Jak długo żyjemy z kredytem mieszkaniowym? Nawet 30 lat

Zdarza się, że kredyty hipoteczne są spłacane... w ciągu miesiąca. Ale są też klienci, którzy spłacają zadłużenie po 20–30 lat. Świadomość klientów co do długofalowego kosztu kredytu jednak rośnie. Starają się je nadpłacać, skracając okres kredytowania.

I kwartał 2024 r. przyniósł wzrost popularności kredytów mieszkaniowych o okresie zapadalności od 25 do 35 lat. Ich udział w strukturze nowo udzielonych kredytów wyniósł 61,15 proc. – o 3,62 pkt proc. więcej niż w IV kw. 2023 r. – wynika z raportu AMRON-SARFiN. – Udział kredytów udzielonych na co najmniej 35 lat praktycznie się nie zmienił (wzrost o 0,10 pkt proc., do 0,45 proc.). W pozostałych kategoriach odnotowano niewielkie spadki. Kredyty udzielone na okres do 15 lat stanowiły 5,77 proc. wszystkich nowych umów kredytowych, a kredyty o okresie zapadalności od 15 do 25 lat stanowiły 32,62 proc., co oznacza spadki o 1,92 pkt proc. i 1,81 pkt proc. w porównaniu z IV kw. 2023 r.

Transakcja po miesiącach

Zakredytowanych mieszkań nie brakuje w ofercie sprzedaży. Jak szacuje pośrednik Krzysztof Kabaj, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN), mieszkania z ustanowioną hipoteką stanowią 30–40 proc. ofert lokali na sprzedaż. – Odsetek ten jest raczej stały. Znaczny wzrost liczby takich mieszkań można było odnotować tylko w drugim półroczu 2022 r. – mówi Krzysztof Kabaj. – Powodem był ogromny wzrost wysokości rat kredytów. Części osób nie było stać na ich spłatę, więc wybierały rozsądne rozwiązanie: sprzedaż obciążonej hipoteką nieruchomości.

Łukasz Wydrowski, prezes trójmiejskiej agencji Estatic Nieruchomości, potwierdza, że choć liczba takich ofert nie rośnie drastycznie, to jej wzrost był zauważalny na przełomie 2022 i 2023 r. – Wtedy to podwyżki stóp procentowych znacznie zwiększyły obciążenia kredytobiorców. Raty niemal się podwoiły – przypomina. – Wiele osób, które zaciągnęły kredyty w czasach rekordowo niskich stóp procentowych, znalazło się w trudnej sytuacji. A takie programy jak wakacje kredytowe chwilowo ulżyły kredytobiorcom. W dłuższej perspektywie nie wpłynęły na znaczące zmniejszenie liczby ofert sprzedaży mieszkań „z kredytem”.

Tobiasz Kocot z agencji Power Invest w Olkuszu szacuje, że średni czas posiadania mieszkania z obciążoną hipoteką to siedem–dziesięć lat. – Najkrótszy czas, po jakim zakredytowana nieruchomość trafia na sprzedaż, to kilka miesięcy, najdłuższy – 20–30 lat – wskazuje. – W ostatnich latach widać jednak tendencję do skracania czasu spłaty, co jest związane z rosnącą mobilnością społeczną i zmieniającymi się potrzebami życiowymi. Na decyzje o spłacie kredytu wpływają np. zmiana pracy, sytuacji rodzinnej i kondycji finansowej.

Z kolei Łukasz Wydrowski analizuje, że właściciele decydują się na sprzedaż mieszkania najczęściej po upływie co najmniej pięciu lat, aby uniknąć 19-proc. podatku dochodowego od zysku ze sprzedaży nieruchomości. – Oczywiście są sytuacje życiowe, które zmuszają do sprzedaży wcześniej – przyznaje prezes. – Mieliśmy przypadki sprzedaży mieszkania zaledwie kilka tygodni po jego zakupie. Najdłuższy czas, jaki odnotowałem, to sprzedaż po ponad 20 latach spłacania kredytu. Właściciele postanowili zmienić lokal na większy – opowiada.

Także Krzysztof Kabaj zwraca uwagę, że są osoby, które sprzedają obciążoną hipoteką nieruchomość w ciągu kilku miesięcy od zawarcia umowy z bankiem. Powodów może być wiele – od konieczności zmiany miejsca zamieszkania, poprzez sytuację finansową, a na kwestiach zdrowotnych kończąc.

