Tani kredyt nie zrujnuje biznesu wynajmującym

Większym rodzinom bardziej niż wynajem mieszkania będzie się opłacał zakup na supertani kredyt z programu „Na start”. W przypadku singli nie będzie to już tak oczywiste.

Rozpoczęły się przeprowadzki z wynajmowanych lokali do mieszkań kupionych na „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. – Trudno jednak mówić o fali. Proces jest rozłożony w czasie – zastrzega Anton Bubiel, prezes Rentier.io i dyrektor operacyjny SonarHome. – Niewiele osób kupiło mieszkanie, którego stan umożliwia szybkie przeniesienie się z wynajmowanego na własne. Reszta czeka na odbiór mieszkań lub robi w nich remonty, a ci, którzy wnioski o tani kredyt składali w grudniu ubiegłego roku, mogą jeszcze czekać na zamknięcie transakcji zakupu mieszkania – zauważa.

Prezes Bubiel nie wyklucza, że niektórzy poczekają z przeprowadzką nawet do końca tego roku, jeśli nie dłużej.

Korekta, nie rewolucja

Jak zwalniane przez beneficjentów „Bezpiecznego kredytu 2 proc.” mieszkania wpłyną na rynek najmu? Z danych BIK wynika, że przyznano 66,8 tys. tanich kredytów (stan na 25 stycznia). Rozpatrywanie wniosków trwa. Rynek spodziewa się, że liczba umów może wzrosnąć nawet do 70 tys.

– Szacuje się, że co trzecia osoba, z ok. 70 tys., które nabyły nieruchomości z rządowymi dopłatami, była „aktywnym” najemcą – mówi Łukasz Wydrowski, prezes Estatic Nieruchomości. – Z perspektywy całego rynku najmu trudno jednak mówić o wielkiej rewolucji. Odpływ ok. 25–30 tys. najemców, biorąc pod uwagę, że w całym kraju wynajmuje się ponad 1 mln mieszkań, nie jest drastyczną zmianą, lecz korektą – zaznacza.

Z kolei Anton Bubiel szacuje, że do własnych lokali „w ostrożnym scenariuszu” może się przeprowadzić 20 proc. najemców, w realistycznym – 50 proc., a optymistycznym – nawet 70 proc. Dodatkowa podaż wyniosłaby od ponad 13 do ok. 46 tys. mieszkań. Zdaniem prezesa Rentier.io ta dodatkowa oferta, choć w długim terminie niewątpliwie wpłynie na dynamikę stawek, raczej nie doprowadzi do szokowych zmian na rynku.

Tanio już dawno nie jest. Portal Nieruchomosci-online.pl podaje, że średnia stawka najmu kawalerki w Warszawie w IV kw. 2023 r. to ponad 2,9 tys. zł, dwóch pokoi – 4,3 tys. zł. W Krakowie to 2,3 tys. zł (średni czynsz za kawalerkę) i niespełna 3,1 tys. zł (dwa pokoje). We Wrocławiu to ponad 2,3 tys. i niemal 3,1 tys., a w Gdańsku – odpowiednio prawie 2,4 tys. zł i ponad 2,9 tys. zł.

Na rynek najmu wpływ będzie miał także zapowiadany przez rząd nowy program supertanich kredytów „Na start”. Z wyliczeń Expandera i Rentier.io. wynika, że wpływ ten będzie jednak mniejszy niż „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, którego raty w większości przypadków były niższe niż koszt najmu takiego samego mieszkania.

– Nowy program jest bardziej zniuansowany niż poprzedni. Kryteria dochodowe, schodkowe oprocentowanie, progi kwotowe kredytu objętego wsparciem – to wszystko sprawi, że o rządowy kredyt nie będzie aż tak łatwo jak o „Bezpieczny kredyt 2 proc.” – ocenia Anton Bubiel. – Mam też nadzieję, że rządzący wyciągną wnioski ze szkód, jakie „Bezpieczny kredyt 2 proc.” narobił na rynku mieszkaniowym, i ograniczą budżet programu tak, żeby rozłożyć jego wykorzystanie w czasie, nie wywołując kolejnych szoków cenowych.

Według prezesa Rentier.io wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie będziemy mieć do czynienia z rynkiem najemcy, tak jak przed wybuchem wojny w Ukrainie.

Dla rodzin, nie dla singli

Eksperci Expandera i Rentier.io oceniają, że planowany program dopłat do kredytów będzie bardzo atrakcyjny dla większych rodzin. Rata preferencyjnego kredytu zaciągniętego przez małżeństwo z trójką dzieci będzie niższa niż czynsz za wynajmowane mieszkanie aż w 16 z 17 badanych miast.

Szacunki obejmują zakup po przeciętnych cenach ponad 70-metrowego lokalu na preferencyjny kredyt, na 30 lat. Jedynym miastem, w którym najem byłby tańszy dla takiej rodziny, jest Kraków.

