o wartości 80 mln zł w maju i 260 mln zł w październiku. Jest nowy program emisji o wartości ćwierć miliarda dla inwestorów instytucjonalnych?

Tak. Emisja publiczna dla inwestorów detalicznych wymaga czasu i w naszym przypadku nie ma sensu, bo mamy dobre ratingi i liczymy, że bez większych problemów uplasujemy papiery. Trochę wstrzymywaliśmy się z nowym programem, bo liczyliśmy na szybszy spadek stóp. Papiery będą trzyletnie, więc w tym czasie stopy pójdą w dół.

W 2024 r. przekazaliście 2460 mieszkań, zgodnie z planem, wobec 2800 w 2023 r. Czy wobec tego spowolnionego tempa sprzedaży i rosnących potrzeb finansowania inwestycji i obsługi długu dywidenda w tym roku jest pewna?

Jesteśmy spółką dywidendową i do tej pory jedynie rok covidowy spowodował przerwę. W tym momencie nie ma żadnych innych zamiarów niż kontynuowanie polityki mówiącej o wypłacie 70–100 proc. zysku. Dywidenda na pewno będzie zaproponowana, nasze zadłużenie nie jest duże, skala wypłaty będzie uzależniona od wyniku finansowego za 2024 r.

W ciągu trzech kwartałów 2024 r. kupiliście grunty za 320 mln zł, szykuje się rok podobny do 2022, kiedy zainwestowaliście 373 mln zł. Uwagę zwraca średni koszt zakupu w przeliczeniu na mkw. powierzchni możliwej do wybudowania: w 2022 r. było to 930 zł, w zeszłym 1,75 tys.

Grunty drożeją, nie ma w tym nic odkrywczego. Atal jest szeroko zdywersyfikowany geograficznie, budujemy w ośmiu miastach. Gdybyśmy się koncentrowali na Warszawie i Krakowie, średnia byłaby jeszcze wyższa. Niestety, nic się nie dzieje poza zapowiedziami: miały być plany miejscowe na większą skalę, miało być uwolnienie gruntów w zasobach Skarbu Państwa, miały być uproszczone procedury uzyskiwania różnych pozwoleń...