Deweloperskie światy równoległe. Jakie prognozy?

Segment mieszkań popularnych jest w zapaści, rynek kręci się dzięki popytowi na lokale z wyższej półki. Bez cięć stóp procentowych i bez nowego programu dopłat – tak jeszcze pozostanie.

W 2024 r. 16 deweloperów z rynku kapitałowego sprzedało szacunkowo 20,8 tys. mieszkań, o 14,2 proc. mniej niż rok wcześniej. W ciągu pięciu ostatnich lat pełnych zwrotów akcji tylko 2022 r. wypadł gorzej. Trzeba jednak pamiętać, że I połowa 2024 r. była jeszcze pod wpływem programu dopłat do kredytów (konwertowanie rezerwacji z 2023 r. na umowy deweloperskie, które za sprzedaż uznaje większość firm z GPW i Catalyst).

W ostatnim kwartale 2024 r. analizowana grupa sprzedała 4,93 tys. lokali, lekko – o 5 proc. – poprawiając wynik względem dołka koniunktury, który przypadł na III kwartał. To o kilka, kilkanaście procent mniej wobec wcześniejszych dwóch kwartałów, które były jeszcze pod wpływem „Bezpiecznego kredytu”.

Z jednej strony widać, że w dołku obecnego cyklu deweloperzy zanotowali znacznie lepszą sprzedaż niż w dołkach w 2020 r. (lockdown) i 2022 r. (kryzys kredytowy, rosyjska napaść na Ukrainę). Z drugiej – nie widać szybkiego odbicia, jak we wspomnianych latach. Przeciwnie – nie ma tym razem wyraźnego impulsu, który zachęcałby do kupowania mieszkań. Program wsparcia nabywców kredytowych, jak i obniżki stóp procentowych oddalają się niż przybliżają.

Foto: GG Parkiet

W środowisku wysokich stóp, wysokich cen lokali i kredytów dostępnych dla najlepiej zarabiających deweloperzy mieli pod górkę. Jesienią redukcja celów sprzedaży była na porządku dziennym. Spółki mocno różnią się wynikami i dynamiką. Archicom, Develia, Dom Development i Murapol to gracze, którzy zwiększyli sprzedaż mimo wysokiej bazy.

Rynek w 2024 r. można podsumować wynikami dwóch firm. Celujący w zamożną klientelę Dom Development zanotował drugi w historii wynik kwartalny i rekordowy rok. Z kolei Victoria Dom, budująca programowo w segmencie popularnym, zanotowała kwartał najsłabszy od 2017 r.

Jakie perspektywy się rysują, jeśli chodzi o 2025 r.?

Czekając na cięcia

Krzysztof Pado, analityk DM BDM zaznacza, że spadki sprzedaży w IV kwartale rok do roku to efekt wysokiej bazy będącej pod wpływem „Bezpiecznego kredytu”. – Ostatni kwartał przyniósł generalnie nieznaczną poprawę wobec III kwartału, na co wpłynęło kilku czynników. Klienci powrócili po wakacjach, część nie wierzy już we wprowadzenie rządowego programu wsparcia zakupu i zdecydowała się na kredyt na warunkach komercyjnych. Jednocześnie deweloperzy wspierali sprzedaż w końcówce roku wyraźniej niż w poprzednich miesiącach rabatami czy różnego rodzaju promocjami – mówi Pado. – Wydaje się, że I połowa 2025 r. nie przyniesie zbyt dużej zmiany w obrazie rynku w stosunku do II połowy 2024 r. i statystyki mogą być podobne do średniej z ostatnich miesięcy. Większym znakiem zapytania jest II półorcze. Mamy raczej niską przewidywalność tego, jakie będą decyzje RPP. Rozpoczęcie cyklu obniżek stóp może być pozytywnym impulsem, dla sprzedaży, jednak pytanie kiedy taki cykl rzeczywiście się rozpocznie – zaznacza.

