Katarzyna Kuniewicz, Otodom Analytics: Czas przedłużonej promocji u deweloperów

W IV kwartale 2024 r. deweloperzy wcześniej niż zwykle rozpoczęli akcje promocji i upustów. Wygląda na to, że na początku 2025 r. będąmusieli kontynuować politykę – mówi Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka działu badań w Otodom Analytics.

W siedmiu największych aglomeracjach sprzedaż mieszkań skurczyła się o prawie 30 proc., do 37,8 tys. Po bardzo słabym III kwartale IV kwartał nie przyniósł takiego odbicia, na jakie może niektórzy liczyli. Spółki giełdowe w tej chwili mają okienko wynikowe, zwróciłem uwagę na wyniki dwóch firm: z jednej strony Dom Development, który programowo buduje mieszkania drogie i ma wyśmienitą sprzedaż. Z drugiej strony jest Victoria, budująca w segmencie budżetowym, dla nabywców pierwszych mieszkań. Tutaj IV kwartał wypadł najgorzej od 2017 r. To pokazuje, jak wygląda struktura rynku. Kupują zamożni, duża część popytu jest odcięta… 

Tak, duża część popytu jest odcięta od rynku. Za nami rok specyficzny, kiedy przez 11 miesięcy więcej mieszkań wchodziło do oferty, niż było sprzedawanych, dopiero w grudniu ta relacja się zmieniła, ale nie dlatego, że sprzedaż wzrosła – na co bardzo liczyli deweloperzy. 

Mamy dwie grupy zawiedzione sytuacją w 2024 r. Pierwsza to deweloperzy, którzy uwierzyli w zapowiedź nowego programu dopłat do kredytów i od końca 2023 r. wprowadzali mieszkania do sprzedaży. Zachowali się więc odwrotnie niż w 2023 r. przed wejściem w życie „Bezpiecznego kredytu”. 

Po stronie popytu mamy również poczucie zawodu, przede wszystkim u tych osób, które nie mogą sobie pozwolić w obecnych warunkach na kredyt, bo oprocentowanie sięga 7–8 proc. w skali roku. Koniec roku zazwyczaj powinien wystrzelić pod względem sprzedaży z powodu promocji, upustów, mocnych akcji po stronie firm deweloperskich. Tym razem nic takiego się nie wydarzyło. 

Co dalej? Tacy deweloperzy jak Dom Development raczej nie będą obniżać cen, bo nie mają absolutnie żadnego powodu. A co z tymi firmami, które produkowały mieszkania z myślą o segmencie popularnym? Czy doczekamy się spadku cen? 

Na początku 2024 r. było przeświadczenie, że to już jest ten moment, kiedy ceny transakcji zaczną spadać. Nastąpiła wyraźna zmiana grupy popytowej, która była na rynku i która była zdolna do zakupu: były to osoby zamożne, które kupowały mieszkania większe, droższe. W związku z tym w cenach transakcji spadków nie widać – mówią o tym m.in. dane NBP. Ceny oferowanych mieszkań, czyli tych niesprzedanych, nadal są w trendzie wzrostowym. Bardzo wiele wskazuje na to, że będziemy mieli uspokojenie cen transakcji w I kwartale 2025 r. Warto też spojrzeć na więcej niż na średnie ceny. Otóż ci, którzy kupują mieszkania, przede wszystkim patrzą na cenę całkowitą – i ta się ustabilizuje. W ostatnim czasie widzimy też tendencję delikatnego zmniejszania się powierzchni kupowanych lokali. Czyli możemy mieć sytuację, kiedy w I kwartale będziemy nadal obserwowali wzrost cen transakcji w złotym za metr kwadratowy, co nie będzie się wiązało ze wzrostem średniej całkowitej ceny sprzedawanego mieszkania. 

Pytanie też o rozwój oferty, ta urosła w ciągu roku o prawie 60 proc., do niemal 56 tys. lokali. Czy zatem deweloperzy będą chętni do wprowadzania nowych projektów do sprzedaży? Wiele wskazuje na to, że nastąpi w tym roku dostosowanie poziomów wprowadzeń do tempa sprzedaży. W odpowiedzi na popyt będziemy mieli reakcję podaży bieżącej. Spodziewamy się, że sprzedaż ustabilizuje się na poziomie 3 tys. lokali miesięcznie, co będzie dość dobrym wynikiem. Nie ma przesłanek, by oczekiwać wzrostu. Podobnie powinno być zatem z liczbą mieszkań wprowadzanych do oferty. Czy nowe lokale będą tańsze? Chyba trudno tego oczekiwać, biorąc pod uwagę koszty wykonawstwa czy gruntów – tu nie było znaczących spadków. Nie ma przestrzeni do obniżki. 

Może jednak ta przestrzeń się pojawi? Do tej pory okresy słabej koniunktury były krótkie, dołek sprzedaży w 2020 czy w 2022 r. trwał zaledwie kwartał. Teraz otoczenie jest trudne, kredyt jest dostępny dla zamożnych osób, banki zaostrzają politykę. Stopy – nie wiadomo, kiedy pójdą w dół, programu dopłat nie ma. Z waszej ankiety wynika, że głównym czynnikiem wskazywanym jako problem są ceny mieszkań. Czy to już ten moment, kiedy deweloperzy zostaną przyciśnięci? 

Rynek po stronie podaży sam już siebie docisnął, choć deweloperzy mieli powody, by tak robić, skoro była zapowiedź programu dopłat do kredytów. Jest szansa, że deweloperzy przegrają i będą musieli obniżać ceny mieszkań oferowanych. Akcja promocji i upustów, o której wspomniałam, nie zaczęła się w tym roku w grudniu, tylko znacznie wcześniej, bo już w październiku. Próba zachęcenia klientów do finalizowania transakcji nie przyniosła spodziewanych efektów. To jest dla firm bardzo wyraźny sygnał, że być może przed nami głębsze zmiany, czyli popyt zawieszony na grupie nabywców chcących realizować własne potrzeby mieszkaniowe. W tej chwili 73 proc. ankietowanych odpowiada, że kupuje dla siebie, co pozornie oznacza, że mamy wciąż dużą grupę kupujących inwestycyjnie. Jednak 13–15 proc. deklaruje, że kupuje nie dla siebie, tylko dla dziecka bądź dla rodziców. Grupa kupujących inwestycyjnie bardzo wyraźnie nam się kurczy. Zatem początek 2025 r. to czas, w którym rynek nie tylko się uspokoił, ale w niektórych lokalizacjach deweloperzy będą musieli cały czas stosować promocje i upusty, jakbyśmy cały czas byli w IV kwartale. Nie spodziewam się obniżki całych cenników, ale przedłużenia akcji promocyjnych. Możemy zatem widzieć ustabilizowanie się cen całkowitych mieszkań bądź delikatne spadki.

 Pamiętajmy, że rynek jak kania dżdżu oczekuje obniżek stóp procentowych i wiąże z tym duże nadzieje. Im większe będzie podgrzewanie oczekiwania, tym większe nadzieje emocjonalne będziemy z tym wiązać i tym silniejsza będzie reakcja popytu na obniżkę nawet o 0,25 pkt proc. Pierwszy impuls po obniżeniu stóp może być dość silny, natomiast on niewiele zmieni w zdolności kredytowej. Deweloperskie promocje, nieduża obniżka stóp, plus program wsparcia dla wąskiej grupy – gdyby te czynniki się zeszły, II połowa roku może być pod względem sprzedaży lepsza niż pierwsza.