Unibep już w tym roku odbuduje zyski

Stabilizacja grupy za nami. Moją rolą jest zbudowanie na tym fundamencie trampoliny do odbicia rozumianego jako zwiększanie przychodów i przede wszystkim poprawa rentowności – mówi Andrzej Sterczyński, od początku roku nowy prezes Grupy Unibep.

Wiosną 2023 r. sensacją było objęcie sterów grupy przez Dariusza Blochera, byłego wieloletniego prezesa Budimeksu, który podjął się misji reorganizacji Grupy Unibep. Od tego roku to pan kieruje Unibepem. Jaką misję otrzymał pan od rady nadzorczej, jak pan widzi swoją rolę?

Andrzej Sterczyński: Przyszedłem do firmy w styczniu 2024 r. jako dyrektor finansowy, w marcu zostałem członkiem zarządu i już wtedy moja misja zarysowała się bardzo wyraziście. Po skomplikowanym dla grupy 2023 r., zakończonym 156 mln zł straty, należało poświęcić szczególną uwagę naszym interesariuszom – bankom, ubezpieczycielom i obligatariuszom – oraz przygotować firmę do trudnego audytu sprawozdania rocznego, a tym samym zidentyfikować wszystkie ryzyka i przygotować szeroko pojęty plan służący poprawie sytuacji. Zamknęliśmy rok finansowy 2023 bez zastrzeżeń audytora – poza oczywistą uwagą o ryzyku kontynuacji działalności. Uspokoiliśmy także rynek i wszystkich interesariuszy. Nakreśliliśmy różne działania, takie jak optymalizacja struktur, rozpoczęcie poszukiwań inwestora strategicznego dla Unihouse’u oraz analizę planów dotyczących Unidevelopmentu, biorąc pod uwagę fakt, że Unibep – ze względu na poniesione straty – tymczasowo nie był w stanie w pełni wspierać rozwoju tej spółki.

To jest już za nami. Teraz moją rolą jest zbudowanie na tym fundamencie trampoliny do odbicia rozumianego nie tylko jako zwiększanie przychodów, ale przede wszystkim jako poprawę rentowności i generowanie gotówki. Dostaliśmy kredyt zaufania od instytucji finansowych, a teraz zakreślamy nowe kierunki rozwoju dla wszystkich segmentów działalności naszej grupy.

Po trzech kwartałach 2024 r. grupa miała 46,5 mln zł zysku netto przypisanego akcjonariuszom jednostki dominującej, wyłączając zaś one-offy,1,6 mln zł na minusie. Z tego, co pan mówi, wyniki za cały rok nie powinny być negatywną niespodzianką?

Wstępne wyniki podamy na początku lutego. Plan na 2025 r. to symboliczna dynamika przychodów, bez „fajerwerków”. Jeśli jednak chodzi o rentowność, chcemy pokazać zupełnie inne oblicze. Mamy czystą kartę: trudne kontrakty przemysłowe, negatywnie wpływające na wyniki w latach 2023–2024, zostały zakończone, a na ich miejsce weszły nowe rentowne kontrakty energetyczne.

O zakreślaniu jakich kierunków rozwoju grupy mowa? Zacznijmy od spółki matki – generalnego wykonawcy.

Unibep to budownictwo kubaturowe, infrastrukturalne, przemysłowe i energetyczne. Budownictwo przemysłowe oddzielamy od energetyki i łączymy z kubaturą, tworząc segment budownictwa ogólnego. Jego zadaniem jest intensywna praca nad pozyskiwaniem zleceń jak najlepszych pod względem rentowności. Unibep wyrósł na mieszkaniówce, ale dla umocnienia rentowności musi szukać bardziej zaawansowanych technologicznie i skomplikowanych kontraktów, dających lepszą bazę dla umacniania pozycji i dalszej poprawy rentowności. Z mieszkaniówki się nie wycofujemy.

Widzimy potencjał w inwestycjach wojskowych, w obiektach użyteczności publicznej, w przemyśle. Stawiamy też na większą regionalizację naszej działalności – dobrze, jeśli ten segment penetrowany jest w poszukiwaniu nowych zleceń nie tylko z poziomu centrali, ale też na poziomie lokalnym.

Chcemy kontynuować realizację kontraktów za wschodnią granicą, finansowanych z polskich funduszy publicznych. Kończymy budowę polskiej ambasady w Mińsku, a rozpoczynamy budowanie przejścia w Szeginie, po ukraińskiej stronie granicy. Wszyscy mają na uwadze odbudowę Ukrainy – my jesteśmy realnie do tego przygotowani. Zobaczymy, jak w trakcie urzędowania Donalda Trumpa będzie następować powrót do pokoju na Ukrainie, aby proces odbudowy mógł się rozpocząć. Nie spodziewam się szybkiego zakończenia wojny. Myślę, że będziemy świadkami raczej jakiejś formy jej wygaszenia, co będzie procesem powolnym – ale trudno jest spekulować. Czas pokaże.