Drugą istotną kwestią jest to, czy i kiedy rząd zdoła wdrożyć jakiś program wsparcia dla kupujących mieszkania i na jakich warunkach. – Generalnie jakiekolwiek rozstrzygnięcie powinno zadziałać tu na plus. Dochodzi tu jednak czynnik wyborczy i kwestia, czy sondaże – a później wyniki wyborów prezydenckich – wpłyną w jakiś sposób na politykę poszczególnych koalicjantów i możliwości decyzyjne – podsumowuje Pado.

Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w DM Navigator zwraca uwagę, że w 2024 r. deweloperzy postanowili bronić raczej cen niż poziomów sprzedaży.

Paweł Gosz, partner w DM Michael/Ström, mówi że szczególnie w II połowie 2024 r. spadek sprzedaży wynikał z realnego osłabienia popytu przez brak programów wsparcia, a nie szczupłej oferty. Najmocniej odczuł to segment popularny.

– Bez pozytywnego rozstrzygnięcia kwestii kolejnego programu wspomagającego nabywców mieszkań, kwartalna sprzedaż w 2025 r. będzie bliższa poziomowi z II półrocza. Klienci są mocno zdezorientowani brakiem informacji co do zasad oraz terminów wprowadzenia nowego programu, w związku z czym odsuwają swoje decyzje zakupowe. Sytuację mogłyby poprawić obniżki stóp procentowych, które – w kontrze do ostatnich wypowiedzi prezesa Narodowego Banku Polskiego – są przez ekonomistów spodziewane jeszcze w tym roku – dodaje.

Analitycy BM Pekao nie tylko oczekują cięć stóp w tym roku, ale uważają, że będą one mocniejsze niż oczekuje rynek.

– W związku z oczekiwaną przez nas szansą na większą skalę obniżek stóp niż to zakłada obecnie konsensus, nasze nastawienie do deweloperów mieszkaniowych jest pozytywne – mówił nam niedawno Tomasz Duda, analityk rynkowy numer dwa według rankingu „Parkietu”.

Dwa światy

Z danych firmy JLL wynika, że w sześciu największych aglomeracjach w 2024 r. sprzedano blisko 40 tys. lokali, o 31 proc. mniej niż rok wcześniej, przy czym w Poznaniu spadek sięgnął „tylko” 19 proc., a w Krakowie aż 42 proc.

– Generalnie największe deweloperskie spółki giełdowe poradziły sobie lepiej niż całość rynku. W sytuacji kryzysowej odpływ klientów w kierunku jakości powinien być widoczny: lepiej powinni sobie radzić ci deweloperzy, którzy mieli dobry jakościowo produkt, kierowany do zamożniejszych klientów. Dom Development, Cordia, Archicom, Develia – pasują do tego schematu – mówi Aleksandra Gawrońska, dyrektorka działu badań rynku mieszkaniowego w JLL. – Warto też podkreślić wybór przez firmy najważniejszych rynków. Dom Development jest obecny w czterech największych miastach, gdzie potencjał popytowy związany z kredytami komercyjnymi i posiadaną gotówką jest największy. To klucz do sukcesu. Słabsze wyniki i problemy sprzedażowe powinny być widoczne w dwóch grupach firm: tych których dobre wyniki w 2023 r. napędził w dużym stopniu program „Bezpieczny kredyt” i tych, które miały w ofercie głównie produkty inwestycyjne, skierowane do nabywców szukających mieszkań pod wynajem. W tej pierwszej grupie byłyby pewnie zwłaszcza Victoria Dom, Lokum, Unidevelopment, Robyg, w jakimś stopniu Ronson, w tej drugiej pewnie Atal, JHM, Marvipol, Inpro – dodaje.

