Kredytu „Na start” nie będzie? Czy ceny mieszkań wtedy spadną?

Flagowy program mieszkaniowy rządu stanął pod znakiem zapytania. Prace nad nim się ślimaczą, ostro krytykuje go Lewica, jeden z koalicjantów. Jeśli programu „Na start” nie będzie, rynek się ustabilizuje, a ceny mieszkań spadną.

Końca prac nad programem „Na start” nie widać. Konsultacje zostały przedłużone do końca maja. Nieoficjalnie można usłyszeć, że nowy minister rozwoju Krzysztof Paszyk z PSL, który stanął na czele resortu w ramach niedawnej rekonstrukcji rządu, „ostateczne decyzje co do losów projektu podejmie później”. W tej chwili żaden wariant projektu nie jest przesądzony. Lewica, jeden z koalicjantów, zresztą głośno krytykuje program. Wiele wskazuje więc na to, że program nieprędko wejdzie w życie, jeśli w ogóle.

Rynek mieszkań od rządowej kroplówki w postaci „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” został odłączony na początku tego roku. Nowy rząd, wygaszając ten program PiS, jednocześnie zapowiedział swój – „Na start”. W styczniu pokazał pierwsze założenia. Projekt ujrzał światło dzienne w kwietniu. Od tego czasu w jego sprawie płyną sprzeczne informacje.

Rynek czeka na decyzje

– Szum informacyjny, niepewność. Sytuacja jest dziwna, nikomu nie służy – tak sytuację związaną z programem „Na start” opisuje ekspert Jan Dziekoński, założyciel portalu FLTR.pl. Nie ma wątpliwości, że brak wiążących informacji może destabilizować rynek.

– Rynek czeka więc na jakieś rozstrzygnięcie – podkreśla Dziekoński. – Dziś trudno powiedzieć, jak ten program będzie ostatecznie wyglądał, a nawet czy w ogóle będzie uchwalony. Nie wiadomo, na co się pisać. Także deweloperzy nie wiedzą, co, kiedy, komu i na jakich warunkach mogą zaoferować. Nie wiedzą, na jak długo mogą rezerwować mieszkania. Jeśli programu nie będzie, jakaś liczba umów się „wykolei”. Z punktu widzenia biznesu to ryzykowne.

Dlatego wielu deweloperów robi swoje, nie oglądając się na program. – Deweloperzy nadal sprzedają mieszkania. Tylko niektórzy uwzględniają nowy program w działaniach marketingowych – zauważa Dariusz Książak, prezes firmy Emmerson Evaluation.

Już niemal pięć miesięcy rynek działa bez rządowego wsparcia. Nie załamał się, choć spowolnił. Transakcji jest mniej. W I kw., jak podaje JLL, na sześciu głównych rynkach deweloperzy sprzedali ok. 11 tys. mieszkań, o niemal 23 proc. mniej niż kwartał wcześniej. Średni wzrost cen metra kwadratowego nowych lokali na siedmiu rynkach wyniósł od początku roku 3,5 proc. Najbardziej, o ok. 5–7 proc., podrożały lokale w Warszawie, Łodzi i Poznaniu – wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.

– Rynek mieszkań po bardzo dużych zwyżkach cen spowodowanych „Bk 2 proc.” nieco ochłonął – ocenia Dariusz Książak. – Mamy kilku-, a nie jak wcześniej kilkunastoprocentowe zwyżki cen. Nadal jednak widać tendencję do wprowadzania do sprzedaży mieszkań nieco droższych od tych, które trafiły na rynek kilka miesięcy wcześniej – zaznacza. Zdaniem Książaka sytuacja na rynku mieszkań zmierza w kierunku stabilizacji. – Nie odnotowano gwałtownego załamania na rynku kredytów hipotecznych ani też dynamicznych zwyżek cen – mówi, zwracając uwagę, że wyprzedana w drugim półroczu ub.r. oferta mieszkań powoli się zwiększa. Do sprzedaży trafia więcej lokali, a popyt wyhamował. Prezes dodaje, że wstępne założenia programu „Na start” pozwalają też przypuszczać, że nie powinien on mieć tak istotnego wpływu na rynek mieszkań, jak „Bk 2 proc.”. Potencjalni kredytobiorcy będą musieli spełnić bardzo wiele warunków.

Na rynku wtórnym popyt jest mocno ograniczony. – Ceny się ustabilizowały. Spadków jednak nie odnotowujemy – zastrzega Paweł Grabowski z BIG Property. – Sprzedający wyczekują kolejnych zwyżek w związku z kolejnym programem dopłat do kredytów, dlatego cen nie obniżają. Pośrednik Tomasz Lebiedź, doradca rynku, zauważa, że po wygaszeniu „Bk 2 proc.” z rynku odpłynęła spora grupa kupujących, co widać także po akcji kredytowej. Wysokie ceny mieszkań i mniejsze zainteresowanie najmem doprowadziły też do spadku zainteresowania zakupami lokali na wynajem. – Wielu sprzedających, szczególnie na rynku wtórnym, żyje pamięcią końcówki 2023 r. i nadzieją na program „Na start” – mówi Lebiedź. Dodaje, że do części sprzedających po niemal pięciu miesiącach od zamknięcia „Bk 2 proc.” dociera fakt, że kupujących jest mniej, a transakcje trwają dłużej. – Nawet jeśli nie obniżają cen ofertowych, to przynajmniej są elastyczniejsi w negocjacjach – zauważa.

Co z cenami lokali

Według Pawła Grabowskiego, biorąc pod uwagę utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe, prognoza dotycząca cen mieszkań jest prosta. – Jeśli będzie nowy program dopłat do kredytów, ceny wzrosną. Jeżeli go nie będzie – spadną – mówi pośrednik z BIG Property. – Brak programu dopłat przy ograniczonym popycie zmusi sprzedających do obniżek cen, żeby pozyskać kupca. Zakładając, że stopy utrzymają się na porównywalnym poziomie, spadki cen mieszkań będą poniżej 10 proc. w skali sześciu miesięcy – prognozuje.

Zdaniem Tomasza Lebiedzia brak dotacji doprowadzi do oczyszczenia rynku. – Mniejszy potencjał popytu skłoni sprzedających do urealniania cen – mówi. – I nie chodzi tylko o sprzedających mieszkania na rynku wtórnym, ale też o sprzedających ziemię deweloperom i samych deweloperów, którzy będą uważniej przyglądać się wszystkim kosztom. Część firm będzie stać na obniżenie marży. Niektórzy, być może, „wylecą” z rynku. Krótko mówiąc, rynek się oczyści i wróci do normalności – uważa Lebiedź. Zaznacza, że rynek nieruchomości psują nie tylko dotacje. – Bez dobrych zmian w prawie krajowym, bez naprawdę porządnego planowania przestrzennego na szczeblu lokalnym, ale też bez zakończenia dręczenia deweloperów biurokracją, budownictwo mieszkaniowe nadal będzie stać przed licznymi barierami – nie ma wątpliwości Lebiedź.

Współpraca Michał Kolanko