Drugi segment to infrastruktura. Mamy silną pozycję w północno-wschodniej części kraju, ale chcemy wyjść z tej strefy komfortu, otwierając się na inne części kraju. Chociażby w okolicach Poznania czy Wrocławia gdzie będzie mnóstwo przetargów. GDDKiA ogłosiła wielkie plany w zakresie budowy autostrad, dróg ekspresowych, obwodnic, będziemy więc startować w tych przetargach. Jesteśmy też bardzo zainteresowani rynkiem kolejowym jako istotny partner konsorcjalny, który z sukcesem może wykonywać prace ogólnobudowlane w tego typu projektach.

Co z budownictwem energetycznym?

Istotne jest to, że na ten rynek będą płynąć znaczące strumienie środków publicznych, a energetyka charakteryzuje się dobrą rentownością i większymi barierami wejścia, co skutkuje mniejszą wojną cenową pomiędzy oferentami. Warto dodać, że w kubaturze kilkunastu bardzo ostro rywalizujących o kontrakt oferentów to norma. W energetyce jest inaczej.

W tym segmencie interesujące dla nas są co najmniej trzy kierunki. Elektrownie kogeneracyjne – w zeszłym roku pozyskaliśmy jako partner w konsorcjum kontrakt na budowę takiego obiektu w Elblągu za 167 mln zł. Drugi kierunek to ciepłownictwo – mamy na koncie realizacje takich kontraktów oraz referencje. Trzeci, na razie w kategorii przyszłych planów, to sieci przesyłowe. PSE ma realizować plan rozbudowy infrastruktury przesyłowej. Działanie w tym zakresie wymaga od nas pozyskania referencji, a najszybszym sposobem byłoby rozpoczęcie procesu M&A, do czego obecnie jeszcze nie jesteśmy zdolni, ale zakładamy, że możliwe jest to już w drugiej połowie 2025 r.

Należy dodać, że na polskim rynku wielu znaczących graczy ogłosiło plany inwestycyjne w segmencie energetycznym, chociażby Orlen. Dlatego będziemy się przyglądać rynkowi i selektywnie podchodzić do kontraktów energetycznych, budować mocne i zdrowe relacje konsorcjalne oraz świadomie wzmacniać nasz potencjał w tym segmencie na przyszłość.

Ogłosiliście plan sprzedaży Unihouse – fabryki drewnianych modułów dla budownictwa wielorodzinnego i użyteczności publicznej. Na jakim etapie jest poszukiwanie inwestora?

Prowadzimy zaawansowane rozmowy z potencjalnym nabywcą, w najbliższym możliwym czasie ogłosimy decyzję – czy sprzedajemy, czy nie.

Unihouse może zostać w grupie? W ostatnim czasie dużo się mówi o dużym potencjale zastosowań prefabrykacji w Polsce w kontekście pieniędzy z KPO.

Jeśli do transakcji nie dojdzie, przystąpimy ponownie do przeglądu opcji strategicznych. Taką opcją jest pozostawienie Unihouse w grupie. Spółka zbudowała potencjał na rynku norweskim, a główną przyczyną problemów tej spółki stały się z jednej strony trudna sytuacja rynkowa po pandemii, a z drugiej – spadający kurs korony norweskiej, ale też rosnące koszty specjalistycznego frachtu i ogólne spowolnienie gospodarcze na tamtym rynku. Negatywna dla naszego eksportu zmiana kursu walutowego norweskiej korony i jej osłabienie wobec złotego w stosunku do 2022 r. prawie o 30 proc. spowodowały, że rentowność biznesu została poważnie zachwiana. Firma próbowała sił w Niemczech, ale tam nastała recesja, która już trwa drugi rok i nie ma co snuć wizji wzrostu sprzedaży.

Polski rynek za to zaczyna mieć potencjał. Tutaj np. wojsko jest interesującym sektorem – obecnie budujemy budynki koszarowe w Tomaszowie Mazowieckim dla Rejonowego Zarządu Infrastruktury w Bydgoszczy właśnie w technologii modułowej. Pewnym potencjałem jest budownictwo mieszkaniowe – jak Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM). Sporo też do zrobienia jest na terenach popowodziowych. Przy sprzyjających okolicznościach, gdyby decydenci uelastycznili swoje wyobrażenie i byli bardziej otwarci na zaakceptowanie jako optymalne rozwiązań modułowych z drewna, budownictwo takie mogłoby się fantastycznie rozwijać, jak przez lata w Niemczech. Jest to ważne także z innego powodu. Unihouse – i generalnie rynek – bazuje na relatywnie niewielkich, krótkich zleceniach. Moduły w drewnie nie są więc produkcją seryjną, a to wpływa na niską wydajność kosztową. Jeśli więc pojawią się kontrakty na dużą skalę, można będzie starać się wystandaryzować naszą ofertę, dokonać pewnej seryjności produkcji, a to w znakomity sposób wpłynie na spadek jednostkowego kosztu wytworzenia. Stąd nasze zainteresowanie wojskiem, ale też innymi segmentami jak właśnie SIM.