Gawrońska zwraca uwagę na wyjątkowy Murapol. – Z pewnością dla wyników sprzedaży tej firmy ważny był i w 2023 r., i w I kwartale 2024 r. program „Bezpieczny kredyt”. Ale Murapol miał najlepszą sprzedaż w ostatnim kwartale 2024 r. Można zaryzykować tezę, że był to efekt odważnej politykę promocji pod koniec roku, opartej ona optymalizacji produktu, pozwalającej na konkurencyjne całkowite ceny w poszczególnych typach lokali. Innymi słowy, niższa całkowita cena za mieszkanie była ważniejsza niż cena za metr kwadratowy – mówi Gawrońska. Podkreśla, że dzięki regularnej sprzedaży spółki mogą obniżyć koszty finansowania, a to umożliwia elastyczne kształtowanie cen bez istotnego naruszania marży. Ale i odwrotnie – jeśli sprzedaż się ślimaczy albo oparta jest na schemacie 20/80, wówczas rosną koszty finansowania inwestycji, obniżając planowane zyski.

– Patrząc na wyniki 2024 roku trzeba pamiętać, że właściwie nie wzrosły istotnie koszty realizacji. Duże firmy same zarządzające procesem budowy mogły uzyskać oszczędności w porównaniu z zaplanowanym budżetem. Nic nie wskazuje na to, aby w bieżącym roku sytuacja miała się pod tym względem istotnie zmienić – mówi Gawrońska. – 2025 rok będzie zapewne pod względem łącznej sprzedaży na podobnym poziomie jak rok poprzedni, o ile nie wydarzy się w otoczeniu rynku coś spektakularnego. Spółkom giełdowym jest łatwiej dostosować się do zmiennego popytu, żonglując posiadanymi rezerwami pozwoleń na budowę i obniżając koszty finansowania. Nadal powinny one zatem osiągać w sumie lepsze wyniki niż cały rynek – konkluduje.

– Wyniki sprzedaży deweloperów z rynku kapitałowego w IV kwartale pokrywają się z raportami portali. Po najsłabszym III kwartale, obejmującym sezonowo słabsze wakacje, końcówka roku okazała się nieznacznie lepsza, choć oczywiście to cień sprzedaży z 2023 r. – komentuje Jan Dziekoński, ekspert i założyciel portalu Fltr.pl. – Patrząc szerzej zauważymy, że rynek pierwotny ma obecnie dwie prędkości. Jest nieliczne grono liderów (Develia, Archicom, Dom Development, także mniejsza Cordia), którzy odnotowali wzrost – zwłaszcza pierwsze z tych dwóch spółek pokazały dwucyfrowe przyrosty. Wszystkie skupiają się na wybranych rynkach i kliencie z wyższych segmentów dochodowych, a ci – mimo wszystko – pozostali na rynku. Z drugiej strony mamy długą listę firm, które – mówiąc delikatnie – poradziły sobie przeciętnie w 2024 r. i to u nich skoncentrowało się spowolnienie rynkowe – dodaje.

Dziekoński przyznaje, że 2025 r. to zagadka przede wszystkim w zakresie dostępności finansowania dla klientów detalicznych. – Ścieżka potencjalnych obniżek stóp pozostaje obecnie bardziej w sferze domysłów i przekonań niż pewności. Perspektywy programu wspierającego kredytobiorców są równie niejasne. O ile na żadnym z tych pól nie nastąpi przełom, trudno będzie spodziewać się istotnego boomu na rynku, a wyniki sprzedaży pozostaną umiarkowane – ocenia Dziekoński. – Dla liderów nie będzie to problem: mają w budowie pełne portfele sprzedanych mieszkań, zapas gotówki i bezpieczny profil zapadalności długu. Problemy mogą mieć spółki, które 2024 r. zaliczyły do słabych, a nie były przygotowane finansowo na dłuższy czas posuchy. Każdy kwartał niskich postępów sprzedaży oznacza rosnące ryzyko finansowe – przede wszystkim w zakresie rolowania obligacji. Dotyczy to tych graczy, których okres dobrej koniunktury zachęcił do agresywnych emisji na rozbudowę banku ziemi. Pod tym względem rok 2025 może okazać się sądnym dla niektórych podmiotów – podkreśla.