Najem instytucjonalny: nisza z potencjałem

Zapowiedzi inwestorów dotyczące portfeli mieszkań są coraz śmielsze. Będzie to jednak wciąż mikroskopijna część rynku.

Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce można obecnie szacować na niecałe 4 tys. gotowych lokali, z czego prawie 2 tys. to portfel państwowego Funduszu Mieszkań na Wynajem, a 1,2 tys. to Resi4Rent, którego nadwornym budowniczym i udziałowcem jest giełdowy deweloper Echo Investment.

Biorąc pod uwagę inwestycje w budowie i zaanonsowane przez inwestorów, za pięć lat zasób może urosnąć do nieco ponad 37 tys. lokali. Zdaniem Tomasza Bojęcia, partnera w think tanku ThinkCo, faktyczna skala rynku za pół dekady może być znacznie większa – kolejni inwestorzy przyglądają się Polsce, ale nie ogłosili jeszcze planów.

Daleko za Niemcami

Na jak wczesnym etapie budowy rynku jesteśmy, niech świadczy fakt, że fundusz TAG Immobilien, który w tym roku przejął notowanego na Cataliście dewelopera Vantage, by rozwijać się w Polsce, w Niemczech zarządza portfelem ponad 80 tys. mieszkań. Z kolei ThinkCo szacuje, kompilując dane z różnych źródeł, że całkowity rynek najmu w Polsce, tworzony głównie przez osoby fizyczne, to 1,21 mln lokali, czyli 8,3 proc. całkowitego zasobu mieszkaniowego (z ostrożnym uwzględnieniem szarej strefy).

– Inwestorzy są skłonni tworzyć portfele mieszkań w Polsce, ale problemem jest brak podaży, chodzi nie tylko o istniejące budynki, ale i projekty typu forward (do wybudowania – red.), ale to może się zacząć zmieniać – podkreśla Bojęć. – Z uwagi na obecną sytuację na rynku pierwotnym deweloperzy, którzy dotychczas opierali sprzedaż o klientów indywidualnych, mogą być skłonni do budowania dla inwestorów instytucjonalnych – dodaje.

Foto: GG Parkiet

W początkowej fazie ekspansji pionierzy nad Wisłą stosowali metodę małych kroków, inwestując w projekty rzędu najwyżej kilkuset lokali, dziś ambicje są wyraźnie większe, bo wyrażone czterocyfrowymi liczbami.

Na dużą skalę postawiło Resi4Rent, które do 2023 r. planuje mieć w ofercie 7,5 tys. mieszkań. Z kolei ambicje TAG i Vantage to budowa portfela 8–10 tys. lokali w średnim terminie. Inwestycje PRS (private rented sector) zapowiedzieli też Atrium (5 tys. mieszkań), Resi Capital z grupy Cavatina (5 tys. lokali w ciągu pięciu lat), Golub GetHouse (3 tys. lokali w ciągu trzech–pięciu lat), Eiffage Immobilier Polska (2,8 tys.), Aurec Capital (2 tys.), LRC (1,9 tys.) czy Zeitgeist (800 lokali).

Jak podkreślają eksperci ThinkCo, katalizatorem rozwoju rynku mogłoby być wprowadzenie do polskiego porządku prawnego REIT-ów, inwestycje mogłyby się też odbywać w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego z samorządami.

Przynoszące dochód z najmu portfele mieszkań na wynajem to produkty inwestycyjne poszukiwane przez fundusze. Według szacunków CBRE w I kwartale inwestorzy ulokowali w mieszkaniówkę w Europie Zachodniej 22,5 mld euro, tylko nieco mniej niż w biura. Wartość transakcji w Europie Środkowo-Wschodniej wyniosła 1,41 mld euro, a dwie trzecie tej kwoty przypadło na sprzedaż portfela ponad 4 tys. mieszkań w Czechach przez Round Hill szwedzkiemu Heimstaden Bostad.

Stabilne wskaźniki

Pandemia uderzyła głównie w rynek najmu krótkoterminowego, ale nie jednakowo: właściciele apartamentów w wakacyjnych kurortach notują akurat wyśmienity sezon. Pod znakiem zapytania jest m.in. rynek najmu dla studentów.

Na razie miarodajne dane o wpływie pandemii na najem długoterminowy może podać działający na rynku najdłużej Fundusz Mieszkań na Wynajem. Firma szacuje, że na początku marca, czyli tuż przed lockdownem, 95 proc. lokali z jego portfela było wynajętych, a na koniec czerwca wskaźnik obniżył się o tylko 1 pkt proc. Spółka podkreśla, że w miejsce odchodzących najemców szybko pojawiali się nowi, nie trzeba było nawet obniżać czynszów.

Z kolei portfelem 5 tys. mieszkań zarządza Mzuri – są to jednak rozproszone lokale należące do osób prywatnych, nie jest to więc książkowy najem instytucjonalny. Na koniec lipca firma szacowała wskaźnik pustostanów na 15 proc., nieco ponad dwa razy więcej rok do roku.