Pora na REIT-y

Mając rozwinięty rynek kapitałowy, nie mamy na nim polskiego odpowiednika REIT-ów – Real Estate Investment Trusts – instytucji finansowych inwestujących w nieruchomości środki pozyskane od inwestorów.

 Ich wprowadzenie miałoby niewątpliwy wpływ na poszerzenie oferty na naszym rynku. Z drugiej jednak strony pojawiają się niejasności co do wpływu REIT-ów na rynek mieszkaniowy oraz bezpieczeństwo inwestorów, w świetle dużej zmienności na naszym rynku nieruchomości. Na jesieni był już opracowywany projekt ustawy, został upubliczniony i krytyczne stanowisko Narodowego Banku Polskiego, obawiającego się negatywnych skutków dla bezpieczeństwa inwestorów i systemu bankowego, praktycznie zablokowało prace legislacyjne. Obecnie prace te rozpoczynają się właściwie od nowa. O ile wiemy, powstaje w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii zespół międzyresortowy, który ma się tym zajmować.

Pierwszy problem, jaki trzeba będzie rozstrzygnąć, to kwestia, czy ma to być model funduszu inwestycyjnego czy model spółki giełdowej. Zdaje się, że wszystko przeważa w stronę spółki giełdowej, choć fundusze inwestycyjne są znacznie bardziej nadzorowane, więc jeżeli obawy NBP szły w stronę bezpieczeństwa inwestycji, to pewnie fundusz zapewnia większe bezpieczeństwo.

Prof. Marek Wierzbowski, radca prawny, partner, kancelaria prof. Wierzbowski i Partnerzy.

materiały prasowe

Spółki giełdowe nie są pod specjalnym nadzorem, mają one rozległe obowiązki informacyjne, ale właściwie na tym się kończy. Na giełdzie są notowane akcje banków czy towarzystw ubezpieczeniowych, a więc instytucji, nad którymi jest zbudowany równolegle bardzo drobiazgowy nadzór branżowy. Projekt przewidywał tutaj analogicznie bardzo rozległy nadzór KNF nad REIT-ami, co w jakimś stopniu chroniłoby inwestorów. Ochrona wynikałaby nie tyle z faktu, że spółka jest spółką giełdową, ile z równoległego nadzoru instytucjonalnego.

Z kolei fundusze inwestycyjne poddane są dalej idącemu nadzorowi komisji, a ich konstrukcja wymaga współdziałania kilku podmiotów – istotny jest tu także nadzór wykonywany przez bank depozytariusza. Z drugiej strony kilka lat temu zabezpieczenia w zakresie funduszy inwestycyjnych powodowały, że czas na uzyskanie zezwolenia na działalność funduszu potrafił wynieść trzy lata, w sytuacji, gdy w Luksemburgu zajmuje to dwa tygodnie. To oczywiście jest przeszłość, o której dzisiaj możemy mówić niemal jak o pewnym dowcipie. Niemniej mimo tak drobiazgowego nadzoru towarzystwa funduszy inwestycyjnych były w stanie wygenerować znaczące straty dla inwestorów i uszczuplić zainwestowane przez uczestników pieniądze, a drugiej strony mamy aferę wokół inwestycji w papiery dłużne GetBacku – ryzyka zupełnie się więc nie uniknie.

Drugi problem to kwestia tego, w co REIT-y mają inwestować – czy w nieruchomości mieszkaniowe, czy w nieruchomości komercyjne. Biorąc pod uwagę, że te prace wydają się umiejscowione w departamencie związanym z mieszkalnictwem, to raczej widać tutaj poszukiwanie kapitału celem rozwoju rynku mieszkaniowego. Ciągle dyskusyjna jest sprawa nieruchomości komercyjnych, które w Polsce w ponad 90 proc. są w rękach cudzoziemców.

Wypowiadane obawy dotyczące REIT-ów dotyczą ryzyka ekonomicznego, jakie mogą nieść, choć wydaje się, że doświadczenia innych państw nie potwierdzają ich zasadności. W wielu krajach wymiar inwestycji dokonywanych poprzez REIT-y jest niewielki i skromna skala mityguje ewentualne obawy.

