Budowane po nowemu mieszkania będą droższe

Większa odległość bloku wielorodzinnego od granicy działki, place zabaw przy budynkach, balkony z pełnymi przegrodami. To nowe zasady budowy osiedli. Podbiją ceny mieszkań?

1 sierpnia wchodzą w życie znowelizowane warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przepisy, które rewolucjonizują zasady budowania osiedli, miały zacząć obowiązywać 1 stycznia, ale po apelu inwestorów resort rozwoju przesunął termin do 1 kwietnia. Ale i to okazało się za mało. Zgodnie z nowymi warunkami odległość ponadczterokondygnacyjnego bloku od granicy działki to co najmniej pięć metrów. Nawet przy jednym budynku musi powstać plac zabaw, a balkony na jednej płycie muszą być oddzielone grubą przegrodą.

Szybki czas wejścia w życie nowych zasad budowania mógłby zatopić setki inwestycji deweloperów, spółdzielni, samorządów. Resort dał im czas do sierpnia.

Kosztowny plac zabaw

Jak mówi Ewa Palus, główny analityk Rednet Property Group, przesunięcie terminu dało deweloperom więcej czasu na uzyskanie pozwoleń na budowę. – Dzięki temu przeprojektować trzeba było mniej inwestycji – zauważa. – A osiedla, których projektowanie rozpoczęło się w kilku ostatnich miesiącach, były już dostosowywane do nowych warunków – dodaje.

Agnieszka Mikulska, ekspertka CBRE, zaznacza, że wnioski o pozwolenie na budowę na starych zasadach można składać do końca lipca. – Termin w porównaniu z poprzednim, przypadającym na koniec marca, został wydłużony o cztery miesiące. Wielu deweloperów już wtedy było przygotowanych, inni wykorzystali dodatkowy czas, aby dokończyć gromadzenie dokumentacji – mówi Mikulska. – Przypadki zmian zaawansowanego projektu będą raczej nieliczne – ocenia. Dodaje, że dla działek, na których realizacja inwestycji według nowych zasad byłaby bardzo utrudniona lub wręcz niemożliwa, deweloperzy starali się jak najszybciej uzyskać pozwolenia na budowę po staremu. – Dzięki wydłużonemu vacatio legis w większości przypadków to się udało – mówi Mikulska.

Plany deweloperom mógł pokrzyżować nowy wymóg budowy placów zabaw nawet przy jednym budynku z ponad 20 mieszkaniami. – W przypadku kameralnych inwestycji na mniejszych działkach budowa placu zabaw, który będzie spełniał wszystkie warunki, może spowodować, że w najlepszym wypadku znacznie zmniejszy się PUM (powierzchnia użytkowa mieszkań), a w najgorszym – inwestycja nie będzie mogła powstać – mówi Palus. Rednet Property Group sprawdza, jak budowa placu zabaw wpłynęłaby na parametry kilku gotowych już inwestycji. – W przypadku jednej z nich powierzchnia mieszkań musiałaby być mniejsza o 14 proc., ale była też inwestycja, która nie powstałaby w ogóle – mówi Ewa Palus.

Firma deweloperska Matexi Polska, aby zilustrować konsekwencje zmiany warunków technicznych, przeprowadziła analizę 15 własnych ukończonych osiedli, uwzględniając nowe przepisy dotyczące placów zabaw. – W trzech przypadkach nowe regulacje całkowicie uniemożliwiłyby zabudowę, a w pozostałych powierzchnia użytkowa mieszkań zmniejszyłaby się o ok. 25–30 proc. – wskazuje Marek Straszak, członek zarządu Matexi Polska. – Analiza pokazuje, że efektem nowych regulacji będzie nieproporcjonalny spadek potencjału inwestycyjnego gruntów, co przyczyni się do dodatkowego zwiększenia nierównowagi na rynku i podwyżek cen mieszkań. Niewielkie tereny placów zabaw wydzielone na drogich działkach nie są w interesie finansowym klientów.