Dla dewelopera mieszkaniowego – Unidevelopmentu – szukacie współinwestora. W 2024 r. spółka sprzedała 231 lokali, o 45 proc. mniej niż rok wcześniej – i to spadek wyraźnie większy niż odnotował szeroki rynek. Dołek w III kwartale okazał się szczególnie dotkliwy – spółka sprzedała zaledwie 18 lokali.

Mówiliśmy m.in. o poszukiwaniu partnerów do wspólnych inwestycji. Niestety, nie udało się takich znaleźć, zresztą w tej chwili trudno jest uzyskać współinwestora na dobrych – z naszego punktu widzenia – warunkach. Ale podkreślam: naszą motywacją nie było poszukiwanie partnera w celu uzyskania wsparcia finansowego, a dla zdynamizowania działalności.

Rynek mieszkaniowy jest w złej sytuacji, chwilowo się zatrzymał. To nic dziwnego, skoro w 2023 r. działał program wsparcia zakupów mieszkań, a po wyborach pojawiły się zapowiedzi nowej inicjatywy w 2024 r. Biorąc pod uwagę prognozowany przez analityków spadek inflacji oraz obniżki stóp w otoczeniu międzynarodowym, spodziewamy się, że w Polsce również dojdzie do ich redukcji i to całkiem niedługo. Rząd raczej nie powróci do pomysłu „Kredytu 0 proc.”, ale ministerstwo pracuje nad nowym programem, który może wesprzeć rynek mieszkaniowy. Połączenie tych czynników może przyczynić się do pobudzenia popytu na mieszkania w dalszej części 2025 r.

Unidevelopment do tej pory skupiał się głównie na segmencie popularnym. Obecnie chcemy rozwijać „drugą nogę” naszego dewelopera w postaci oferty premium. W 2025 r. będziemy się starali nabyć nowy grunt pod kameralny projekt z tzw. wyższej półki, bo ten segment lepiej znosi obecne spowolnienie. Od momentu, kiedy Unibep stopniowo zacznie odkładać wypracowaną gotówkę, Unidevelopment będzie mógł mocniej inwestować. Dlatego też jedną z opcji w perspektywie średnioterminowej jest powrót do koncepcji wprowadzenia Unidevelopmentu na GPW – uruchomienie oferty premium stanowiłoby istotne wsparcie dla tego scenariusza.

Wielu deweloperów, zamiast wchodzić na GPW, woli plasować obligacje – a mówimy o dużych ofertach i kwotach, zainteresowania nie zmniejszyło nawet spowolnienie w branży.

Oczywiście, kapitał jest droższy niż dług, to zrozumiałe. Jednak Unidevelopment to część grupy kapitałowej i tak jesteśmy przez interesariuszy postrzegani, kowenanty bankowe są determinowane przez wskaźniki właśnie dla całej grupy. Z powodu strat w 2023 r. mamy wciąż nieco ograniczone możliwości pozyskania długu. Potencjalne wejście Unidevelopmentu na GPW poprawiłoby kapitałowość całej grupy, a więc też poprawiłoby możliwości plasowania obligacji.

Jesteście generalnym wykonawcą wyrosłym na mieszkaniówce, macie spółkę deweloperską, fabrykę drewnianych modułów. Odwieczne pytanie – czy mieszkania mogą być tańsze?

W tym roku mamy trochę lepszy rynek, jeżeli chodzi o wykonawstwo i ceny materiałów. Ale trzeba mieć świadomość, że cena idzie w ślad za preferencjami i zależy od lokalizacji. Śródmieście Warszawy będzie niestety zawsze drogie – to atrakcyjne miejsce do życia, a o grunty jest trudno.

Generalnie sytuację poprawiłoby zwiększenie podaży gruntów, które są w zasobach Skarbu Państwa oraz oczywiście przyspieszenie pracy urzędów i instytucji przy wydawaniu warunków zabudowy. Tak więc, odpowiadając na pytanie: tak, mieszkania mogą być tańsze, ale trzeba spełnić wiele warunków, które w dużej mierze są niezależne od branży budowlanej.

Sytuacja grupy się stabilizuje – jak widzi pan potencjał dywidendowy Unibepu?

Unibep to spółka dywidendowa, mamy nadzieję osiągnąć techniczną zdolność do jej wypłaty już za 2024 rok. Decyzje w tym względzie leżą oczywiście w gestii akcjonariuszy.

CV

Andrzej Sterczyński

Andrzej Sterczyński jest prezesem Unibepu od 1 stycznia br. Do grupy dołączył w styczniu 2024 r. jako dyrektor finansowy – miesiąc później został członkiem zarządu. Karierę rozpoczął w 1996 r. w firmie Unilever, w latach 2003–2007 był kontrolerem finansowym w Grupie Budimex, a w latach 2007–2023 członkiem zarządu i dyrektorem finansowym w Ulma Construccion Polska. Absolwent zarządzania i marketingu na AGH.