Np. w Warszawie pierwsza rata kredytu za 70-metrowe mieszkanie wyniosłaby 4,6 tys. zł, podczas gdy stawka najmu lokalu sięgnęłaby 4,9 tys. zł. We Wrocławiu byłoby to 2,7 tys. zł (rata) i 3,5 tys. zł (najem), a w Gdańsku – odpowiednio niespełna 3 tys. i niemal 3,7 tys. zł. W gorszej sytuacji będzie singiel, który chce kupić mieszkanie o powierzchni 30 mkw. Pierwsza rata kredytu „Na start” będzie niższa niż koszt najmu tylko w 5 z 17 miast. Np. w Bydgoszczy rata wyniesie 1,4 tys. zł, a czynsz za wynajmowane mieszkanie – ponad 1,5 tys. zł za mkw. Ale już np. w Warszawie rata preferencyjnego kredytu za 30-metrowy lokal wyniosłaby ponad 3,6 tys. zł, podczas gdy stawka najmu – ponad 2,7 tys. zł. Z kolei dla pary bez dzieci kupującej mieszkanie o powierzchni 50 mkw. skorzystanie z programu „Na start” będzie korzystniejsze niż najem w 10 z 17 badanych miast.

Łukasz Wydrowski pytany o wpływ nowego programu kredytowego na rynek najmu kreśli najbardziej prawdopodobny scenariusz. – Jeśli program „Na start” nie będzie w stanie zaspokoić dużego popytu na mieszkania, wiele osób może pozostać na rynku najmu – mówi. – To może prowadzić do stabilizacji, a nawet do wzrostu popytu na wynajem mieszkań, szczególnie jeśli nowy program nie będzie tak atrakcyjny jak jego poprzednik. Z ograniczonym do 0,5 mld zł budżetem program będzie dostępny tylko dla wybranej grupy beneficjentów, co może ograniczyć jego wpływ na rynek jako całość.

Z kolei Tomasz Rożek, pośrednik z warszawskiej agencji Akces, ocenia, że zarówno wygaszony „Bezpieczny kredyt 2 proc.”, jak i planowany program jeszcze tańszych kredytów rozregulowują rynek mieszkań, zwłaszcza ceny ofertowe. – Trzeba pamiętać, że takie programy mają całą masę wykluczeń, warunków. Są więc adresowane raczej do niedużych grup – podkreśla pośrednik. – Planowany program kredytów nawet na 0 proc. jest tak skonstruowany, że trudno oszacować, ile rodzin do niego przystąpi. Dlatego odpływ klientów z rynku najmu na pewno nie zaszkodzi właścicielom nieruchomości.

Tomasz Rożek nie ma jednak wątpliwości, że zawsze lepiej być właścicielem mieszkania niż najemcą. – Jeśli ktoś ma zdolność kredytową i zakłada, że w danych miejscu pozostanie na długo, powinien rozważyć zakup mieszkania – uważa pośrednik z agencji Akces Polska.

Rentowność maleje

Lidia Dołhan, starszy analityk WGN, komentuje, że dopóki nie poznamy ostatecznych założeń programu, dopóty możemy tylko domniemywać, że kredyt będzie supertani. – Klienci, którzy wynajmują mieszkania w zdecydowanej większości albo nie posiadają zdolności kredytowej, albo ze względu np. na pracę, studia czy nagłą zmianę sytuacji rodzinnej potrzebują mieszkania w określonej lokalizacji – tłumaczy Lidia Dołhan. Dodaje, że liczba zainteresowanych najmem klientów jednak zmalała, co może przynieść korektę cen ofertowych.

Także Paweł Grabowski, pośrednik z BIG Property, zaznacza, że na razie trudno oszacować wzrost popytu na mieszkania wywołane tanim kredytem. – Luka podażowa na rynku najmu nadal jest ogromna. Ewentualny odpływ najemców wywołany nowym programem kredytowym może być niezauważalny – przewiduje Paweł Grabowski. – Zwracam uwagę, że „Bezpieczny kredyt 2 proc.” przyczynił się do gwałtownego wzrostu cen nieruchomości, ale nie spadków stawek najmu – zaznacza.

Eksperci nie mają wątpliwości, że mieszkania na wynajem to wciąż opłacalna inwestycja. – Lokali na wynajem cały czas brakuje. Przy takiej inwestycji zarabiamy nie tylko na czynszach, ale również na wzroście wartości nieruchomości – przypomina Paweł Grabowski. Zwraca jednak uwagę, że rentowność takiej inwestycji jest dziś niższa niż dwa–trzy lata temu – ze względu na nieproporcjonalnie wysoki wzrost cen nieruchomości w stosunku do czynszów.

Expander i Rentier.io podają, że średnia rentowność netto przy zakupie mieszkania za gotówkę, przy założeniu, że lokal jest wynajmowany pełne 12 miesięcy, to 5,3 proc. (małe mieszkania), 4,8 proc. (średnie lokale) i 4,3 proc. (duże). Rok wcześniej było to odpowiednio 6,1, 5,5 i 4,8 proc.