Czas na redukcję zadłużenia z tytułu obligacji

Niższa sprzedaż mieszkań to niższe napływy gotówki – taka sytuacja może się utrzymywać. Warto wykorzystać zgromadzone w czasie boomu zasoby na częściowy wykup papierów dłużnych – oceniają eksperci DM Navigator.

W najbliższym czasie deweloperzy notowani na Catalyst skupią się na redukcji zadłużenia z tytułu obligacji, nabywając przecenione papiery z rynku lub decydując się na przedterminowy wykup całych serii – to wnioski z raportu Domu Maklerskiego Navigator, które publikujemy jako pierwsi.

Wartość deweloperskich obligacji do wykupu w najbliższych latach wynosi prawie 4,1 mld zł. Kumulacja przypada na ten i przyszły rok, kiedy to zapadają papiery o wartości po 1,4 mld zł. W 2022 r. deweloperzy nabyli papiery za 0,96 mld zł, jednocześnie z emisji pozyskali 586 mln zł, głównie od inwestorów indywidualnych.

Spalanie tłuszczu

Eksperci DM Navigator na dziś nie oceniają deweloperskiego zadłużenia w kategoriach podwyższonego ryzyka, niemniej zarządzanie długiem staje się ważnym tematem w obecnym otoczeniu.

– Podtrzymujemy pozytywny pogląd dotyczący obecnej sytuacji finansowej większości deweloperów notowanych na Catalyst – mówi Tomasz Puzyrewicz, dyrektor departamentu emisji obligacji w DM Navigator. – Większość firm ma bardzo mocne, zbudowane w ciągu kilku ostatnich lat hossy bilanse. Na znacznie pogarszające się otoczenie deweloperzy już zareagowali: mamy znacznie mniej raportów o zakupach gruntów, obserwujemy wstrzymywanie rozpoczynania nowych inwestycji, mieszkania w projektach oddawanych do użytku w najbliższym czasie są już w większości sprzedane, spodziewamy się też, że aktywność funduszy PRS będzie jeszcze bardziej zauważalna. Uważamy też, że deweloperzy nie będą co do zasady tak hojni w kwestii dywidend – dodaje.

Według DM Navigator, emisji nowych obligacji będzie raczej mało i sprowadzać się to będzie do rolowania długu niż pozyskiwania świeżego pieniądza. Po pierwsze, jak wskazano, apetyt na zakupy ziemi jest mniejszy, a po drugie trudno liczyć na wzmożony popyt funduszy na papiery korporacyjne. Ostatnie emisje do Kowalskich – brak redukcji bądź wręcz nieobejmowanie całej oferowanej puli – świadczą o tym, że i potencjał tej grupy jest ograniczony.

Analitycy zaznaczają, że trwające spowolnienie sprzedaży mieszkań i ograniczenie nowych inwestycji odbije się negatywnie na przepływach pieniężnych: mniejszy strumień będzie płynąć od nabywców. Spółki mają jeszcze czas, by wykorzystać zgromadzone w czasie boomu zasoby na redukcję zadłużenia. Inaczej mogą stanąć przed wyzwaniem konkurowania o kapitał na uregulowanie zobowiązań w 2024 r.

Zdławiony popyt

W ubiegłym roku analizowani przez DM Navigator deweloperzy z Catalyst sprzedali prawie 13,5 tys. lokali, o 40 proc. mniej niż rok wcześniej. Sam IV kwartał przyniósł odbicie, sprzedano 3,4 tys. mieszkań, o 26 proc. więcej kwartał do kwartału.

Zdaniem analityków trudno powiedzieć, czy to już koniec spadków sprzedaży, być może wynik w IV kwartale został podbity promocjami, by zarządy wykonały cele. Na niską sprzedaż wpływ mają wysokie stopy, wymagane przez Komisję Nadzoru Finansowego surowe kryteria oceny zdolności kredytowej i niepewność konsumencka – wydaje się, że takie otoczenie rynkowe utrzyma się jeszcze przez jakiś czas.