Straszak przypomina jednocześnie, że zapowiedzi wprowadzenia zmian w rozporządzeniu o warunkach technicznych pojawiły się już w 2023 r. – Od tego czasu przyspieszyliśmy proces projektowania, dostosowując go do nowych regulacji, starając się uzyskać wymagane opinie do projektu. Przy zakupie działek szukaliśmy możliwości zlokalizowania placów zabaw, nie naruszając znacznie powierzchni mieszkań – mówi. – Dążyliśmy też do złożenia wniosków o pozwolenie na budowę przed dniem wejścia w życie nowych przepisów.

Zdaniem przedstawiciela Matexi Polska branża nie potrzebuje dodatkowej motywacji do poprawy komfortu mieszkańców w zakresie rekreacji. – Potrzebuje natomiast uproszczenia procedur administracyjnych związanych z opiniowaniem projektów i procedury uzyskiwania pozwolenia na budowę – mówi Marek Straszak. – Śmielej wykorzystywana przez samorządy w postępowaniach o wydanie pozwolenia na budowę powinna być ustawa o wsparciu budownictwa mieszkaniowego, popularnie zwana lex deweloper. Jest dla samorządów bardzo atrakcyjna, ponieważ pozwala w drodze negocjacji z deweloperem uzyskać korzyści w postaci budowy nowych szkół, przedszkoli, remontów, budowy parków i renowacji dróg – wskazuje.

Firma J.W. Construction, jak zapewnia Małgorzata Ostrowska, dyrektorka pionu sprzedaży spółki, jest gotowa na nowe warunki budowania. – Zdążyliśmy wszystko przygotować zgodnie z nowymi wymogami. Budowanie pod rządami nowego prawa w zależności od wielkości działki i uwarunkowań planistycznych może być jednak droższe – nie ukrywa. – Jeśli teraz będzie można zbudować mniej mkw. mieszkań niż wcześniej, to koszt działki przypadającej na jeden lokal będzie wyższy – dodaje. Ostrowska podaje przykład nowego osiedla na warszawskiej Białołęce. – Po uwzględnieniu nowych zasad nie ma różnic w powierzchni mieszkań, ale już na innym osiedlu powierzchnia ta spadła o ponad 30 proc.

Cena działki

Z kolei Mikulska ocenia, że place zabaw, które stały się synonimem wyśrubowanych wymagań nowego rozporządzenia, w dużej mierze będą zależeć od lokalnej infrastruktury i otoczenia budynku czy osiedla. – W szczególnych przypadkach, gdy w określonej odległości od nowej inwestycji jest publiczny plac zabaw lub gdy budynek powstaje w śródmiejskiej zabudowie, deweloperzy mogą być zwolnieni z obowiązku budowy takiego placu albo też mogą w zamian urządzić salę zabaw w budynku – mówi. – Dla przeważającej części działek plac zabaw nie oznacza więc „być albo nie być” inwestycji, choć może mieć wpływ na jej koszty. Na przykład salę zabaw w budynku będą musieli solidarnie sfinansować nabywcy mieszkań. I potem będą musieli tę salę utrzymywać, co podniesie koszty eksploatacji.

Mikulska zwraca też uwagę na ceny gruntów. – Zwykle są uzależnione od powierzchni użytkowej mieszkań, jaką można na danym terenie wybudować – tłumaczy. – Na gruntach kupowanych z uwzględnieniem starych zasad pozwalających na budowę obiektów o większej powierzchni użytkowej po zmianie prawa będzie można wybudować mniej – jeśli deweloper nie zdążył uzyskać pozwolenia na budowę na starych zasadach. Ceny mieszkań będą musiały uwzględnić wyższy koszt działki. Pytanie, czy sprzedawcy gruntów będą w stanie zaakceptować spadek ich wartości wynikający ze zmiany przepisów, czy będą oczekiwać, że wartość parceli się utrzyma, a deweloperzy przeniosą wyższe koszty na nabywców mieszkań lub pokryją je ze swojej marży? – zastanawia się ekspertka. – Wielu deweloperów już dziś buduje mieszkania o podwyższonym standardzie. Zmiany, które będą musieli wprowadzać z powodu nowych warunków technicznych, są dla nich raczej kosmetyczne. Inni budują mieszkania najtańsze, zapewniając tylko niezbędne minimum. Dlatego największe wzrosty cen mogą dotyczyć właśnie najtańszych lokali – ocenia.