A Andrzej Łukaszewski, ekspert finansowy Credipass, dopowiada, że „żywotność” kredytu jest sprawą bardzo indywidualną. – Każdy klient to inna historia, inne potrzeby. Zdarza się, że kredyty są spłacane w ciągu miesiąca: kredyt był dobierany w trakcie sprzedaży innej nieruchomości, z której pieniądze posłużyły na natychmiastową spłatę kredytu – tłumaczy. – Ale są też klienci, którzy sumiennie spłacają kredyty po 20–30 lat, bo nie mają możliwości wcześniejszej spłaty. Na czas spłaty kredytu wpływa oczywiście sytuacja życiowa. Do sprzedaży zmuszają np. narodziny dziecka, rozwód. Na pewno rośnie świadomość klientów co do długofalowego kosztu kredytu. Starają się więc w mniejszym lub większym stopniu nadpłacać kredyty, skracając okres kredytowania.

Kawalerki i apartamenty

Do sprzedaży, jak mówi Krzysztof Kabaj, trafiają różne mieszkania obciążone hipoteką. Są i kawalerki w cenie pół mln zł, i luksusowe 200-metrowe apartamenty za kilka mln zł. – Specyficzny był czas pandemii, kiedy to trudności przeżywała branża turystyczna – zaznacza ekspert PFRN. – Do sprzedaży trafiło wtedy więcej mieszkań kupowanych na kredyt na wynajem krótkoterminowy. Brak dochodu z wynajmu oznaczał, że lokale nie pracowały na spłatę rat.

Według Łukasza Wydrowskiego na rynek sprzedaży wchodzą przede wszystkim mieszkania z segmentu popularnego, kupowane jako pierwszy lokal przez rodziny i singli. – To zazwyczaj mieszkania o wartości do ok. 1 mln zł w dobrze skomunikowanych dzielnicach dużych miast – mówi. – Rzadziej są sprzedawane apartamenty i luksusowe nieruchomości obciążone kredytem. Trafiają do oferty np. z powodów zawodowych (właściciel musi się przeprowadzić), zdrowotnych czy rodzinnych.

Eksperci podkreślają zgodnie, że zakup nieruchomości obciążonej hipoteką nie jest trudny. – Oczywiście taka transakcja różni się od sprzedaży nieruchomości bez obciążeń – mówi Krzysztof Kabaj. – Tu trzeba uzyskać dokumenty z banku. Różnica dla kupującego jest tylko taka, że pieniędzy na spłatę hipoteki nie przelewa na konto sprzedającego nieruchomość, ale banku, który udzielił kredytu. Po zaksięgowaniu kwoty bank wystawi dokument zezwalający na wykreślenie hipoteki, który to dokument wraz z odpowiednim wnioskiem składa się w sądzie wieczystoksięgowym – wyjaśnia.

Andrzej Łukaszewski zaznacza, że eksperci finansowi bardzo często dostają pytania od klientów, czy będą mogli sprzedać nieruchomość z kredytem. – Odpowiedź brzmi: „tak” i nie jest to fizyka kwantowa. Takie transakcje to standard. I banki, i notariusze mają odpowiednie procedury – uspokaja. – Na początku pojawia się tylko jeden dodatkowy dokument, który wskazuje aktualne saldo kredytu wraz z numerem rachunku technicznego do całkowitej spłaty. Po uregulowaniu kredytu mamy jeszcze drugi dokument, który wystawia bank, gdzie znajdował się kredyt, potwierdzający całkowita spłatę i możliwość złożenia do sądu wieczystoksięgowego wniosku o wykreślenie hipoteki – precyzuje.

W obcej walucie

Część klientów obawia się jednak zakupu „zakredytowanych” nieruchomości. – Mają obawy dotyczące dodatkowych formalności i potencjalnego ryzyka związanego z zadłużeniem – mówi Tobiasz Kocot. – Ale dobrze poinformowani kupujący, którzy rozumieją ten proces i mają wsparcie profesjonalistów, są pewni transakcji.

Szczególną staranność w przypadku zakupu mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym w obcej walucie, na przykład we frankach szwajcarskich, zaleca Łukasz Wydrowski. – Tego rodzaju transakcje mogą być bardziej skomplikowane ze względu na zmienność kursów walutowych i różnice w procedurach bankowych. Warto w takich przypadkach skonsultować się z doradcą finansowym, aby uniknąć potencjalnych pułapek – radzi prezes Estatic.