Co do rynku nieruchomości obawy dotyczyły spekulacji i wzrostu cen, czyli szły w stronę kwestii ekonomicznych. REIT-y mogą zwiększyć popyt, szczególnie na nieruchomości mieszkaniowe, co może nie pozostawać bez wpływu na ceny rynkowe. Z drugiej strony mogą rozwinąć podaż mieszkań na wynajem, poprawiając sytuację osób, które z rożnych względów nie są zainteresowane ich zakupem lub po prostu nie stać ich na taki wydatek.

Obawy co do inwestycji w REIT-y faktycznie sprowadzają się do możliwych błędów w decyzjach inwestycyjnych. Takie zagrożenie występuje przy wszelkiego rodzaju inwestycjach i niestety czasami się materializuje. Pojawiły się tu propozycje rozwiązań zabezpieczających. Projekt przewidywał na przykład ograniczenia wielkości inwestycji REIT-ów, wskazań, ile nieruchomości winno być w spółce, wprowadzenia zasady, że nieruchomość można zbyć dopiero po rocznym jej posiadaniu – wszystko, aby uniknąć możliwości spekulacji. Takie ograniczenia mogą się jednak odbijać na możliwościach inwestowania i tym samym pozyskiwania kapitału przez REIT-y niezależnie od tego, czy będą spółkami giełdowymi, czy funduszami inwestycyjnymi.

Co do obaw o sytuację inwestorów, wskazywano, że inwestycje osób fizycznych w REIT-y mogą nieść zagrożenia dla tychże osób i należałoby ograniczyć takie możliwości. Jednak przy spółce giełdowej nie możemy ograniczyć kręgu inwestorów. W obrocie giełdowym nie możemy odciąć inwestorów od inwestowania, praktycznie każdy, czy to inwestor krajowy, czy cudzoziemiec, może kupić akcje. Mogą natomiast być wprowadzane ograniczenia dotyczące dużych pakietów.

Częściowo regulacjami prawnymi można zabezpieczyć inwestorów i rynek, choć nie należy pójść za daleko. Można natomiast obawiać się, że gdy wchodzimy z nowym produktem na rynek, który ma bardzo dużą liczbę ograniczeń i jest pewną nowością, rynek może różnie reagować. Kiedyś był program masowej prywatyzacji – fundusze nigdy nie osiągnęły ceny rynkowej na jaką zasługiwały, bo to była pewna nowość, na którą rynek reagował niechętnie.

Zasadniczo w Europie dominuje model REIT-ów jako spółek giełdowych, o ile wiemy, w Holandii mamy do czynienia z alternatywą dla funduszy. Tam, gdzie jest to najbardziej rozwinięte, czyli w Stanach Zjednoczonych, właściwie każda legalna forma takiego podmiotu jest dopuszczalna. Jeżeli zbudujemy właściwie rozległy nadzór w KNF, to forma prawna REIT-u nie odegra tak istotnej roli. Osobiście bylibyśmy zwolennikami szerszego dopuszczania różnych form prawnych – pod warunkiem dobrze zbudowanego nadzoru. Przykładowo mamy banki, które są i nie są giełdowe, a jedne i drugie cieszą się zaufaniem. Giełda daje jedną zaletę w postaci łatwej możliwości pozyskiwania kapitału i to byłby zdecydowany plus, bo obawy idą właśnie w tę stronę, że wejdziemy z nowym produktem o bardzo rozległym nadzorze i dużych ograniczeniach i jak na to zareaguje rynek, czy inwestorzy będą tacy chętni do zakupów. Bylibyśmy zwolennikami, aby REIT-y mogły też działać równolegle jako fundusze inwestycyjne – one podlegają znacznie większemu nadzorowi.

Jest jeszcze dodatkowy aspekt – kiedyś fundusze emerytalne wpływały bardzo dobrze na rynek, w tym sensie, że tam, gdzie inwestował fundusz emerytalny, inwestorzy wiedzieli, że „obejrzał" on spółkę i to jest pewnie bezpieczniejsza inwestycja. Tego rodzaju podejście REIT-ów też mogłoby być możliwe. To może być korzystne z punktu widzenia zarówno rynku giełdowego, jak i rynku nieruchomości. Co więcej, jesteśmy krajem niezwykłego bałaganu urbanistycznego, który powoduje, że ceny są właściwie niejasne, gdzieś tam wśród pól mamy wystawione apartamentowce i pojawienie się instytucjonalnych inwestorów mogłoby znacznie tę sytuację poprawić. Ten aspekt też warto brać pod uwagę.